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マンションの良い管理と悪い管理、どうやって見分ける?

2017年11月29日

クエストルーム

マンションの良い管理と悪い管理、どうやって見分ける?

マンション購入ホントのところ3

マンションの良い管理と悪い管理、どうやって見分ける?

パッと見でわかる、マンションの管理状況

マンションの購入を検討したことがある人ならば、どこかで見聞きした覚えがある「マンションは管理を買え」というフレーズ。マンションの管理組合や管理会社のことを言っているのは、なんとなくわかります。でも、その良し悪しの見分け方となると、どこをどう見ればいいのか……。

毎回、不動産の達人に“マンション購入のホントのところ”を聞いてくるこの連載。今回は、マンションの良い管理と悪い管理の見分け方について、さくら事務所のマンション管理コンサルタント・川島崇浩さんに教えてもらいました。


さくら事務所に所属するマンション管理コンサルタント 川島崇浩さん。分譲マンションの管理を中心に、清掃から賃貸・売買まで、広く不動産管理の仕事を経験した実績豊富な頼れるプロ。


――そもそも「マンションは管理を買え」とは、どういう意味でしょうか?


川島 「管理を買え」とは、管理組合の運営状況やマンション管理会社による維持管理状況を見て購入しなさいという意味だと思います。ただ、これは新築マンションには当てはまりません。というのも、新築の場合には、管理組合の運営は稼働していませんし、維持管理の状況についても見ることはできません。また、施工会社であるディベロッパーの系列の会社が管理を行うことが多いのですが、もし良し悪しを見るとすれば、その管理会社が管理しているほかのマンションを見るといったことでしか判断はできません。ですから、「マンションは管理を買え」というのは主に中古マンションを買う場合のことを指すのだと思います。


――では、管理を見る際には具体的に何を見ればいいのでしょうか?


川島 専門的な知識がなくても、マンションの見た目からある程度の管理状況がわかります。まず、共有部分の清掃状況はひと通り見ましょう。例えばエントランスのガラスが汚いと、それを見た瞬間、管理が行き届いていないと判断できます。エレベーターも、壁や床マットがキレイかどうかをチェックしましょう。掲示板が乱雑になっているのも、管理会社の気配りが薄いのかもしれないという判断材料になります。あと、外壁に雨だれがないかも見ますね。外壁の雨だれまでキレイに清掃していれば、管理組合や管理会社がしっかり手をかけていると判断できます。

(ペイレスイメージズ/アフロ)


――普段、何気なく目にしていることも注意してみると、色々なことがわかってくるのですね。


川島 さらに一歩踏み込むなら、なかなか見られないのですが屋上もチェックしたいところです。大手管理会社でも、屋上が雑草だらけということがあります。屋上の排水溝が雑草で詰まると、集中豪雨の際に水が溜まってプールのようになります。すると、防水の弱い部分から下の階へ漏水することがあるので見逃せません。屋上に上がれなかったとしても、ルーフバルコニーがあればそこから屋根が覗ける場合があります。あとは、階段や手すりの塗装が禿げていないか、コンクリートのひび割れがないかも見ます。また、外壁のタイルが大きく浮いているマンションもなかにはありますから注意して見ましょう。マンションの外周りではほかに、植栽にも管理会社の目が行き届いているかどうかの差がでます。草がぼうぼうだったり、枯れていたりするのはいただけません。側溝がゴミだらけというのも、同様に気配りできているかどうかのチェックポイントになります。


確かに、新築マンションでは維持管理については確認しようがないところが、中古マンションならチェックできるという利点がありますね。自分がこれから暮らすマンションの管理、やはり事前に確認したいところですよね。

外からではわからない、良い管理、悪い管理 

――見た目のほかに管理の状況を知る方法はありますか?


川島 管理組合の総会や理事会の資料と議事録、それから長期修繕計画書(「大規模修繕工事がちゃんとされているかどうやって見極める?」)、管理規約などの書類を見れば、マンションの管理が実際どのように運営されているかがわかりますね。通常、売買の仲介業者が提出する書類は、重要事項説明書や管理規約といったもので、総会資料や議事録、長期修繕計画書までは含まれていないことがあります。というのも、仲介業者の方は販売が専門ですから、管理まで詳しい方は少ないんです。それに、議事録を取り寄せて良くないことが書いてあれば契約に不利に働きますから、積極的には情報収集をしてくれない傾向にあります。ただ、通常、仲介業者は管理に関する調査報告書をマンションの管理会社に依頼します。その際、一緒に長期修繕計画書や議事録といった書類も取り寄せてもらうようにお願いしてみてください。


――実際、そうした書類からはどのようなことがわかるのでしょうか。


川島 いろいろなことがわかります。例えば、長期修繕計画書がないマンションもあれば、計画書はあっても修繕積立金の資金計画がないところもあります。理事会の議事録などは、住民代表が集まる場の議事録ですから、ペットの問題や騒音問題など、生活のルールに関することも見えてきます。

それから仲介業者から渡される管理規約も、よく目を通しておいた方がいいですね。管理組合の業務とか、総会や理事会のあり方など難しい内容も書いてありますが、注意するのは管理規約に付いている細則類です。駐車場の寸法が所有している車より小さくて入らないとか、ペット可であっても詳細なサイズが決められていて自分のペットが飼えなかったり。知らずにマンションを購入して、後でトラブルになるケースは実際にあります。


なるほど、書類からは本当に色々なことがわかるんですね。そうした書類は、依頼しても取り寄せられない場合もありますが、ダメもとでぜひ聞いてみるといいですね。

専門的なことは、プロにお任せ。正しいプロの選び方

(ペイレスイメージズ/アフロ)

――とはいえ、そうした書類を見て判断するのは……ちょっと素人では難しそうですね。


川島 そうですね。書類の判断は知識がないとなかなか難しいので、専門家にサポートを受けて見てもらうのがいいかと思います。国家資格に「マンション管理士」という資格があるので、こうした資格を持っている人にコンサルティングをしてもらうといいですね。ただし注意が必要なのが、資格保有者でもマンション管理の実務経験がない人が結構いるんです。マンション管理士の資格は実務経験を問わないので。例えば、自治体にマンション管理士の派遣制度が用意されていたりしますが、そういった制度で派遣されてくる方でも、実際に管理の現場、実務を知らない方がいるのも実情です。ぜひ、実務経験のある専門家にお願いしてください。


――専門家の方は、書類からどのようなことを読み取るのでしょうか?


川島 私たちさくら事務所のチェック項目の一部をご紹介すると、管理組合の運営については総会や理事会が定期的に開催されているか、理事の任期や選定方法、管理費や修繕積立金が正しく管理され運用されているかといったお金の面も見ていきます。そのほかに、生活上のルールについての取り決め、長期修繕計画の内容、管理会社についても詳しく調べます。


ここをチェック!「マンション管理」

  • 共有部分の清掃は行き届いているか?
  • 外壁や屋上にも管理の差がでる!
  • 管理規約の細則に目を通す
  • 書類チェックは専門家に任せる


長く住むマンションだからこそ、生活が始まった後のことまでしっかりと見通す目線が必要。そのためには、マンションの管理状況を詳しく知ることが大切で、それが「管理を買え」ということなのですね。そして、専門家に頼る場合は、マンション選びと同時に専門家選びも正しく行いましょう!


(文:頓所直人/イラスト:ナカオテッペイ/構成・撮影:クエストルーム)


取材協力:株式会社さくら事務所

業界初の個人向け不動産コンサルティングを手掛ける一級建築士事務所。ホームインスペクション(住宅診断)の利用者39,000組以上という実績を誇る。知識と経験豊富な専門家により、住まいに関するあらゆる分野の強い味方として、悩める人をサポートする不動産の達人。

最終更新日:2017年11月29日


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