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東京オリンピック後に不動産は買いなのか? 資産価値としての不...

2020年01月28日

田中 和彦

東京オリンピック後に不動産は買いなのか? 資産価値としての不動産の今後

資産価値から考えた3つのポイント

東京オリンピック後に不動産は買いなのか? 資産価値としての不動産の今後

写真:アフロ

少子高齢化人口減による将来不安、「失われた20年」やGDPランキングの低下等、世界で下がっていく日本のプレゼンス。寂しい話題が多い一方、ラグビーW杯・東京五輪・大阪万博等相次ぐ国際イベントの開催やオーバーツーリズムが問題視されるほどの海外観光客の増加、それに伴う海外マネーの流入等、不動産市場を沸かせる話題も多い。


さて、このように様々な要因が重なり合う不動産市況は今後どのような方向に向かうのか? 東京オリンピックをピークに下がるのか?

東京オリンピック開催後下落、半分本当、半分嘘

今後の大きな流れとしては、少子高齢化という「需要減少」、住宅の撤去解体をはるかに上回る新築住宅の建築という「供給増加」によって不動産価格は徐々に下落する。なので東京オリンピック後に不動産相場が下落するという事実は確実だ。少なくとも、いずれかの数値を抜き出して「東京オリンピックが転換点だった」ということはできるだろう。


とはいえ、それは日本全体の話。実際には地方から都市圏、郊外から市街地、さらには駅遠から駅近への人口が移行する流れもあるため、一様に下落するわけではない。では資産価値を第一に考えるならば、どのようなポイントに気をつけて不動産を選べば良いのだろうか?

1.人が集まるエリアを選ぶ

先ほど述べたように地方から都市圏、郊外から市街地、駅遠から駅近に向かって人が移動する流れは今後も続くだろう。人口が増加するエリアでは資産価値が落ちにくい。これは取り立てて難しい話ではなく、不動産市場においては当たり前の話だ。そもそも日本の土地神話も日本全体の人口増加が原因といっても良い。


また人口が増加する住宅地以外にも、人が集まる場所は資産価値が落ちない。人が集まる場所としては、事務所・店舗が多い、観光地である等いろいろな側面がある。人が集まる場所は住宅、事務所問わず賃料相場が上昇するため、不動産の利回りが上昇して不動産価格も上昇する。例えば年間賃料100万円価格1億円の物件があったとする。この物件の表面利回りは10%。賃料が1割上昇し110万円となれば物件価格を1億1000万円にしても表面利回りは10%のまま。賃料の上昇は不動産価格の上昇にダイレクトに跳ね返る。


人が集まる、今後人が集まってくる流れのあるエリアの不動産は、値上がりまではしなくとも価格を維持しやすい。

2.融資が受けやすい不動産を選ぶ

写真:アフロ


不動産を現金で購入する人は少ない。新築であれ中古であれ、マンションでも一戸建てでも多くの人は住宅ローンを利用して不動産を購入する。これは投資用不動産でも同じだ。なのでいくら金額が安くてもローンを組むことができなければ多くの人は不動産を購入できない。


物件によって条件はまちまちだが、中古よりも新築、一戸建てよりもマンションの方が金融機関からの借入が簡単だ。また、近年建築された分譲用の不動産は建築確認取得後に検査済証の交付を受けている。しかし物件の中には築年数がたって現在の建築基準に不適合となった「既存不適格物件」や、そもそも違法である「違法建築物」もあり、そのような不動産は金融機関からの融資を受けることが難しい。たとえ自分がキャッシュで購入できたとしても次の買主がローンを組めなければ「売りにくい物件」である。


いろいろな見方捉え方はあるものの、新築マンションがよく売れるのはこのような背景があるからだ。

3.「希少価値」がある不動産を選ぶ

写真:アフロ


不動産は全て唯一無二のものであり、二つとして全く同じものはない。とはいうものの、「同じような条件」の不動産はたくさんある。大規模マンションで同じ間取り・同じ広さ・同じ階高・同じ向きで複数の住戸が売却中であることも珍しくない。そのような場合、早く売るためには価格競争になりやすい。また、同条件の住戸が安く売り出された場合、他の住戸も価格を下げないと売れないといった事象も起きる。


そこで大切なのが「希少価値」があるかどうか。同じ大規模マンションを例にとると「専用庭があるのはこのタイプだけ」「最上階はこのタイプだけ」といった具合に他の住戸と差別化ができるかどうかがポイントだ。


先に「人が集まるエリア」「融資が受けやすい」という条件を挙げたが、本当に希少価値のある物件であれば駅から遠い不便な場所や融資のつきにくい物件であっても売却の際も困らない。


以上、資産価値の落ちにくい不動産のポイントを3つ挙げた。これらを守るなら、資産としての不動産は東京オリンピックうんぬんを気にすることはない。ただ不動産は、資産価値としての側面以外に「家族の居場所」でもある。過度に資産価値の維持にこだわることなく、自分にとって「希少価値」のある不動産を選び、住まうことで豊かな生活をすることもお金に変えられない「資産」といえるだろう。

最終更新日:2020年01月28日

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