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マンション管理の仕組みが分かる! マンション管理組合の理事は...

2019年01月15日

田中 和彦

マンション管理の仕組みが分かる! マンション管理組合の理事はやってみるべき

意外と楽しくためになる理事の仕事

マンション管理の仕組みが分かる! マンション管理組合の理事はやってみるべき

写真:アフロ

マンションの資産価値は理事次第!?

「マンションは管理を買え」。マンション購入の際によく言われる言葉だ。管理の状態以外に立地、間取り、そして価格などチェックすべきポイントはいくつもあるが、管理のうまくいっているマンションには、交通の便がよくないのに人気が高い、同等の立地・築年数の周辺物件より価格が高い、なんて物件も多い。


そんな「良い管理」の原動力となるのが管理組合だ。


管理組合とは「区分所有者が全員で建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体(区分所有法第3条)」のこと。日常の様々な業務、例えば共用部の清掃や設備の保守点検などは管理委託契約に基づいて管理会社が実施するが、その管理会社に指示をするのが管理組合だ。


その管理組合の運営で肝となるのが理事である。管理組合の最高意思決定機関は総会なのだが、総会決議事項に関する事前の議論を行ったり、総会決議事項以外のことを決定するのが理事会であり、その理事会を構成するメンバーが理事。マンションの資産価値を決めるのが理事、と言っても過言ではない。

理事を嫌がるのは損!

ペイレスイメージズ/アフロ


面倒臭そう、大変そう、関わりたくない。管理組合の理事になることにネガティブな感情を持ち敬遠する人は、実に多い。率先して手を挙げる人もいるが少数派。多くのマンションでは住戸番号や階などで順番を決められ輪番で回している。そのようにして順に回ってきた理事のオファーを辞退したり、選ばれても理事会に出席せず、管理組合運営に支障をきたしている事例もある。


このように理事を敬遠することはマンション全体として問題があるばかりでなく、個人としてももったいない話。実は管理組合の理事になることには多くのメリットがある。

「地元の知り合い」ができる

まず第一に、マンション内に知り合いができる。個人差、マンション差はあるが、マンション住まいは知り合いができにくい。住棟が違えば会う機会は極端に減り、同じ住棟でもフロアが違えばなかなか会うこともない。未就学もしくは義務教育の子供がいれば「学校つながり」等で知人もできやすいが、会社勤めともあれば知り合う機会もない。


しかし、理事になれば月に一度(頻度はマンションによって違う)の理事会で顔を合わし、共通の話題で会話を交わすことになる。任期が一年としても年に10回程度顔を見ると、それなりに仲良くなるものだ。マンション内でイベントが行われたり、理事会以外の場で別途打合せがあればなおさら。近くに知り合いが多いと何かと心強く、地元の暮らしも楽しくなる。

自己所有マンションの資産価値をあげられる!

写真:アフロ


また、「マンションをどうしていくか?」に関わることは、マンションの資産価値向上にもつながる。


どこのマンションにも、それなりに頭の痛いことがある。「自転車置き場の利用状況が良くない」「共用廊下に私物を置く人がいる」等の入居者マナーから「植栽が枯れて見栄えが良くない」「エントランスロビーが殺風景で寂しい」といった見た目の印象の話まで。放置しておけないこともあれば、目をつぶってやり過ごせることまで色々だ。


そんな困りごとに対し、どのように対処するのかを決めるのが理事会の役目となるが、その対応は本当にマンションごとにまちまち。クレームや事故にならなければ特段の対処をしないマンションもあれば、管理会社任せで管理組合としての意見を持たないマンションもある。


しかし、このようなこと一つ一つをクリアしていった先に「住みやすいマンション」が実現し、それはマンションの人気や資産価値に直結する。どうせ理事になり理事会に出席するなら、マンションに発生する大小様々な課題に対しきちっと向き合い解決していき、より良いマンションへと変えていきたい。それは自分自身の「資産価値の維持向上」になるわけだから。

マンションの知識が身につく!

そして理事になることの一番大きなメリットは、マンションの知識が身につく、ということかもしれない。


都心部でマイホームを手にいれるための一番現実的な選択肢はマンションだ。そんなマンションなのに、その「仕組み」を知っている人は少ない。一戸建てならば「この土地と建物を買った」というのがわかりやすい。買った部分は、基本的には好きにして構わない(もちろん法令等を守る必要はあるが)。しかし、マンションはどこまでを自由にしていいか、も直感的にわかりにくい。区分所有者が自由にしていいのはどこまでか、全員で管理すべきはどこなのか、そのルールはどうなっているのか、変更することはできるのか。


その様なマンションの知識は、理事の仕事をすることで身につく。もちろん理事になっただけで理解できるわけではないが、理事会の討議内容や管理会社の話を聞き、解決するために考えることを重ねれば、マンションのことがよくわかってくる。


そうするうちに、マンションの一体どこを見るべきかがわかる様になる。「マンションは管理を買え」というが、一体管理とは何か? どこをチェックすれば良い管理なのか? そんなことが判断できる様になる。このスキルを、「理事って大変ですよね!」などと他の居住者に喜ばれながら身に付けることができる。マンション選びを他人へアドバイスもできるし、自分自身の買換え時等に役に立つこと請け合いだ。

理事の責任や負担は、思っている以上に大きくない

写真:アフロ


「そうは言っても理事って大変でしょ?」と思う向きもいらっしゃるだろうが、実のところそうでもない。


理事会の開催頻度は、多くのマンションが月に一回程度。一回2時間としても年間たったの24時間。事前資料に目を通すことがあったとしてもせいぜい理事会と同時間として24時間。足して48時間は年間365日で割れば1日あたり10分にも満たない。ただし理事長となると、理事間の調整や区分所有者からの相談が直接あったりなど、一般の理事よりは少し負荷は大きくなる。


とはいえ、わからないことや気になったことがあれば管理会社に聞けば良いし、補足資料も過度なものでなければオーダーすれば作成してくれるだろう(その程度のこともしてくれない管理会社なら、変えれば良い!)。知識欲の高い人にとっては、それほど負担には感じないと思う。


大規模修繕時期や大きなトラブルを抱えている様なマンションであれば、そうはいかないかもしれないが、ほとんどのマンションは、どのマンションも抱えている様な「ありがちな悩み」しかない。


もしもあなたに理事のお役が回ってきたら、ぜひとも進んでその役目を引き受けてほしい。

最終更新日:2019年01月15日

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