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マンション選び、中古と新築で迷った時の決め手は?

2018年01月19日

田中 和彦

マンション選び、中古と新築で迷った時の決め手は?

お金でも建物でもない両者の違い

マンション選び、中古と新築で迷った時の決め手は?

(写真:アフロ)


住宅誌の特集で「新築マンションと中古マンション、どちらが得?」は鉄板ネタ。様々な媒体で定期的に紹介されている。どちらかが圧倒的にお得なのであればこれほど「論争」にはならない。常に話題に上がるというのは、色々な見方によってそれぞれ一長一短があることに他ならない。


しかし、この両者の比較、どちらが得といえるものではない。資金面や建物面などにおいて新築と中古にはそれぞれ特徴があるので、その違いを知っておくことが肝要だ。というわけでこの記事では「いちばん違うのは何か?」を考え、「どのような人が新築(もしくは中古)を選べばよいか?」という疑問に答えてみたい。

新築と中古は、物件として差がない?

(写真:アフロ)


新築と中古の差を「金銭面」と「建物面」から語る記事が多いが、どちらも本質的ではない。


まずは金銭面。諸費用の概算として「新築マンションは本体価格の3~5%、中古マンションは7~10%の諸費用がかかる」と説明していることがある。これは「中古マンションの購入諸費用は、新築マンションより余分にかかるので、購入前に覚悟しておくべき」ということであり「中古マンションの方が諸費用が高いから損」というわけではない。


仮に中古マンションの方が「諸費用の分、損」だったとしても「たかだか数%」の差だ。もちろんマンションの場合は価格が大きいので数%が数十万から100万200万にもなるのだが、反対に周辺相場やタイミング等で売却価格は同程度の上下がある。


例えば新築と中古とで比較をして金額や広さなどの諸条件が同じであり諸費用だけの差で新築マンションを選んだとしても、数年後に売却金額が購入時の諸費用差以上になることだって十分にあるわけだ。


諸費用だけではなく修繕積立金などの話も同じで、お金の話は本体価格、諸費用、ランニング費用を全て考慮した上で判断すべき。「諸費用が高いので中古が損」でも「本体価格が安いから中古が得」でもない。


金銭面においては、支払う項目や金額が新築と中古では異なるのでそれぞれ把握しておいた方よいというだけの話だ。どちらかが得というわけではない。


それでは新築マンションと中古マンションの一番の違いが建物面かといえば、そうでもない。

「新築は新しいから良い」だけで選んでいないか

例えば建物の安全性。漠然と「新しいものが良い」と言えばそれはそうなのだが、耐震性一つ取っても「新築がよくて中古がダメ」ではない。中古でも築年数の浅いものは耐震性の高さに配慮した物件が多くある。技術は進歩していても当該物件で採用されているかどうかは別物だ。


ちなみに「中古=旧耐震なので怖い」といった話を聞くこともある。これは「旧耐震」を誤解している場合もあるだろう。その意味についてはきちんと理解しておく必要があるだろう。「旧耐震基準」は1981年5月31日までの建築確認において適用されていた耐震基準であり、1981年6月1日以降に建築確認が申請されたものは「新耐震基準」となる。中古=旧耐震とは限らないのである。


仕様設備の話も、一般論としては「新しいものが良い」のだが、個別要素の方が大きい。特に築10年程度までのマンションであれば今の新築とそれほど差はない。

(ペイレスイメージズ/アフロ)※写真はイメージ

中古と新築、一番の差は探し方

では何が違うのか? 新築マンションと中古マンションの一番大きな違いは、その探し方である。


もしあなたがそれほど広くないエリアで探しているのならば中古マンションをオススメする。普通は、ある特定のエリア内でマンションを探す場合、新築マンションよりも中古マンションの方が選択肢が多い。中古マンションがほとんど建っていないエリア(ニュータウンや超一等地)に新築マンションが供給された場合、「新築はあるが中古はない」ということがあるがこれは稀なケース。多くの場合は中古マンションの方が選択肢が多い。


中古マンションならば、自分が住みたいエリアを丹念に歩いて調べ、住みたいと思うマンションをいくつかピックアップ、売却物件が出た時に内見にいく。そんなステップを踏むことができる。売り物がいつ出るかわからないから不安、という人もいようが新築マンションの供給を待つよりは随分マシな話だ。


一方、転勤等で「勤務地から電車で30分圏内」等のある程度広いエリアで探す人には新築マンションがおすすめだ。中古マンションと違って間取りや階数も好きに選ぶことができる。また、現物を見ることができない分、マンションギャラリーなどで建物の話だけにとどまらず周辺エリアや病院、学校、買い物施設に到るまで、大変丁寧に詳しく教えてくれる。地元を知らない人にとってこれはありがたい。

「食わず嫌い」は選択肢を狭めるので損!

マンション選びにおいて新築と中古の一番大きな差は、その探し方であって金銭面や建物面ではない。例えばよくある例で、新築マンションを探している人に「建物が古い」「諸費用が高い」といった理由で中古マンションをあまり見ない人が多い。そのような「食わず嫌い」は選択肢を狭めてしまいもったいない。


広域で中古マンションに絞っている人、特定エリアで新築だけ見ている人、そんなひとは、ひとつ視野を広げてマンション探しをしてみてはいかがだろうか。


【まとめ】

●新築マンションが向いている人

  • 広域エリアで物件を探している人
  • 住んだことのないエリアで探している人

●中古マンションが向いている人

  • 限られた(狭い)エリア内で物件を探している人
  • よく知っているエリアで探している人

最終更新日:2018年01月19日

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