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リノベーション済物件 買っていい人・ダメな人

2018年01月24日

田中 和彦

リノベーション済物件 買っていい人・ダメな人

リノベ済物件は割高!?

リノベーション済物件 買っていい人・ダメな人

(ペイレスイメージズ/アフロ)

「リノベ済物件」は安くない?

中古マンション市場において「リノベ済物件(リノベーション済物件)」が好評だ。「リノベ済」と記載されていても実際には「大規模リフォーム」でしかない物件も多いが、それも含めて人気がある。リノベーションとリフォームはそれぞれ別の定義(※「リノベーション=新築時の目論見とは違う次元に改修する」「リフォーム=新築時の目論みに近づく様に復元する」と国土交通省が定義している)があるのだが、ここでは「売主である不動産事業者が大規模な改修や改装を施した物件」を「リノベ済物件」と呼ぶことにしよう。


リノベ済物件の人気が高い理由の一つに、新築と同様の住空間を新築よりも安く手にいれられることがあげられる。予算が青天井といった恵まれた人(そうそういるわけではないが)は別だが、多くの人は予算を抑えたい。もしくは予算を抑えるのではなく、より良い条件、例えば駅に近い物件や面積が広い物件を手に入れたいという人にもリノベ済物件は魅力的だ。


だが、そのような金銭的に得という理由でリノベ済物件を探している人には、あえて「リノベ済物件は安いとは限らない」と伝えたい。

金額の妥当性がわかりにくいリノベ済物件

(ペイレスイメージズ/アフロ)


理由は簡単で、リノベ済物件はリノベーションが施されているが故にその価格が高いのか安いのかわかりにくいからだ。工事にどれほどの費用がかかっているのかは工事のプロでなければ、たとえそれが不動産仲介業者であってもなかなかわかるものではない。同等の条件の新築物件と比較して安い物件であったとしても、中古物件としてみた場合「割高」である場合も多い。


ただ、事業者の利益が乗っていて価格が高くなることについては、あながち事業者が不誠実であるとは言えない。


不動産事業者は、自ら買主を見つけ仲介で物件を売れば物件価格に対して6%の手数料収入を得ることができる。この場合、物件の瑕疵(かし)担保は原則売主が負うことになる。これに対して、自社で買い取って売主として販売する場合はどうか? 業者が自ら売主となれば瑕疵担保責任を自らが負う必要がある。物件に不具合があった場合、買主に対して責任を負わなければいけないのだ。すなわち、瑕疵担保責任を負う対価として6%より多額の利益を得ることができなければ、割に合わない。なので、不動産事業者が買い取る場合は、仲介で売却する価格よりも6%以上安く、一般的には10~20%(もしくはそれ以上)安く買い取る必要がある。もし、そのような安い価格で買い取ることができない場合は、販売価格を高く設定するしかない。


事業者側は責任を負う分高く売る必要があり、かつ、相場より高い売値にしてもわかりにくい。また工事内容や施工精度、保証の内容についても物件ごとに千差万別。リノベ済物件の市場は、通常の物件以上に玉石混交なマーケットなのだ。

「購入」と「リノベ」を分けるとお得

もしあなたが、なるべく金銭的な出費を抑えたいというのであれば「物件購入+リノベーション」の2ステップを踏むことをお勧めする。


大規模なリノベーション工事を行う前提であれば、キッチンが壊れていようが、フローリングが傷んでいようが、間仕切壁(住戸内の部屋を仕切る壁)に穴が開いていようが気にすることはない。むしろそのような状態の悪い物件の方が安く買えるのでプラスである。自己資金に余裕があれば物件購入後にじっくりと工事業者とリノベーションを進めることも可能だし、物件購入とリノベーション工事をワンストップで行う事業者も増えている。物件価格と工事価格を分けることで金額の透明感が増し、工事も自分の好きな部分だけに手を入れることができる。

それでもリノベ済物件が売れるわけ

(ペイレスイメージズ/アフロ)


しかし、リノベ済物件がオススメできない物件というわけではない。リノベ済物件には以下の2点のメリットがある。


1.完成した状態を目で確かめることができる

リノベーション工事で自分の好きな間取りや仕様にする場合、当然ながら完成形は出来上がるまで見ることができない。図面やサンプル品などでイメージするしかない。間仕切り位置やクロス・フローリングの色等々、それぞれ気に入った品を使用しても全体的な統一感が気に入らない、などといったこともままある。目で見たそのままのものが手に入るのであれば、その心配が不要だ。


2.手間と時間を削減できる

設備も仕様も間取りもすべて自分で決められるのがリノベーションの醍醐味なのだが、正直、手間はかかる。打合せも複数回行う必要があり、場合によっては現場に足を運んで確認せねばいけない事態もある。「リノベーションされた物件は格好いいが手間や時間はかけたくない」、そんな人にはリノベ済物件が良い。

手間をかけられる人はリノベ済物件を外すべし!

リノベ済物件は事業者の利益が乗っているため、物件を買ってからリノベーション工事をするよりもトータルで高くつく場合が多い。ただそれは原価を比べた場合。工事業者の選定、リノベーション内容の決定、施工前の打合せ等々にかかる手間を金銭に換算すると、あながち高いとは言えない。手間をかけたくない人には「リノベ済物件」をお勧めする。自分で手間をかけることを厭(いと)わない人は是非、「購入+リノベーション」に挑戦してほしい。

最終更新日:2018年01月24日

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