ページトップへ

Yahoo!不動産おうちマガジン は家探しのヒントが満載の情報サイトです!

>
>
住宅ローンの返済総額を減らす!「基本テク」とその注意点

2018年01月16日

クエストルーム

住宅ローンの返済総額を減らす!「基本テク」とその注意点

マイホーム購入のお金入門#4

住宅ローンの返済総額を減らす!「基本テク」とその注意点

(写真:アフロ)


住宅ローンにまつわるお金の話をしてきた本連載。前回はローンの返済総額と諸費用のお話をしました。第4回はその返済総額をいかにして減らすか、そのテクニックをご紹介します。

住宅ローンは「金額・金利・期間」で考えるのが基本

頭金に諸費用を含めた現金を自己資金として多く用意すればするほど、当然ローンの借入額を抑えられるので、金利がかからないぶん返済総額も減らせます。」(ファイナンシャルプランナー中村さん)


もちろん貯蓄が多いに越したことはありませんが、親から贈与を受けるという手も。


住宅取得資金として親または祖父母から贈与を受ける場合、700万円までは贈与税が非課税になりますよ」


これは覚えておくとおトクですね。では、頭金をできるだけ多く用意した上で、残りを住宅ローンで支払う場合、どうすれば返済総額を抑えられるのでしょうか。


「住宅ローンの返済総額は、借入額と金利と期間で決まります。期間をなるべく短く借りると、総返済額は少なく済みます


しかし、当然期間を短くすれば月々の返済額は高くなるので、その分家計は苦しくなります。収入が多く家計に余裕がある方や、ローンを組む年齢が高い方は期間を短くするという方法を検討してみると良いでしょう。


また、ローンの返済方法で選択肢として悩むのが、「元利均等返済」と「元金均等返済」。簡単に言うと、元利均等は月々の返済額(元金+利息)が一定になる返済方法。これに対して、元金均等は、毎月支払う返済額のうち、元金が一定になる返済方法。月々の返済額(元金+利息)は初回が一番高く、返済が進むにつれて少なくなっていきます。

1割の人だけが選ぶ「トクする返済方法」とは?


どちらを選べば返済総額を減らせるのでしょうか。


「返済総額で考えると、元金均等の方が少なく済むのでおトクです。たとえば、同じ3500万円を35年ローン、金利2%で借りた場合、元利均等なら総支払い利息額が1370万円、元金均等なら1228万円になります。元金均等の方が140万円ほど利息分を減らせるという訳です」


しかし実際は元利均等を選択する人がほとんどだそう。なぜでしょうか。


「元金均等で最初に多く払えるなら、ずっとその額を払い続けてローンの期間を短くした方がいいですよね。あくまでも、同じ期間で返済する場合、計算上は元金均等の方がおトクという話です。毎月出ていくお金として考えれば、支払額が一定の元利均等返済の方が、家計を考えやすいですよね」


(写真:アフロ)

「トクする」と「リスク」の両面からよく考えて

ただし、返済総額を「減らす」観点だけでローン計画を立てることには注意も必要です。


「最初にお話しした『頭金を多く』『期間を短く』というのはあくまでもテクニックです。リスク管理という観点から考えると、手元に現金を残しておいたり、毎月の支払額を抑えて家計に余裕を持たせたりする方がいいと思います」

そういった意味で、お子さんの教育費など現金が多く必要な時には手元に残して、余裕ができてから繰上返済をするという方法もあります。


「繰上返済して返済期間を短くすると、その分利息を減らせます。理屈で言うと、毎日でもちょこちょこ繰上返済をする方がおトク。今はインターネットで手数料が0円になる場合もあります。手数料がかからないなら繰上返済をこまめにするといいでしょう」


最初に頭金を入れる場合と、手元に頭金を残してあとから繰上返済をした場合では、返済総額はどの程度違ってくるのでしょうか。


【年収600万円・物件価格3600万円、返済期間35年・固定金利2%でローンを組む場合】

  • ケースA:頭金720万円(物件価格の20%)、10年間は繰上返済しない
  • ケースB:頭金0円(全額ローン)、10年後に720万円を繰上返済する


<計算結果>

※諸費用は物件価格の8%で試算。
※ケースBは繰上返済により期間が7年7ヶ月短縮される。


返済総額だけをみれば、なんと頭金なし・繰上返済したケースBの方が約92万円安くなるという結果に!


ただし、ケースBの場合は、毎月の返済額が多くなりますし、ケースAのように頭金を入れると金利優遇がある場合もあります。この金額の差をみて少しでもおトクになるようケースBを選ぶか、月々の返済額がラクになるようケースAを選ぶかは、個々の価値観によるでしょう。細かいことが苦手な人は、最初に頭金をドーンと払う、手元に現金を残しても自分できちんとコントロールできる人は繰上返済するなど、ご自身の向き不向きもよく考えて決めましょう。


第4回、いかがでしたか? では今回のまとめをどうぞ。


<今回のまとめ>

  • 頭金は多く、ローンの期間が短い方がおトク
  • 元利均等より元金均等がおトク
  • 頭金分を繰上返済に回すというテクニックもアリ


(取材・文:クエストルーム)


【取材協力】

最終更新日:2018年05月18日

キーワードを入力してください

キーワードから探す


本文はここまでです このページの先頭へ

Yahoo!不動産 おうちマガジンとは?

不動産にまつわるマジメな記事からおもしろ記事まで、家さがしが楽しくなる情報をお届け!新しい暮らしのヒントが満載のマガジンです。