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「大化けする不動産」は「便利だが不人気エリア」で探せ!

2015年03月12日

田中 和彦

「大化けする不動産」は「便利だが不人気エリア」で探せ!

決め手は賃貸利回り

「大化けする不動産」は「便利だが不人気エリア」で探せ!

画像:アフロ

価格の上昇が狙える不動産の見極め方

家族で住む為のマンション。同じ買うのであれば値下がりするよりも値上がりして欲しいに決まっている。というわけで雑誌やムックなどでは「値上がりするマンション、値下がりするマンション」といった特集記事がよく組まれ、購入検討者の多くは参考にする。選別の根拠はいろいろで、その多くは過去の中古マンション相場や新築マンションの相場を調べてこの駅が上がった下がった等と書かれている。しかし、これはあくまで過去の話でありこれからどう動くかという話ではない。値上がりしそうなマンションを探すには、何が値上がりしたのかしなかったのかという事ではなく、どのようなエリアが上昇もしくは下落したのか、すなわち大きなトレンドを押さえたい。

居住用不動産では「このエリアの価格は伸びそうだ」というのはある程度予想ができる。値上がりが見込めそうなエリアはズバリ「賃貸利回りが稼げるエリア」である。

「賃貸利回りが稼げるエリア」というのは言い方を変えると取引事例比較法と収益還元法での査定価格にギャップがあるエリアである。居住用不動産、特にマンションの一住戸を査定する場合は、通常は取引事例比較法で査定されるが、投資家が不動産を購入する時は「賃貸利回り」がポイント。そこで「取引事例比較法」で算出された「周辺相場」より高く買っても期待する利回りが確保できれば収益不動産として成り立つケースがでてくるわけだ。そしてそのような事例がでると取引事例比較法の事例として取り扱われ「周辺相場」にフィードバックされる、すなわち「周辺相場が上昇する」。

例えば、今となっては「狙い目だった」エリアとして、大阪ならば福島、中崎町から天神橋筋六丁目周辺にかけての梅田近接エリアが上記のようなパターンで相場が上昇した。これらのエリアは住宅を購入する時に候補として名前が挙がるような人気エリアではなく都心であるにも関わらず売買事例はあまり高くはなかった。が、利便性は高く賃貸相場はある程度高かった。そこに分譲マンション供給により良質な住宅ストックが蓄積され住宅地としての評価が高まり、新規の新築マンション価格が上昇した。多数の新築マンションが供給されだす前に購入した人に取っては「おいしかった」エリアとなった。すこし事情は異なるが、東京の晴海や勝どき等の湾岸エリアも同じようなことが言える。

画像:アフロ


上記のエリアは、今では新築マンション相場も上昇し「おいしさ」は無くなってきている。では今後はどのようなエリアを狙うのが良いか、「賃貸利回りの稼げるエリア」をどう探せば良いか。利便性が高いのに住宅地として人気の高くない、語弊を恐れず言えば「便利なわりに、地ぐらいが高くない」エリアが狙い目となる。

賃貸利回りは(物件を賃貸に出したときの賃料)を(物件価格)で除した割合である。よって賃料は高く、物件価格が低い、そんな場所が物件が良いわけだ。高級住宅街では賃料相場に関わらず物件価格が高い。不便で人気のないエリアは賃料が安いかわりに物件価格も安い。それよりも、賃料が高く物件価格が安いエリアが「賃貸利回りの稼げるエリア」となる。便利で住みやすいのにそれほど人気がない、いいかえると物件価格がそれほど高くない、そんなエリアは今後不動産相場が上昇して行く可能性が高い。「住むには便利だけどそんなに人気はなかったのに、今はずいぶん高くなったね」。そんなエリアはどの都市にもあるはずだ。今後は人口が減り、空家が増える。今迄にもまして利便性の高いエリアにスポットが当たる事になる。

では「地ぐらいの高い」エリアは悲観的か、というとそうではない。いま人気の高いエリアでも、利便性が高いエリアは今後さらに上昇する可能性がある。条件の良いエリアや住宅は、予算にこだわらずその場所で欲しいという人が必ずいる。人気エリアでは、さらにその中でも人気のある住宅を狙いたい。反対に利便性は低いがかつては人気が高かったエリア、例えば山手の住宅街やニュータウン物件は今後の値上がりは考えにくい。他のエリアと比べて、よほどの利点や特徴が無ければ売却時に苦戦を強いられるであろう。

以上はマンションを想定して書いているが、一戸建て住宅についても同様なことがいえる。ただし、一戸建ての場合は「更地にする」「隣地を買い増す」といった選択肢も考慮に入れて考える必要がある

最終更新日:2018年08月30日

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