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住宅ローン審査「通る人」「落ちる人」その理由とは?

2018年02月27日

クエストルーム

住宅ローン審査「通る人」「落ちる人」その理由とは?

マイホーム購入のお金入門#10

住宅ローン審査「通る人」「落ちる人」その理由とは?

(写真:アフロ)


家を買おうと決めた方の前に最初に立ちはだかるのが、住宅ローンの「審査」の壁。「年齢が高いから審査に通らないのではないか」など、人によって心配なポイントがあると思います。基本的に住宅ローンの審査の基準は非公開ですが、今回はネックになりやすいポイントと、その攻略法をお伝えします。

住宅ローンの審査で気をつけたいポイント

まず、住宅ローンの審査で心配される方が多い「年齢」について、ファイナンシャルプランナーの中村さんに伺いました。「20歳~65歳まで申込み可能」などとパンフレットには書いてあったりしますが、実際に住宅ローンの審査に通るか通らないかの、基準になる年齢はあるのでしょうか。


「申込みが可能だから、イコール審査に通るという意味ではありません。結論から言うと、借入れ時の年齢が若い方が、審査には通りやすいです。例えば50歳のAさんが80歳まで30年ローンを組むのは、仕組み上は可能です。でも、銀行が見るのは『定年退職後はどのようにしてローンを払っていくの?』という点です。実際には、Aさんの定年が60歳だとして、残りの20年はどうやって返していくの?ということがネックになり、審査に通りにくくなります」


一般的に20歳よりも50歳の方が年収は高く、一見年収が高い方が審査に通りやすい気もします。仮にAさんに1000万円の年収があるとして、借入限度額の目安となる年収の6倍の6000万円を借りるのは、一見無理がないように思えますよね。しかし、実際は定年後の返済がネックになって、審査が通らない可能性が高いのです。では、年収に見合った借入額で無理のないローンを組める年齢の目安は何歳になるでしょうか。 


「45歳を目安に考えましょう。この年齢なら、物件価格を抑えたり、毎月の返済額を高くしたりといった無理をせず、年収に見合ったローンを組むことができます」

(写真:アフロ)


次に気になるのが「完済時年齢」。気を付けるべきポイントはあるのでしょうか。


「完済時年齢は、審査でいうと『何年のローンを組みますか』という話になります。45歳のBさんが35年ローンを組む場合の完済時年齢は80歳、20年ローンを組むと完済時年齢は65歳になりますが、銀行が見るのはBさんの完済時年齢そのものより、35年ローンか20年ローンかという点です。借入額が同じだとすると、前者は完済時年齢が高いので審査が通りにくそうですが、毎月の返済額に無理がないということで審査が通りやすくなります」


無理のない借入額については、本連載の第2回で、年収に対する返済額の割合「返済比率」で考えましょうというお話をしました。住宅ローンの審査では、この返済比率もポイントとなりますが、基本的に非公開。ただ、フラット35に関しては、審査に使う返済比率を公開しています。年収400万円までの方は返済比率30%、年収400万円以上の方は35%なので、フラット35をお考えの方は、この数字を基準に考えましょう。

住宅ローンを組む前に整理したいある「モノ」とは?

住宅ローンの審査では、年齢や返済比率がポイントとなることがわかりました。返済比率に関しては、他に注意点があると中村さん。


既に抱えている借金も審査されます。住宅ローン以外の借金が返済比率を占めていると、借りられる額がどんどん少なくなってしまいます。代表的なのが車のローンで、比較的短期間で返済額が高い車のローンを抱えているため、住宅ローンの審査に落ちたという方が実際にいます」


車のローンは手元の現金で返済しておくか、思い切って車を手放すか、見直しが必要ですね。消費者金融やリボ払いも同様です。


「記憶にないかもしれませんが、消費者金融やリボ払いなど、ローンを組むときには必ず個人信用情報の利用に関する同意書にサインをしているはずです。金融機関があなたの情報を照会すれば、いつどこでどのようなローンを組んだのかを全て見ることができます。審査に通りたいがために虚偽の申告をしてしまうと、その情報により『虚偽の申告をする人』と認識され、余計審査が通りにくくなってしまいます。」


ほかにも身近なところに落とし穴が。

(写真:アフロ)


「実は要注意なのが、商業施設などで気軽に作るクレジットカードです。『プレゼントやポイントがもらえるから』『年会費がゼロ円だから』という理由で、何十枚もカードを作る方がいらっしゃいます。ここで問題となるのがカードについてくるキャッシングの枠。30万円、50万円など借入限度額が設定されている場合がありますが、この金額は住宅ローンの審査では『既に借りているもの』とみなされます。年収に対する返済比率で無理のない借入額なのに、審査が通らない場合は、借りてもいないキャッシングの金額が足を引っ張っている場合があります」


これは驚きですね! 実際に中村さんは相談に来られる方に「カードは何枚持っていますか?」と質問して、不要なカードは整理するようアドバイスするそう。キャッシングの枠は電話1本でゼロにできるので、住宅ローンをお考えの方はカードのキャッシング枠を確認してみましょう


「カードの整理以外に、カードの支払いにも注意が必要です。よくあるのが、銀行引落し日までにお金を入れておくのを忘れたというケースです。住宅ローンの審査では、『定期的にきちんと返済できる人かどうか』も見られ、カードの支払いが滞ったことがある人はマイナスポイントとなってしまいます」


これ、1回や2回はやってしまったことがあることがある方が多いのでは。複数の口座でカードの支払いをしている方は、入金忘れを防ぐために口座を一本化するなどの予防策が必要です。


今回はすぐにでも実行できるポイントが多くありましたね。最後にまとめをどうぞ。


<今回のまとめ>

  • 無理せず返済できる年齢の上限は45歳
  • 返済比率は他のローンも考慮されるので要注意
  • 不要なカードは整理しよう


(取材・文:クエストルーム)


【取材協力】

住宅ローンソムリエ(R) 中村諭さん

最終更新日:2018年08月30日

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