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中古マンションはリフォームでどこまで間取りを変えられる?

2017年12月20日

クエストルーム

中古マンションはリフォームでどこまで間取りを変えられる?

マンション購入ホントのところ6

中古マンションはリフォームでどこまで間取りを変えられる?

中古マンションのリフォームのお値段

新築物件の価格が高止まりするなか、手頃な価格の中古マンションを購入して、自分のライフスタイルに合わせて間取りを変更する人が増えています。間仕切りを取り払ってひと続きの広いリビングに変えれば、家の中の風通しが良くなって家族の笑顔が増えたり。夢は膨らみますが、そもそもマンションって自由に間取りを変えられるものだっけ…?

毎回、不動産の達人に“マンション購入のホントのところ ”を聞いてくるこの連載。今回は中古マンションをリフォームする際の注意点について、さくら事務所に所属するホームインスペクター(住宅診断士)の山見陽一さんに伺いました。

さくら事務所に所属するホームインスペクター(住宅診断士)の山見陽一さん。一級建築士、一級建築施工管理技士。大手リフォーム会社で約500件もの営業・施工管理に携わった頼れる存在。 

 

――最近は中古マンションを買って リフォームするという人が増えているそうですね。


山見 そうですね。数年前までは中古マンションでもリフォーム済み、リノベーション済み物件の方が人気でしたが、今は売主が退居したままの状態で購入し、自分の好みに合わせて間取りや内装を変えるという人が増えています。


――新築マンションより、中古を買ってリフォームした方が安くつく?


山見 物件価格はエリアによって開きがありますが、リフォーム金額は首都圏ならだいたい同じ。例えば築30年、70m2 の物件をフルスケルトンの状態からリフォームをする場合、費用は平米当たり10~18万円、トータル額では800~1,000万円が目安です。現在、都内では4,000万円でも新築物件は難しいですが、中古なら3,000万円で物件を購入し、1,000万円で家族のライフスタイルに合った家にリフォームすることができます。都心に居住できたり、エリアの選択肢も広がったりし ますのでコスパの高さを感じる人が増えているのでしょう。

そう聞くと確かに、“中古マンション+リフォーム”が魅力に思えてくる…。というわけで、ここからは自分好みのリフォームを実現するための注意点をみていきましょう。

間取り変更はマンションによって向き、不向きがある

――中古マンションのリフォームって、間取りはどこまで変えられるものですか?


山見 マンションの場合、柱や梁、天井や床のコンクリートスラブ(上下階を仕切る鉄筋コンクリートの板)など、建物の強度を支える部分に手は付けられません。それ以外なら、“条件付き”ではありますが、ある程度、自分の好みに合わせて間取りを変更できます。

リビングルーム改装前後(ペイレスイメージズ/アフロ)


――“条件付き”というのが気になるところですね…。


山見 一つ目の条件が、建物の構造ですね。マンションは大きく、柱と梁で建物を支える「ラーメン構造」と、壁で支える「壁式構造」に分かれます。「壁式」の方は住戸の外周が壁になっているだけでなく、各部屋の開口部の両端など、住戸の中にも壁が配置される形になっているんですね。これを耐力壁と呼ぶのですが、当然、その壁は取り除くことができず、間取り変更に制限が出てくることになります。


――壁式構造だと、洋室と和室を一緒にして広いリビングにする、といったこともできない?


山見 そこに耐力壁があれば、どうしても残ってしまう。ムリに取り除けば、場合によっては著しい 強度不足を招きます。間取りを変更するつもりで中古マンションを購入した後、“壁が取れない!”と分かって相当ガックリされる方を私は何人も見てきました(苦笑)。建物の構造はチラシに載っている部屋の間取り図では分かりません。不動産会社にお願いして竣工図面を見せてもらうか、内覧時に営業担当者に確認することが大切です。ちなみに、壁式構造は5階建て以下の低層マンションで多く見られますのでご参考まで。


――トイレやキッチンのシンクなど水回りの配置を変えたい場合に気をつけることは?


山見 “床下”を確認することです。床材(フローリングなど)とコンクリートスラブの間に空間がある「二重床」になっていれば水回りの配置の自由度が高まります。一方、コンクリートスラブに直接床材を張り付けた「直床」の場合、排水管の移動が難しく、大がかりな工事が必要です。同じく、天井も「直天井」と「二重天井」があり、直天井の場合は配線のルートを変えづらいので照明器具の位置が変更しづらい。場合によっては、天井を新たに組んで二重天井にすることで照明の位置を変える手法も取れますが、そうすると天井の高さが10cm 程度下がり、部屋に圧迫感が出てしまいます。


マンション購入後に「こんなハズじゃなかった!」と後悔しないためにも、ここに記した間取り変更の条件は押さえておいた方が良さそうです。

リフォームで失敗しないための業者選びのポイント

(ペイレスイメージズ/アフロ)


――ここまでの話を整理すると、間取り変更の自由度を高めたいなら、「ラーメン 構造」「二重床」「二重天井」のマンションを選んだ方が良さそうですね。 


山見 そうですね。間取り変更を検討しているならその三つは念頭に置いておくといいでしょう。そのうえで、上下の階の間取りの確認も、忘れないようにしたいところです。 間取り変更後、こちらの水回りが下の階のお宅の寝室になってしまった場合、水音などの騒音でクレームにつながる恐れがあります。不動産会社に確認してみましょう。


――最後に、中古マンションのリフォームで失敗しないために一番大切なことは?


山見 業者選びが肝心です。まず、家探しの段階では不動産会社の中に、現場で正しい判断と的確なアドバイスができる技術営業(建築士の有資格者や元技術屋)がいる会社と、建築知識に乏しく、聞こえのいい 売り文句ばかり並べる営業マンしかいない会社で良し悪しがわかれます。一方、リフォーム会社の方は家探しの段階から親身に付き合ってくれる会社とそうでない会社、見積書に工事の内訳を詳細に出してくれる会社と「床の張り替え一式」などとざっくりとした記載で済ます会社で、良し悪しが分かれ ます。その点を見極めつつ、自社にとって都合の悪い情報も正直に話してくれる“パートナー”を見つけると、物件選びやリフォームで失敗するリスクが低くなると思います。


ここをチェック!「失敗しない中古マンションのリフォーム」  

  • 建物の構造は“壁式”より“ラーメン”
  • 天井裏と床下に空間があるか
  • 「○○一式」など見積書が曖昧な業者は要注意


後悔のないリフォームは信頼できるパートナー探しから! 山見さんのアドバイスを頭に入れつつ、ぜひ、家族と自分を幸せにする“マイホームづくり”を実現させてください。


(文:興山英雄/イラスト:ナカオテッペイ/構成・撮影:クエストルーム)


取材協力:株式会社さくら事務所 

業界初の個人向け不動産コンサルティングを手掛ける一級建築士事務所。ホームインスペクション(住宅診断)の利用者39,000組以上という実績を誇る。知識と経験豊富な専門家により、住まいに関するあらゆる分野の強い味方として、悩める人をサポートする不動産の達人。  

最終更新日:2018年08月30日

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