ページトップへ

Yahoo!不動産おうちマガジン は家探しのヒントが満載の情報サイトです!

>
>
あなたは「事故物件」を見抜けるか!? 心理的瑕疵物件に気付く...

2018年07月19日

田中 和彦

あなたは「事故物件」を見抜けるか!? 心理的瑕疵物件に気付く4つのヒント

心理的瑕疵物件の見分け方

あなたは「事故物件」を見抜けるか!? 心理的瑕疵物件に気付く4つのヒント

写真:アフロ

不動産には瑕疵物件というものがある。瑕疵とは「カシ」と読み、一般的には「傷があること」の意味だが、不動産取引においては土地や建物が「通常備えるべき品質・性能を欠いている場合」を指す。


瑕疵物件は大きく「物理的瑕疵物件」「法的瑕疵物件」「環境的瑕疵物件」「心理的瑕疵物件」の4種類に分けられる。物理的瑕疵はインスペクション(住宅状況調査)等で発見が可能、法的瑕疵は文字通り法令に適合しているかを調査すればわかべる。建築士や宅地建物取引士、土地家屋調査士に頼めば良い。厄介なのは「臭気・騒音」「嫌悪施設・隣人トラブル」といった環境的瑕疵と、殺人・自殺・事故死等があった心理的瑕疵。どちらも、どの程度まで説明しなければならないか(=告知義務)が法律で明記されていない。弁護士に聞いても明快な答えはなく、結局は裁判例などをひくしかない。告知義務の範囲があいまいなのだ。例えば「事故物件でも、一度誰かが住めば二人目以降は告知しなくても良い」といった解釈をし、2人目以降に告知をしない事業者も中にはいるだろう。


であれば、自分の身は自分で守るしかない。自分で調べよう。といっても、残る二つの瑕疵のうち「環境的瑕疵」については「今の話」なので時間や曜日を変えて現地に行けば気付く場合も多い。一方「心理的瑕疵」は「過去の話」なので、例えば殺人現場だった部屋に入っても「殺人現場の痕跡」があるわけもなく一見してもわからない。心理的瑕疵物件は大変わかりにくい。


しかし全くわからないわけではない。心理的瑕疵物件を見抜くヒントはある。以下ではそのヒントをいくつか紹介しよう。

【1】明らかに相場より安い賃料で募集されている

写真はイメージ。(ペイレスイメージズ/アフロ)


おとり広告か? と思い問い合わせたら、実際に存在する住戸。お部屋を見ても、窓の外の環境を見ても何の問題もない。なぜこんなに安いのかと尋ねたところ「実は……」と切り出され、事故物件であったことを聞かされた。


というのは、よくある話だ。殺人や事故死のあった住戸については、告知すべき期間や相手などについての明快な定めはないが、賃貸借契約の際には不動産業者からその事実を入居者に告知しなければならない義務がある。よって心理的瑕疵のある住戸は、物件案内書等を見ればその旨記載されていることがほとんどだ。「明らかに安い賃料」となっている住戸は、事前に見抜けなくても、心理的瑕疵があれば告知してもらえる可能性が高いのであまり問題ではない。

【2】貸し出されていない住戸がある

写真はイメージ。(ペイレスイメージズ/アフロ)


心理的瑕疵のある住戸は告知されることが多いが、まさにその住戸ではなく同じ建物内の別の住戸で事故があった場合、告知されないこともある。よって同じマンション・アパート内で、長期間にわたり貸し出されていない部屋がある物件は、怪しい。


もし事故の起きた住戸を賃貸募集すれば、募集の際に告知が必要となり、事故の起きていない他の住戸の検討者に「この物件では事故が起きた」とバレる。反対に言えば、事故住戸の募集を行わなければ、事故が起きた事実を外部に公表せずに済む。事故住戸の存在によって他の住戸の募集に悪影響がある可能性を考えると、事故住戸はあえて募集しない方がプラスという考え方もある。

【3】物置として貸し出されている住戸がある

賃貸住宅として市場に出す場合、その部屋で自殺や殺人等の事故があった場合、借主に対しては告知しなければならない。しかし、これが倉庫となると話は別で、告知しなくても構わない。正確には「構わない」と解釈している不動産業者やオーナーが多くいる。


「心理的瑕疵あり」として募集をするのはデメリットが多いが、空けておくのはもったいない。少しでも賃料収入が欲しい。という場合は、「心理的瑕疵あり」と告知をせずに物置・倉庫として貸し出すわけだ。後から賃借人に知れて万一トラブルとなっても、住宅として貸した場合に比べるとトラブルの度合いは小さい。

【4】物件名や外観が変わった

写真はイメージ。(写真:アフロ)


殺人等の事件が起きると、テレビの報道で建物が映し出されたり、新聞に写真が掲載されることがある。そのような形で人目に晒された物件は、長く人の記憶にとどまる可能性が高い。そのような場合、事故の印象を消すためにオーナーが物件名を変更したり、外観の色を変えたりすることがある。あるいは、事件のタイミングで物件が売却され、新しいオーナーが同様のことをすることも多い。また、外観でいうと、火事が起きた物件を見分ける方法もある。例えば一住戸だけ玄関扉が変わっている場合、その住戸で火事が起きた可能性がある。


ただし、新オーナーが物件名を変えることや、経年劣化で外観をリニューアルすることも多いため、名前や外観が変わったからといって心理的瑕疵が必ずあるというわけではない。オーナーが変わるタイミング以外で物件名が変わったり、外壁補修のタイミングが来ていないのに外観を変更したりした場合などが怪しい。


物件名や外観を変えるにはコストがかかる。変更するには何かしら理由があるはずなので、その理由をオーナーに聞いてみるのがいいだろう。


物理的瑕疵や法的瑕疵と違い、心理的瑕疵は見抜くことが難しく、瑕疵の内容によっては「言う必要はないだろう」という解釈で告知されないこともある。前住者の病死や孤独死などは「言う必要がない」と告げないオーナーもいる。あまり神経質になっても不安ばかりが募るが、少しの注意でわかることもあるので、本稿を参考にしたり「大島てる」などの事故物件サイトを参考にしたりして「ハズレをひく」ことがないように気をつけてほしい。

最終更新日:2018年08月29日

「心理的瑕疵」に関する記事

キーワードを入力してください

キーワードから探す

「心理的瑕疵」に関する記事


本文はここまでです このページの先頭へ

Yahoo!不動産 おうちマガジンとは?

不動産にまつわるマジメな記事からおもしろ記事まで、家さがしが楽しくなる情報をお届け!新しい暮らしのヒントが満載のマガジンです。