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中古マンション選びは「戸数」に注意!

2018年02月14日

田中 和彦

中古マンション選びは「戸数」に注意!

小規模マンションでは費用負担増も

中古マンション選びは「戸数」に注意!

(写真:アフロ)


中古マンションを検討する際、いろいろとチェックしたい事項があるが、その一つにマンションの規模がある。100戸を超えるような中規模から大規模なマンションに比べると、戸数の少ない、特に20~30戸未満となるような小規模マンションは、スペックには現れないデメリットがいくつかある。

1戸あたりの修繕積立金負担が大きくなる可能性あり

まず、小規模マンションは大規模マンションに比べて修繕積立金が増加する恐れが大きい。


小規模マンションでは一般に、ランニングコストが高い物件であっても、想定されている費用は管理費に組み込まれており、購入時に支払い額はわかっている。だが、思いがけない故障や事故による出費が生じた場合、それが現状の修繕積立金では賄えず、修繕積立金の増額や一時金の徴収となることがある。この時、小規模マンションでは、1戸あたりの費用負担が大きくなってしまう。


例えばエレベーター。一般的には50~100戸に1基くらいが適当とされている。80戸のマンションであっても20戸のマンションであってもエレベーターが1基であれば修理等に必要な総額は同じなので、20戸のマンションの場合、1戸あたりの費用は4倍となる。


これは極端な例だが、10~20戸といった戸数の少ないマンションで必要な設備を維持するには金銭的負担が大きくなることが理解いただけると思う。「エントランスのオートロック化」のような物件価値アップのための工事でも同じことが言える。


小規模マンションを検討する際は、修繕積立金の残高は必ず確かめておいたほうが良い。

管理組合活動の負担大

(ペイレスイメージズ/アフロ)


金銭的な負担以外にも、小規模マンションでは避けて通れない問題がある。大規模マンションと比べて管理組合の運営に関わる確率が高くなることだ。


マンション管理組合の役員は、フロア、部屋番号等の順番に役員を選出する輪番制を採用している物件が多い。その場合、大規模マンションは運が良ければ(?)5~10年回ってこないことがあるのに対し、小規模マンションの場合はすぐに自分の番が回ってくる。理事等の人数はマンションによってそれぞれだが、仮に理事長、副理事長、会計担当理事、監事の4名としても20戸のマンションであれば5年に一度回ってくる。500戸のマンションなら20名の理事が必要でも、理論的には25年に一度の計算だ。実際に「理事になる前に買い換えて転居した」という人も多いだろう。


「役員になることは苦ではない」という人は問題ないが、多くの人は役員になることを負担に感じている。小規模マンションを買う場合は、そのことも考慮に入れておきたい。


以上の顕在化していない将来的な金銭的負担や時間的(精神的?)負担は、重要事項説明書には記載されていない。買ってから「こんなはずではなかった」とならないように、事前に不動産仲介業者はもちろん、居住者や管理会社などから、重要事項説明書等に記載されない管理組合運営等の「定性的な情報」もヒアリングしておきたい。

小さいがゆえのメリットもある小規模マンション

(写真:アフロ)


小規模マンションのネガティブな面を取り上げたが、もちろん小規模マンションのメリットもある。


住民が少ないので、住民の顔が見える。住民同士のコミュニケーションが取りやすくコミュニティー形成が進めやすいのは小規模マンションの利点だ。大規模修繕や建替の合意形成の手間も大規模マンションに比べると少ない。


また小規模マンションは、利便性が高い立地であることが多い。言い換えれば、立地が良いからこそ、建築時にスケールメリットが少ないのにあえて小規模であってもマンションにしているということだ。


マンションに限らずすべての住宅選びは、買ってからの生活への想像力を働かせて、重要事項説明書で示される以外の部分にも注意を払うように心がけたい。

最終更新日:2018年08月30日

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