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一戸建てとマンション、どちらが買い?

2020年01月10日

田中 和彦

一戸建てとマンション、どちらが買い?

流動性と資産価値で考える

一戸建てとマンション、どちらが買い?

写真:アフロ

一戸建てvs.マンション、どっちがお得?

一戸建てかマンションか? 住宅情報サイトのヘビーローテーションテーマであるとともに、多くの住宅購入検討者が一度は考えるポイントだ。この「勝負」、資産性という観点で考えてみたい。


「空き家問題」などを見てもわかるように、売れない/貸せない住宅は増えている。資産価値を考える上で、売りやすいかどうか? 言い換えると流動性が高いかどうか? ということも大きなポイントである。


不動産はそもそも流動性が低い。上場企業の株式や投資信託などの他の金融資産と比較した場合、例えば株式であればその日のうちに換金可能だが、不動産はそういうわけにはいかない。というわけであくまで「比較的に」の話だが、一戸建てとマンションを比べた場合、一般的にはマンションの方が流動性が高い。理由はいくつかある。


写真:GYRO PHOTOGRAPHY/アフロイメージマート


1.マンションの方が融資がつきやすい

中古物件を住宅ローンで買う場合、一戸建てに比べてマンションの方が融資がつきやすい。もちろんケースバイケースなのだが、一戸建てはマンションに比べ担保評価が低くなる場合が多い。


マンションは同マンション内の他住戸の成約価格に基づいて担保評価が決まる場合が多いのに対し、一戸建ては路線価等を基に評価が決められることが多い。実際価格に近い担保評価となるマンションは住宅ローンの借入がしやすいのに対し、一戸建ては実勢価格よりも低めになる路線価をベースに計算されるため、同じ金額のマンションよりも借入できる住宅ローンの金額が低くなる。すなわち自己資金が少ない人にとって買いにくい。これが「流動性の低さ」の要因となっている。


2.マンションは価格の下落が緩やか

一般的にマンションは、一戸建てよりも金額の下落が緩やかである。同じ金額のマンションと一戸建てを建物価値がゼロになるまで保有した場合は、土地割合が多いため一戸建ての方が残存価値は高くなるが、当初20年くらいまでは中古マンションの方が下落が緩やかなことが一般的である。


逆に言えば数十年持ち続けるのであれば、一戸建ての方が資産価値が高くなる可能性が高いのだが、一定期間住んだ後に住み替え・買い替えを考える層にとってはマンションの方が手が出しやすい。


3.売却の際、マンションは広域から集客しやすい

一戸建ては、良くも悪くも地域との結びつきが深い。自治会活動やごみ収集・道路管理等の関わり合いを近隣と持つ必要があり、ご近所づきあいもマンションに比べて密なケースが多い。そのこと自体は購入する人の好き嫌いの話なのだが、不動産売却を考えるとそれは「集客エリアの差」となって現れる。


マンションを探す人は、「通勤時間」「利用路線」といった条件に合えば、広域で物件を探す人が多い。地元との関わりや、ご近所づきあいをそれほど考慮しなくてもいいからだ。それに比べ一戸建てを探す人はエリア性を考慮する場合が多い。具体的には「昔住んだことがあるエリア」「親の家の近所」といった特定のエリアで探す場合が多い。探している人、すなわち潜在的な顧客が多い分、マンションの方が売却しやすいと言える。


これらの事情から、以下のことが言える。

「住み替えるかどうか?」がポイントに

●買い替えを考えるなら「築浅マンション」


流動性を考える、ということは住み替えを考えた場合の話。住み替え前提で資産価値を考えた場合は、築年数の浅いマンションを購入することをすすめる。築浅マンションは、住宅ローンの借入がしやすく価格の下落が緩やか。築年数10年未満程度のマンションを築年数25年位までに売却するのが理想的と言える。


●「終の住処」とするのなら「築古一戸建て」


長く保有することを前提とした場合、将来的に建物価値はゼロなので流動性よりも土地持分の多い物件を選ぶ、すなわち一戸建てを選んだ方が良い。


築年数が30年を超えるような物件の場合、マンションは資産価値が目減りしていくのに対し、一戸建てはそもそも「土地価格」分しか資産評価がないため、資産価値が下がらない。築年数が古いと残存価値は土地のみとなり、理論上は価格は下がらないことになる。


以上、資産価値と流動性の関係から見た「どちらが買いか?」だが、あくまで一般論。実際には、都心の希少立地マンションのように築年数が古くても値上がりする物件もあれば、郊外のニュータウン一戸建てのように土地価格自体が下落して、資産価値が維持できない場合もある。やはり「一戸建てとマンション、どちらが買い?」はなかなか答えが出せないテーマと言える。

最終更新日:2020年01月10日

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