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突然、空き家を相続した。まず、何をするべき?

2018年11月13日

田中 和彦

突然、空き家を相続した。まず、何をするべき?

空き家を持った時、しておきたい事

突然、空き家を相続した。まず、何をするべき?

ペイレスイメージズ/アフロ

自分や妻の両親や叔父叔母が亡くなり、図らずも空き家を手に入れる人は多い。その空き家、自分が住むのであれば家賃やローンが浮き大変うれしい話なのだが、自分がそこに住まない、もしくは距離的な問題で住めない場合は色々と厄介な事もある。


思いもかけず手に入った空き家。さて一体どうすれば良いのだろうか? 以下、やっておきたいことを時系列で紹介したい。

権利関係を整理する

まず確認したいのは権利関係だ。生前にもしくは相続の話し合い等で「おまえにやる」と言われた不動産であってもそれだけで自分のものになるものではない。土地と建物の登記名義を自分の名義にしなければならない。遺言などで「もらった」ものでも登記名義を被相続人から相続人に名義変更(正しくは相続登記)するためには遺産分割協議書や形式の整った遺言書が必要になる。


場合によっては、そもそも被相続人の名義にすらなっておらず「明治時代から所有者が変わっていない」なんて物件も珍しくない。そのような物件は、現状の登記名義人となるすべての相続人が合意しないと相続登記ができない。


登記が自分名義に変わったら、次は相隣関係も確認しておきたい。相隣関係とは「隣り合った土地の法律関係」。ニュータウンの一戸建てや分譲マンションであれば問題ない場合が多いが、旧市街地の一戸建てやアパート、雑居ビル等には土地の境界が曖昧、越境物がある、敷地内に通路が通っている等、隣地所有者との間に解決すべき問題があることが少なくない。そのような場合は、先延ばしにせず、このような機会に処理しておいたほうがよい。

建物の現状を確認し、保全をする 

ペイレスイメージズ/アフロ


つい先日まで誰かが暮らしていて、次の日からでもそのまま住めるような状態の家であれば何の問題もない。だが相続等で手に入る空き家には所有者が「施設に入って以降、数年間ほとんど使われていなかった」という状態のものも多い。


家は、人が住まなくなったら傷むのが早い。建物の構造や管理の仕方によって傷む早さはまちまちだが、ほんの数カ月で室内のクロスやカーペット・フローリング等にカビが発生したり、数年で雨漏り等が発生したりする場合もある。

そのような傷みのある場合は、それ以上進行しないように手立てをする必要がある。そうしなければ「空き家」という資産も、その価値を失っていく。


具体的には窓や扉を開けての通風・換気、排水管の破損や室内の異臭を防ぐための通水、カビ、ダニ、虫などが発生しないようにホコリ等の掃除が必要となる。もちろん、雨漏り等がある場合はその修繕も必要なのは言うまでもない。

一戸建ての場合は、庭の管理も必要だ。雑草が生い茂ると害虫の発生や犬・猫・小動物が住み着くこともある。そうなると建物の資産価値云々より先に近隣からのクレームが発生する可能性が高い。

資産価値の把握 

写真:アフロ


上述のような手入れをして資産価値が落ちないようにしながら、並行して行いたいのは資産価値の把握。売ったらいくら、貸したらいくら、になるかだ。

そのままでは「すぐに貸せない/売れない」状態の場合は「貸せる/売れる」状態にするためのコストも算出する必要がある。「すぐに貸せない/売れない」状態とは以下のような場合だ。

 すぐに貸せない/売れない状態

  • 傷みや汚れが激しい
    クロスやカーペット、畳等が汚い場合はリフォームの必要がある。トイレやバスルームなどは専門業者による清掃が必要となる場合もある。
  • 設備が老朽化している
    キッチンや洗面台などが古い場合、賃貸・売却どちらにしても内覧した人には古臭くみえる。それは賃料や売却価格に跳ね返ってくる。それが「築100年超のヴィンテージ的価値」といったものでなければ交換を検討した方がよい。
  • 間取り等が陳腐化している
    和室が多い、リビングが狭い、キッチンが狭い等々、昔は一般的であったことが今では「時代遅れ」となってしまっていることは多い。そのような場合は間取り変更等のリノベーションが必要となる。


上記のような場合、それぞれどの程度のコストがかかるか、そのコストをかけてリフォーム等をした場合に売却価格や賃料がどの程度を上昇するかをシミュレーションする必要がある。この作業は一般の人がするのは難しいのでリフォーム業者や不動産業者の助けを借りた方が良いであろう。


以上、空き家が手に入った時にやっておきたいことを順に紹介した。これらのこと全てをこなすのはなかなか手間がかかる。しかし、億劫がって手をつけずにおくと、簡単に済むこともだんだんと難しくなりそのまま放置……。なんてことにならないよう、本記事を参考に対策し「空き家問題」の解決に貢献していただきたい!

最終更新日:2018年11月13日

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