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マンションを買うときに知っておくべき税制は?

2018年01月10日

クエストルーム

マンションを買うときに知っておくべき税制は?

マンション購入ホントのところ7

マンションを買うときに知っておくべき税制は?

押さえておくべき! マンション購入時に掛かる税金の種類とおよその額

マンションを購入する際には、物件価格のほかにも様々な税金が掛かるもの。ただ、実際にどんな種類の税金がいくら掛かるのかが、なかなか見えづらい…。一方で、税負担が軽くなるお得な制度や補助金などもあるので、マンション購入時にはぜひ知っておきたい!

毎回、不動産の達人に“マンション購入のホントのところ”を聞いてくるこの連載。今回はマンション購入時の税制について、さくら事務所創業者にして会長の長嶋修さんに教えてもらいました。


今回の先生、長嶋修さん。不動産デベロッパーで不動産売買・開発業務全般を経験後、1999年に業界で初めてとなる個人向け不動産コンサルティング会社であるさくら事務所を創業、現会長。NPO法人 日本ホームインスペクターズ協会初代理事長。


――マンション購入時に掛かる税金にはどのようなものが?


長嶋 “購入時”には次の四つの税金が掛かります。都道府県に支払う「不動産取得税」、不動産の売買契約書や住宅ローンを組む際に金銭消費貸借契約書に貼付する「印紙代(=印紙税)」、土地・建物の登記簿に所有権を登記する際に必要な「登録免許税」、最後に「消費税」ですね。さらに、“購入後”には「固定資産税」と「都市計画税」が必要となります。マンション購入の際には、見積り時などに「えっ、こんなに掛かるの!?」と驚かれる方も少なくありません。事前にどんな税金がどの程度掛かるのかくらいは把握しておいた方がいいでしょう。 


――実際、それぞれの税金はどれくらい掛かるものですか?


長嶋 物件価格4,000万円のマンションを購入した場合の税額は以下のとおりです。あくまでも目安ではありますが、参考にしてください。


●物件価格4,000万円のマンションを購入した場合… 

【購入時の税金(概算)】 

  • 不動産取得税:3万円
  • 印紙税:不動産売買契約書1万円/金銭消費貸借契約書2万円
  • 登録免許税:40万円
  • 消費税:9.6万円(8%の場合)

【購入後の税金】

  • 固定資産税:20~30万円
  • 都市計画税:5~6万円


4,000万円の物件の場合、購入時だけで60万円近くの税金が掛かるんですね。う~ん、思った以上に高かった…。


(写真:アフロ)

税額の算出方法と、支払うタイミングを知ろう

――購入時に必要な不動産取得税はどのように算出され、いつ納めるのでしょう? 


長嶋 不動産取得税は、固定資産税評価額(地価公示価格の70%程度と建築費の50~70%程度の合算×経年減点補正率)に標準税率4%を掛けて算出しますが、現在は軽減措置が実施されていて、固定資産税評価額は1/2に、標準税率は3%になっています。納税通知書が物件購入後3~6ヵ月に各都道府県から自宅に届きますので、納付書に書かれた期限内に納付します。ちなみに印紙税も、本来は4,000万円のマンションなら不動産売買契約書が2万円、金銭消費貸借契約書が4万円なのですが、現在は軽減措置で半額になっています。なお、消費税は中古物件なら不動産仲介手数料に、新築なら建物部分についてのみ掛かってきます。


――購入後の税金についてはいかがでしょう?


長嶋 固定資産税は、上述の固定資産税評価額に標準税率1.4%を掛けて算出します。毎年1月1日時点にマンションを所有している人へ4月頃に納付書が届きます。少し高額になりますが、年4回までの分割納付も可能です。中古マンション購入の場合は、契約日が6月30日なら売主と買主で半分ずつといった具合に、日割り計算で納税額を算出して按分する形になります。ちなみに新築マンションは一定の条件がありますが、購入後5年間(認定長期優良住宅の建物は7年間)は固定資産税の納税額が2分の1になる軽減措置を受けられます。都市計画税も同じく納付書が4月頃に届き、固定資産税評価額の上限0.3%を納税する必要がありますが、市町村によっては税率をそれより低く設定しているケースもあります。


さて、ここまでは“出ていくお金”の話でしたが、ここからはお金が返ってくるという話。知らないともらい損ねることになるようなので必読です!

知らないと損をする!? 税の優遇制度

(写真:アフロ)


――補助金や減税など、マンション購入時に押さえておくべき優遇制度はありますか?


長嶋 まずは「住宅ローン減税」です。これはマンションなどのマイホームをローンで購入した場合、10年間は各年の年末時点のローン残高に1%を掛けた金額が所得税から控除され、確定申告で戻ってくるというもの。床面積50m2以上という条件がありますが、こちらは築25年以内なら中古マンションでも控除対象となります。住宅ローン減税の恩恵は大きく、例えば、年収600万円の人が3,000万円の35年ローンを組んでマンションを購入した場合、10年間の控除総額は約260万円(固定金利1.5%、期間35年の場合)にもなります。控除を受けるには会社員の方でも初年度に確定申告が必要ですが、申告を忘れると控除は受けられませんので注意しておきましょう。


――住宅ローン控除に期限はありますか?


長嶋 現時点では、住宅購入後、2021年12月31日までに居住を開始した人が住宅ローン控除の対象となっていますが、その期限は何十年と延長され続け、もはや恒久的な制度に近い形になっているのが実情です。もし、報道などで予想されているとおり消費税が増税されれば、また期限の延長や控除額の拡大が検討される可能性もありますね。

住宅ローン控除の恩恵は結構、大きいですね。今後、控除期間が延長されない可能性もゼロではないので、そこは新聞やテレビの報道を気にしておいた方が良さそうです。

ほかにもあった消費税にまつわる優遇制度

――住宅ローン控除のほかにはどんな優遇制度がありますか?


長嶋 消費税増税の負担を軽くするために国土交通省が2014年から実施している「すまい給付金」という優遇制度があります。売主が法人の場合(売主が個人の場合は消費税はかからない)、新築と中古のどちらも収入額が510万円以下の人を対象に、収入が少ない人ほど高い給付額が得られます(425万円以下なら30万円、~475万円なら20万円、~510万円なら10万円)。給付を受けるには、住宅購入後に「すまい給付金事務局」に申請する必要があるので忘れないようにしましょう。


ここをチェック!「マンション購入にまつわる税金」

  • 4,000万円の物件で、購入時に約60万円の税金がかかる(あくまで目安です。実際の税額については個別に確認を)
  • 「住宅ローン減税」を受けるには、会社員でも初年度に確定申告が必要
  • 収入に応じた「すまい給付金」がある


いかがでしたか? 最後に、長嶋さんから「法律では不動産会社はこうした税制の詳細について購入者に説明責任はないということになっている」とのコメントが! つまり、知らないまま給付も控除も受けられなかった、という事態は起こりうるということ…。そうならないよう、マンション探しの際はここに記した税の知識を押さえておきつつ、「税金や優遇制度について的確にアドバイスしてくれる不動産会社や担当者を選ぶことも大切」(長嶋さん)。心得ておきましょう!


(文:興山英雄/イラスト:ナカオテッペイ/構成・撮影:クエストルーム)


取材協力:株式会社さくら事務所

業界初の個人向け不動産コンサルティングを手掛ける一級建築士事務所。ホームインスペクション(住宅診断)の利用実績39,000組以上という実績を誇る。知識と経験豊富な専門家により、住まいに関するあらゆる分野の強い味方として、悩める人をサポートする不動産の達人。

最終更新日:2018年01月10日

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