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ローンの頭金っていくら用意すべき? ゼロでも借りられる?

2018年01月30日

クエストルーム

ローンの頭金っていくら用意すべき? ゼロでも借りられる?

マイホーム購入のお金入門#6

ローンの頭金っていくら用意すべき? ゼロでも借りられる?

頭金と住宅ローンをバランス良く組み合わせたいですね。(写真:アフロ)


住宅ローンなど、家を購入するときにかかるお金について、トクする情報や気をつけた方がいいポイントなどをお伝えしてきた本連載。第6回は少しスタートラインに戻って、「そもそも、頭金ってどのくらい用意すればいいの?」というギモンにお答えします。

頭金ゼロで住宅ローンを組むってアリ?

そもそも、「頭金ゼロ」でも住宅ローンは組めるのでしょうか。


「頭金ゼロでも住宅ローンを組むことは可能です。でも、後々のことを考えれば、やはり頭金はある程度用意した方がいいでしょう」とファイナンシャルプランナーの中村さん。


とはいえ、頭金として何百万円ものお金を用意するとなると、結構大変ですよね。


「可能なら検討したいのが、親などからの贈与です。住宅取得に関する親や祖父母からの贈与については、基本700万円まで(※)贈与税がかかりません」

※新築・中古、築年数などの条件により異なります。


なるほど。お願いできそうな人がいたらぜひ検討したいですね。では、物件購入価格の何割ぐらいを頭金として入れて、残り何割を住宅ローンにすればいいか、目安はあるのでしょうか?


「たとえば、住宅金融支援機構が提供する住宅ローンの『フラット35』の場合は、物件購入価格の10%の頭金を用意すれば、より低い金利で借りることができます。例えば3600万円の物件なら360万円の頭金が必要ということになりますね。実際はそれ以外に物件購入価格の5~10%程度の諸経費が必要になるので、『フラット35』では10%の頭金プラス諸経費を自己資金で用意することを推奨しています」


フラット35では頭金10%が一つの目安なのですね。ただ、他の住宅ローンも含めて、頭金にはもう少し多めの額を用意するのが理想だそう。


「一般的な目安として、諸経費以外に物件購入価格の20%の頭金を用意することを推奨しています。その理由は、売るときに売りやすいからです。売りに出す場合、新築で購入した価格よりも20%ぐらい下げて売らなくてはならないことが多いです。頭金を20%入れておけば、売却価格とローンの残額を相殺しやすいので、この数字になります」


購入するときには、売却することは頭にないかもしれませんが、特にマンションなどで住み替えを考えている方にとっては参考になりますね。頭金ゼロの場合と20%の頭金を入れる場合の、総コストの差を表で比べてみましょう。


頭金ゼロ頭金20%
年収600万円600万円
物件価格3,600万円3,600万円
頭金(a)0円720万円
ローン金額(b)3,600万円2,880万円
総支払い利息(c)1,409万円1,127万円
住宅購入時の諸費用
(d)
288万円288万円
総コスト
(a+b+c+d)
5,297万円5,015万円

※物件価格は年収の6倍、35年ローン金利2%、諸費用は物件価格の8%で試算。

※1万円未満は四捨五入。


この場合、頭金を入れるのと入れないのとで、総コストに約280万円の差が出るという計算になります。


頭金をどのぐらい入れて、手元にどのぐらいお金を残すかのバランスも大切です。(写真:アフロ)

手元のお金を全て頭金に使っていいの?

今までのお話しで、頭金ゼロよりは、ある程度頭金を入れた方がいいということはわかりました。では、手元のお金を全て頭金につぎ込んだらいいかというと、そうではないと中村さんは言います。


「ここでも重要になってくるのが、その人のライフプランです。損かトクかで考えると少しでも多く頭金を払う方がいいのですが、ライフプランを考えると少しは現金を残した方がいいということになります。一般的な目安として、何かあった時のために年間の生活費の半年から1年分は手元に残しておいた方が良いという考え方があります。さらに、子どもがいないのか、来年からお受験が始まるのか、大学や大学院へ進学予定なのかなど、家族構成や年齢などによっても、残しておいた方がいい金額が変わってきます」


子どもの教育費がかかるうちは手元にお金を残しておき、落ち着いたら繰り上げ返済で返すというのも一つの手。頭金を入れる場合と、同じ額を10年後に繰上返済する場合の総コストの差は、第5回でふれたとおり、さほど大きくありません。実は「10年後」を区切りにするのには訳があると中村さん。


「住宅ローン減税の適用期間が10年間だからです。ローンを組んで10年間は、各年の年末残高の1%が住宅ローン減税で戻ってきます。年間40万円(ローン残高4000万円×1%)の上限はありますが、ローン残高が多ければ多いほど、戻ってくる額も大きくなるという訳です。もちろん頭金を多く入れる方がおトクですが、手元にお金を残して、この住宅ローン減税も上手に活用するのがおすすめです。繰上返済は、住宅ローン減税の期間が終わったタイミングで考えるといいでしょう」


住宅ローン減税についてはこの連載でまた詳しくお伝えすることにして、今回の内容をまとめてみましょう。


<今回のまとめ>

  • 頭金は物件価格の20%は用意したい。
  • 手元のお金を全て頭金に充てず、ライフプランを考えて残そう。
  • 繰上返済や住宅ローン減税も上手に活用しよう。


(取材・文:クエストルーム)


【取材協力】

最終更新日:2018年01月31日


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