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中古住宅の購入とリフォーム ローンのコツは「タイミング」

2018年03月06日

クエストルーム

中古住宅の購入とリフォーム ローンのコツは「タイミング」

マイホーム購入のお金入門#11

中古住宅の購入とリフォーム ローンのコツは「タイミング」

(ペイレスイメージズ/アフロ)


中古住宅をお洒落にリフォームして住む人が増えています。東京など地価が高いエリアは今後も、このような住み方が増えていくと思われます。そこで今回は、中古住宅をリフォームする際の住宅ローンについてのお話をします。

中古住宅を買うとき、住宅ローンはどうなるの?

そもそも、中古住宅を購入する時も、住宅ローンを組めるの?という疑問を持つ方がいらっしゃるかもしれません。


「もちろん、中古住宅でも住宅ローンを組むことができます。ただ、築年数などによって、条件が変わってきます」(ファイナンシャルプランナー中村さん)


例えば、フラット35の場合は、基本的に「建築確認日が昭和56年6月1日以降の住宅(それ以前の場合は耐震評価基準を満たしている住宅)」については、住宅ローンを組むことができます。ただ、借入額や期間は、審査によってケースバイケースです。本連載の第10回(「住宅ローン審査「通る人」「落ちる人」その理由とは?」)で、住宅ローンの審査について触れ、年齢や年収に対する返済比率などが審査のポイントになるという話をしました。住宅ローンの審査では他にも、購入する物件の「担保評価」が判断材料とされます。


「中古住宅の担保評価は、法定耐用年数でみます。どんなに内装がきれいにリフォームしてあっても、木造住宅の場合は築22年を超えると建物部分はゼロ評価になってしまいます」


なるほど。担保評価がゼロ円の住宅をローンで購入しようとしても、住宅ローンの借入可能金額もゼロ円に、つまり借り入れができない場合もあるということですね。


住宅ローン審査以外にも、第8回(「まだある! 住宅ローンで節約効果を狙える3つの方法」)でお話しした住宅ローン減税が適用されるかどうかも、物件の条件によって異なります。築年数はマンションなら原則25年以下、床面積が50m2以上なら住宅ローン減税が適用されます。


築年数や床面積によって、自分の購入したい物件の担保評価がどの程度になるのか、不動産屋さんやファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談するなど、事前に下調べするとよさそうですね。


(写真:アフロ)

中古住宅をリフォームするときのポイントは?

さて、いよいよ中古住宅をリフォームする場合のお話です。住宅ローンを組む際に注意すべきポイントは何でしょうか。


「中古住宅を先に買い、後からリフォームをしようと思うと、基本的に中古住宅購入のための住宅ローンと、リフォームのためのリフォームローンを別で組むことになります。リフォームローンは変動金利で2~3%など、基本的に住宅ローンより割高になります。期間も35年といった長期はなく、10年とか15年になるので、どうしても毎月の返済額が増えてしまいます」と中村さん。


ちょっとハードルが高そうですね。住宅ローンにリフォームローンを組み込むことはできないのでしょうか。


住宅ローンとリフォームローンを一本化して申し込むことは可能です。一本化すると、住宅ローンの金利でリフォームの費用も借りられるのでおトクです。ただ、そのためには、中古住宅を購入する時に、既にリフォームの契約をした状態になっている必要があります。タイミングが非常に重要ということになります」


なるほど、中古住宅をリフォームする場合の住宅ローンのポイントは「タイミング」なのですね! 具体的には、どのようなタイミングで進めていけばいいのでしょうか。


「例えば3000万円の物件にリフォーム費用600万円も含めてローンの審査を出すことを想定します。まず、中古物件を探しながら、並行して工務店と打ち合わせを進めましょう。希望の条件に近い3000万円の物件が売りに出たら、その物件を買う前提で『全部壊してフルリフォームする』などある程度予定を立てます。そうするとある程度の予算感が出るので、仮のリフォーム価格(今回の例では600万円)と実際の売買価格を合算した金額で審査を進めます。事前審査までは詳細資料の添付は不要です」


「本審査のときは、工事の契約書も提出するなど、もっと具体的になります。リフォーム分を600万円で予算を組んでいても、実際には650万円かかったとしたら、ローンに組み込む600万円からはみ出る50万円は自己資金で工面しなくてはなりません」


物件探しとリフォームのタイミングの調整や、煩雑なリフォームの予算設定、全て個人で進めないといけないのでしょうか。


「近年は、不動産会社や一級建築士の事務所などで、物件探しとリフォームの相談をまとめて行える業者も出てきています。マンションのリフォームなら専有部分だけ考えればいいからまだいいのですが、一戸建ての場合、リフォームの予算を立てるのが難しいので、『ホームインスペクション(住宅診断)』というサービスを利用するのも一つの手です。住宅の劣化状況や、リフォームが必要な箇所を調べ、費用のアドバイスもしてもらえます。売買契約前に実施しましょう。診断には5~10万円かかりますが、詳細なレポートを出してもらえますよ」


専門の業者やサービスを利用すれば、事前審査のときに少し多めに予算を組むなど、プロならではの見積もりをしてくれます。中古住宅のリフォームがお金の面でもスムーズに進められそうですね。他に気をつけるべきポイントはあるのでしょうか。


「通常の住宅ローンは、家を買ってからすぐにローンの返済が開始します。しかし、中古住宅をリフォームする場合は住めない期間が出てくるため、賃貸の場合は今住んでいる家の家賃と、住宅ローンの二重の支払いが発生してしまいます」

二重の支払いを回避する方法はあるのでしょうか。


最初の3ヶ月~6ヶ月はローンの返済を止めておいてもらったり、金利だけにしてもらったりということが可能な場合もあります。最長で1年据え置きという銀行もあるので、まずは相談してみてください。そういった意味でも、中古住宅のリフォームに特化した工務店や設計事務所など、情報を多く持っている業者にお願いした方が良さそうですね」


空き家が増えている昨今、中古住宅をリフォームして住むライフスタイルはますます注目を浴びそうですね。ご予定のある方は、ぜひ今回のポイントを思い出してくださいね。それではまとめをどうぞ。 


<今回のまとめ>

  • 中古住宅でも住宅ローンは組めるが、築年数が担保評価に影響
  • 買ってからリフォームする場合「タイミング」が重要
  • リフォームのローンは専門の業者に相談するのが吉


(取材・文:クエストルーム)


【取材協力】

最終更新日:2018年08月30日

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