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居住自宅用マンションと投資用マンションの売り方の違い

2015年11月24日

CCDN

居住自宅用マンションと投資用マンションの売り方の違い

居住自宅用マンションと投資用マンションの売り方の違い

居住用の自宅マンションと投資用マンションの売却時の違いって? [写真:アフロ]

自身の生活基盤となる居住用マンションと人に貸して収益を得るための投資用マンションでは、売却する際のポイントが異なります。今回は、その違いをいくつかご紹介します。


査定方法の違い

マンションを売却すると決めたら物件価格の査定を行いますが、自宅用マンションと投資用マンションでは査定方法にも違いがあります。

自宅用物件の査定方法…同じマンション内や近隣の類似マンションの過去取引事例や、現在の売出事例とを比較しながら価格を算出する「取引事例比較法」が主な査定方法。

投資用物件の査定方法…物件自体の価格のみではなく利回りも重視されるため、「取引事例法」と「収益還元法」を合わせて査定額を算出。
収益還元法とは、対象となる不動産物件が将来生み出すと予測される収益性から、その物件を評価する査定方法です。

メンテナンスの違い

「メンテンス」のとらえ方にも、居住用・投資用の差異が [写真:アフロ]

自宅用物件のメンテンス…「自分が住みやすいかどうか」がメンテナンスの基準となります。壁紙などは、予算に余裕ができるまで我慢することもできます。中古物件の購入希望者は築年数などを考慮した上で物件を見にくるので、売却前の大掛かりなリフォームは不要です。ただしキッチンやバスルームなどの水回りは、内覧時に排水口のニオイがしないようこまめに掃除しておきましょう。たとえ古さが目立つ場合でも、丁寧に住んでいることが購入者に伝われば、安心につながります。

投資用物件のメンテンス…「借りてもらえるか否か」がメンテナンスのポイントになります。そのためメンテナンスは定期的に行い、部屋の状態を良好に保つことが必要となります。「毛羽立ちやすい畳は全てフローリングに変更した」「破れやすいふすまや障子は外し、引き戸にした」など、"メンテナンスしやすい”状態にリフォームしてあれば、売却の際のアピールポイントになります。

上記を踏まえた売り出し方の違い

自宅用物件の売り出し方…購入希望者は、風通し、収納など、自分がここに住むことを想像しながら検討していきます。そのため、空き室よりも入居中のほうが「住むイメージ」を想像しやすく購入につながりやすいです。室内の整理整頓をした上で内覧者を迎え、近隣住民の情報、バスなどの公共機関の状況、近隣の施設・病院などの情報を伝えましょう。

投資用物件の売り出し方…購入者希望者は「このマンションを人に貸した場合、どれだけの利益(=利回り)を得ることができるか」を重視しています。なので、現在の室内状況よりも今後の賃料の変動や空室リスク、近隣マンション賃料の相場観、月々の管理費・修繕積立金などのさまざまな要素を考慮しながら購入を検討しています。
管理費・入居者家賃の滞納などは速やかに精算した上で、リフォームを施している、人気の沿線なので資産価値が下がりにくい、などメリットを積極的にアピールしていきましょう。



売却時に慌てないためには、しっかりとした情報収集を! [写真:アフロ]

不動産売却において、自宅用物件と投資用物件では、そのアプローチは大きく異なります。売却を決めたら、それぞれの特徴をもとにして情報収集などを始め、事前に準備をしておきましょう。

最終更新日:2018年08月30日

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