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築35年のマンションって買っても大丈夫?

2016年02月08日

ゼロリノベ

築35年のマンションって買っても大丈夫?

マンションの寿命は人より長い!?

マンションに寿命ってあるの?どうやって判断するの?

普通のマンションは何年くらいもつのか、ご存知でしょうか?


賃貸ならともかく、一生暮らす可能性を考えると、住んでいる間に古くなって地震などで倒壊する不安を抱えるのは嫌ですよね。


中古マンションを検討している方にとっては、とても大きな問題です。


そこで今回は、【中古マンションを検討してるけど、地震が怖い!】という方のために、マンションの寿命や耐震についての考え方をお伝えしていきたいと思います。


マンションの寿命は117年!?

国土交通省がまとめた、「RC造(コンクリート)の寿命に係る既住の研究例」によれば、「鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を117年と推定」飯塚裕(1979)「建築の維持管理」鹿島出版会)、「鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として、一般建物(住宅も含まれる)の耐用年数は120年、外装仕上により延命し耐用年数は150年」(大蔵省主税局(1951)「固定資産の耐用年数の算定方式」)となっており、十分に100年は超える耐久性があるものと考えられています。


つまり、マンションの寿命を握っているのはコンクリートと鉄筋であり、築35年の中古マンションだとしても、計算上はあと65年以上の寿命があると言える、ということです。


予想した寿命より長く、安心した方も多いのではないでしょうか?


では次に、新耐震と旧耐震で本当に大きな差があるのがを見てみましょう。


あんまり関係ない?新耐震と旧耐震

旧耐震・新耐震という言葉をご存知でしょうか?近年はご存知の方も増えている、マンションの耐震基準に関する言葉です。


旧耐震とは1981年以前の耐震基準で、新耐震とはそれ以降の新基準のことを言います。ここでは、何がどう違うかはご説明しません。それよりも、実際この基準の違いによって大地震が起きたとき被害がどうであったかを知る方が重要です。


東日本大震災のマンションの被害をまとめた東京カンテイの記事によると、新耐震と旧耐震での倒壊の比率はほぼ変わらないという結論でくくられており、それよりも地盤などが重要視されると出ています。(以下引用)


●新耐震1233棟のうち
・損傷なし 630(51%)
・軽微   456(37%)
・小破   135(11%)
・中破   12(1%)
・大破   0(ー)


●旧耐震227棟のうち
・損傷なし 108(48%)
・軽微   75(33%)
・小破   40(18%)
・中破   12(1%)
・大破   1(0%)


基準が変わっても被害の比率が変わらないというのは驚きですよね。


また、新築マンションが急に倒壊する事件も近年多くなっています。では、何を基準に選べばいいのか。


それは、どのようにそのマンションが管理されてきたか、です。


マンションの管理で天国と地獄

マンションには、修繕積立金という、住んでいる方々全員で、共有部や建物自体の修繕のため毎月積み立てる仕組みがあります。

このお金を使って、耐震設備や外壁、屋上やエントランスなどを補修していきます。


しかし、これらの管理がうまく行われていなかった場合、例えば、屋上などにある防水設備がずっと管理されていなかったとすると、コンクリートが水にやられて倒壊の危険性が高まります。


当然、同じ耐震基準でも、管理がされている場合と、されていない場合では倒壊の危険性は全く異なります。だからこそ、基準ではなく、今まで管理がちゃんと行われてきたかを確認することが重要です。


これらをふまえると、新築マンションが一番安全であるかどうかは、これからの住人全員の管理次第となります。逆に中古マンションは、補修されているかどうかを管理会社などに確認を取っていけばいいので、ある意味安心できます。


ドラフト1位の選手の未来よりも、20年以上の実績のあるイチロー選手のほうが信頼できることに似ているかもしれません。


また、同じ地域・広さの新築マンションと比べ、中古マンションのリノベーションであれば、新築の半額+アルファ程度の金額に収めることも可能になります。


すると、家に使うはずだったお金を、まるまる子供の教育への投資や、老後の生活資金にまわすことも考えられるかもしれません。


マンション選びをするときは、耐震の安全と、価格と、自分達の理想の暮らしのバランスを一緒に考えてくれるような住宅会社に相談してみてはいかがでしょうか。

最終更新日:2016年02月08日


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