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マンション購入、物件情報で見るべきポイントはここだ!

2018年06月20日

クエストルーム

マンション購入、物件情報で見るべきポイントはここだ!

はじめてのマンション購入ガイド2

マンション購入、物件情報で見るべきポイントはここだ!

不動産情報サイトを活用して市場感を知ることから始めよう

はじめてのマンション購入には、いろいろと悩みや疑問がつきもの。そこで本連載では、マンションの購入にあたってよく悩みがちな疑問、押さえておきたい基礎知識をご紹介します。


第2回は、物件をどうやって探したらいいのか? そのリサーチ方法を解説。もちろん、分譲マンションであってもネットで検索して間違いなし! ですが、知っておいてほしいポイントもあれこれありまして…。



どこから手をつけるのか悩むところですが、「Yahoo!不動産」などの不動産情報サイトで検索してみればOK。多くは希望する駅名や町名を選択したあと、価格帯や間取り、専有面積、駅からの徒歩分数のほか、立地や設備・構造などの条件で絞りこめるようになっています。


希望価格帯が自己資金も含めて現実的かどうかは事前に調べておきましょう(住宅ローンの現実的な借入額は「年収の何倍」?)。


一般的には、住みたい路線やエリアがあるということが多いと思いますが、新築マンションも中古マンションも、平均売価はずっと上昇傾向なのでなかなか希望の路線・エリアにいい物件が見つからないこともありそうです。


かといって、第1回(賃貸と購入、どちらがおトクかについに結論!)でご紹介したとおり、中長期的な資産価値を考えると、駅からあまり離れていない物件を探したい方が多いことでしょう。


そんなときは、通勤距離などの利便性は優先しつつ、少し対象路線を広げて駅からの距離と間取りなどの条件を指定して検索してみると、意外と盲点な駅が見つかるかもしれません。


検索時の注意点として、最初はいきなり特定の物件情報を詳しく見ることはせず、ひとまず希望路線の駅ごとに希望する条件でどのくらいの価格帯なのかを少し多めに見ていって不動産市場感を知ること。


まずは「この地域でこの値段だとこの広さになってしまうんだな」など、学ぶステップが必要です。


そうすることで、例えば間取りは譲れないから広さは目をつむろうとか、広さは譲れないから駅を変えようとか、自分にとって外せない条件がなんなのかがはっきりしてきます。


オープンしたばかりの新築マンションだと、相当数のタイプが掲載されています。1つの物件に多くの間取りパターンがあるので、楽しくなってしまったり絞り込めなくて悩んだりしてしまいがち。


個別情報を見ていると、無駄に時間がかかってしまいます。あまり悠長に構えて探していると目当ての物件が誰かに先を越されてしまうということもあるので注意しましょう。


なお、最近の新築マンションは一斉に全住戸を販売することが減っていて、「期分け販売」されていることが多くなっています。


その時期に売っているタイプの情報しか出ない可能性がありますので、販売されている戸数が少なかったり、広さや金額が希望条件のタイプがなかったりしても、そこですぐに候補から落とさないようにしましょう。


ほかの条件が気に入っているのであれば、モデルルーム見学に行ったり、販売担当者に連絡を取ったりして、まだほかのタイプの部屋が販売される可能性があるかを尋ねてみましょう。


さらに、問い合わせた結果、自分が欲しいタイプの部屋が完売していたとしても、竣工前の物件であればまだチャンスはあります。


新築マンションは、いきなり転勤が決まったり、残念ながらローンの審査が直前になってだめになったり、買い替えがうまくいかなかったりといった事情から、引き渡し前に解約が出ることもあります。


もし、その物件がとても気になっていて、果たしてキャンセル住戸が出るかどうかはわからなくとも待ってみたい場合は、キャンセル待ちを入れてみるのもおすすめです。一度完売してしまうとホームページを閉じてしまうことも多いので、販売会社の代表番号でもいいので連絡してみるといいでしょう。

プロはここをチェックする! 物件情報の確認すべきポイント


Yahoo!不動産 新築マンションでの物件概要の表示例


いよいよエリアが絞れて、物件を比較していく段階になったら、注目したいのは物件概要です。 プロはまずここをチェックします。


そこには駅からの距離、広さ、価格帯が全部数字で記載されていて、ひと目で確認、比較できます。この物件概要のほか、不動産情報サイトの物件情報で確認しておきたいポイントを解説します。


修繕積立金・管理費

修繕積立金とは、将来的に建物の修繕工事など行うための費用のことで、住民が所有する部屋の専有面積に応じて一定の金額を管理組合に支払い積立します。管理費は、主に供用設備の保守や清掃費などマンション管理会社への業務委託費、共用部分の水道光熱費・火災保険ほか、管理組合の運営費などに充てられる費用です。これらは毎月支払う必要があります。


特に修繕積立金は新築時の設定価格は最安値であり、いずれ値上げされることが前提となっています。国交省からのガイドラインでも、適切に値上げすることを推奨しています。将来的にどのくらいの値上げを想定しているのか、気になる人はモデルルームに行った際に予想金額を聞いておきましょう。


なお、物価や税金の変動などに対応するため、引き渡し後に管理組合が管理会社作成の計画より高めの金額に変更することもあります。また、月額となる修繕積立金や管理費のほかに、引き渡し時に「一括」で支払いが必要な修繕積立基金・管理準備金が求められる場合もあります。


総戸数

マンションの規模感がわかる重要な情報になります。総戸数によって概ね3パターンに分かれ、50戸未満など小規模なコンパクトマンション、200戸未満くらいの中規模マンション、それ以上の大規模マンションとなります。


コンパクトマンションは、通勤・通学の利便性を最優先したい方におすすめ。共用施設がほとんどない場合が多く、共用施設の維持管理費がかかりにくいというメリットがあります。


中規模マンションは、子どもがいない方や、子育てが終わった世代の方におすすめ。大規模マンションだと主に子育てに関する施設が多くなりがちで、自分が使わない施設に関するコストや組合運営が負担になることも。また、戸数が多いので、修繕積立金の積み立てがしやすいというメリットもあります。


大規模マンションは子育て世代向け。管理費や修繕積立金のほかに、共有施設の運営のための費用がかかってしまう場合もあります。中規模マンション同様に、修繕積立金の積み立ては戸数が多いので有利となります。


敷地の権利形態

いまやマンション建設のための土地が減ってきていて、地主さんから土地を借りて建てるケースも増えてきています。こういった場合、敷地の権利形態が「借地権」となっていて、たとえば60年後に解体することを前提に建てられています。つまり、60年後に資産として何も残らないことになります。ただし、この所有権の違いは物件価格に出ます。


一般的にはほぼ同じ地域、同じ駅からの徒歩分数だとしたら借地権の物件の方が明らかに安価です。


なお、毎月支払う費用として、借地代や解体積立金が必要となりますので確認しておきましょう。


入居可能時期

未完成の新築物件の場合、引っ越し時期と関係してくるので入居可能時期は重要な情報ですが、資材の調達や工事の遅れによりずれ込むこともあります。賃貸物件からの住み替えの場合、退去時期の決定には注意が必要です。


また、建物が完成する竣工時期から入居可能時期は2ヵ月以下のことが一般的。3ヵ月以上空いている場合でも、建物の完成は少し遅れても入居(引き渡し)には間に合うように計画されており、順調に建物が完成すれば入居可能時期が前倒しになることもありますが、もし、入居可能時期が延期になるようなことがあれば、何らかの事情で建物の完成が遅れている可能性がありますので事由を確認してみたほうがいいかもしれません。


なお、即入居可の物件は完成物件です。現地で、実際の建物・部屋を見ることができるのでおすすめです。


用途地域

知らない街の場合、どんな雰囲気なのかをつかむために参考になります。用途地域は大きくは3つに大別でき、住居という言葉が含まれている住居系、商業が含まれている商業系、そして準工業地域などの工業系となります。


住居系は、原則として住宅街です。環境は良いことが多くても、商店を作りづらいので利便施設が離れている可能性があります。


商業系の地域は便利さとの引き換えで少し賑やか。お店が近くにありますが、住民以外の人たちも日中出入りしますし、クルマの往来も多くなります。


工業系は工場が近くにあり、周辺施設によっては操業音が気になったり、夜になると人通りが減ってしまったりする可能性があります。近年は、大規模マンションを開発する地域では工業系ということも増えてきましたが、すぐそばに工場がある場所は避けられていて、かつマンション近郊に工場を後日新設することも難しいので、それほど心配する必要はないでしょう。




出典:「みんなで進めるまちづくりの話」(国土交通省)より「土地の使い方と建物の建て方のルールの話」の用途地域に関する図解を加工して作成。


駐車場

クルマを使う方はもちろんですが、最近はクルマを所有せずにバイクに乗る方も増えてきており、注意が必要なのが「ミニバイク置き場」です。


ミニバイク置き場は、原付バイクであれば置けるのですが通常のバイクだと置けないという場合があります。そうなると、なかなか近隣ではバイクの駐車場が見つからず、手放さなければならなくなるケースもありますので確認しましょう。


売主

新築マンションでは、「ディベロッパー」とも呼ばれる売主が実際の契約相手で、雨漏りや耐震性に関わる重要な構造物については、購入者に対する10年間の保証義務を持ちます(中古マンションの場合は、売主が事業者であれば限定的な内容で保証義務が発生。売主が個人であれば双方の取り決めによります)。


施工会社が大手ゼネコンで、販売代理も大手の不動産会社だからと安心していても、実は売主が小規模な会社であったという場合があります。販売代理会社はあくまでも引き渡しまでのサポート役で、一度引き渡しを受けたら一切関与しなくなります。


引き渡し後のアフターサービスやトラブルに対応するのはすべて売主。そこがどんな組織体制、対応力を持っているのかは自分で調べておく必要があります。


なかには共同事業といって、複数の会社が売主に記載されている物件もあります。この場合は、引き渡し後にどの会社が窓口になるかを予め販売窓口に確認しておきましょう。共同事業社のなかに全国的に有名な不動産会社の名前があっても、主幹になるのがあまり一般消費者は聞きなれない会社になっている場合も。


アフターサービスには主幹会社があたるので、アフターサービスの対応力などを事前に確認しておきましょう。


設備・構造

中規模・大規模マンションがいいという方は、共用部の設備に何があるかをチェックしましょう。自分がほとんど使わないかもしれない設備が多数あると、住み心地を悪くしたり、将来的に不必要な修繕費がかさんだりする可能性があります。


構造は、法律に則って設計・施工されることが大前提ですから、それぞれの構造・工法の特長は知っておくと良いものの、物件ごとの優劣を比較する必要はありません。中古マンションの場合は、鉄筋コンクリートではなく鉄骨鉄筋コンクリートの場合がありますが、両者は法律上、同じ強度を持つように設計されていますので、特に優劣はありません。


ただし、構造のところに杭の情報がある場合は注目です。この杭が30mを超えるような物件は、比較的地盤が弱い地域に建てられていると考えられます。大きな地震があったときに、建物は傾きにくいのですが、地域の道路や周辺の建物が被害を受けるかもしれません。


逆に、直接基礎と呼ばれる杭がない物件は、非常に地盤が硬いエリアに建てられているので地震にも安心です。


物件のリサーチ方法、いかがでしたか?

条件検索で絞り込みやすいのはもちろんのこと、情報が見比べやすいようにまとめられているのが不動産情報サイトのポイント。上手に使いこなすのが、理想の物件探しの鍵になります!


(文:クエストルーム/イラスト:アジサカコウジ)


【取材協力】

【参考サイト】

最終更新日:2018年09月03日

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