ページトップへ

Yahoo!不動産おうちマガジン は家探しのヒントが満載の情報サイトです!

>
>
マンション購入を決めたら何をすればいい? 申し込みから売買契...

2018年07月11日

クエストルーム

マンション購入を決めたら何をすればいい? 申し込みから売買契約までの流れ

はじめてのマンション購入ガイド5

マンション購入を決めたら何をすればいい? 申し込みから売買契約までの流れ

一世一代の大きな買い物を申し込む!

はじめてのマンション購入には、いろいろと悩みや疑問がつきもの。そこで本連載では、マンションの購入にあたってよく悩みがちな疑問、押さえておきたい基礎知識をご紹介します。

第5回は、申し込みから売買契約までの流れについて解説します。いよいよ、一世一代の大きな買い物に踏み切ることになります!



申し込みとは、その物件を購入したいという意思を表示するもの。

申し込みを行った後でも、希望額の住宅ローンが組めなかったという場合は当然ありますから、キャンセルすることも可能です。


いわゆる「手付け」とは異なるもので、現在ではほとんど申込金(申込証拠金)が発生することはありませんが、仮に申込金を支払ったとしてもキャンセルすれば返金されます。


申し込み時の書面「購入申込書」は、一般的には不動産会社が記載すべき契約金額などの情報を準備してくれますので、記入・押印の前に内容が正しいかどうかをしっかり確認しましょう。

基本的には、物件の購入希望価格、契約日、支払金額の内訳(現金やローンの額)、引き渡しの希望日、ローン特約(住宅ローンが組めなかった場合には白紙解約が可能となる)のほか、個別条件などを記載します。新築の場合も中古の場合も用意しますが、新築マンションの場合にはなかなか個別条件は付けられないのが現状です。中古の場合は、売主が契約するかどうか判断する材料ですので、あとから追加することがないよう、すべての希望を記載しておきます。


申し込み時にぜひ希望を出しておきたいのが、インスペクション(住宅診断)の実施です。

建物の状態をチェックするインスペクションは4.5万円~(さくら事務所の例)の費用負担が必要となりますが、中古マンションのみならず新築マンションでもぜひとり入れたいところ。

申込時に希望を出していなくても実施できる場合もありますが、売主にとって承諾する義務はなく、拒否される可能性があるので申込時にあらかじめリクエストを出し、可能であればその旨を申込書に記載しておけば確実です。

新築マンションは正式契約までに竣工していないことも多いですが、内覧時など引き渡し前の実施を条件としましょう(中古マンションの場合は正式契約前に実施がベスト)。引き渡しを受ける前のインスペクションで見つかった欠陥、傷や汚れは、売主に改修を要求することができます。


ペイレスイメージズ/アフロ


中古マンションの場合には、売主が個人の場合は、売主が瑕疵(かし)担保責任を負うかどうか、エアコンや照明器具などの設備をどこまで残すのかといった条件も考えられます。

瑕疵担保責任とは、購入後に物件に雨漏りなどの欠陥が見つかった場合に、売主が一定期間、修繕や賠償に応じること。

売主が個人となる中古マンションの場合は、何を決めても契約は有効になるので、申込書に書くかどうかは別としてきちんと買い主が理解しておく必要があります。一般的に瑕疵担保責任のことまで申込書に書いてしまうと売主が引いてしまうので、仲介業者を通じて期間の調整(多くは2~3ヵ月)や瑕疵担保を免責にする代わりに売価を値引くといった調整を行います。


ほかにも、申し込みの際に必要な書類があるので、リストにまとめてみます。


申し込み時に必要なもの【新築・中古共通】

・購入申込書(販売会社が用意し、買主が記入押印)

・本人確認書類(運転免許証など)

・収入証明書(住宅ローンを利用する場合のみ必要/事前審査を受けている場合は内諾証明書)

・印鑑(認印)


金融機関への住宅ローンの事前審査はなくても申し込みはできますが、済ませておいた方がスムーズに進みます(事前審査をパスしていることが条件となっている場合もあります)。

ローンの審査はいずれやらなければいけないことなので、物件が決まっていなくても希望額で事前審査を受けておくことをおすすめします。事前審査を受けたからといって、必ずしもその金融機関でローンを組まなければいけないというわけでもありません。ともかく事前審査をパスして自分が必要な融資額の借り入れができる状態であることを把握しておいて、物件を探す間によりよい金利のところを探すという流れでも構いません。


なお、新築マンションの場合は売主が提携している金融機関での提携ローンが用意されている場合が多く、申し込みの時点で提携ローンの事前審査を終えられるように手続きが進められます。

もう後戻りはできない!? 手付金の支払い

申し込みに対してOKが出れば、ここから以降は大きなお金が動くことに(ペイレスイメージズ/アフロ)


申し込みに対する回答として「売渡承諾書」など申込成立を証明する書面が発行されます。

申込書への回答があったのち通常一週間、遅くとも10日前後で次のステップ、「売買契約」を行います。

ローンの事前審査をパスしていなければ売買契約には進まない場合がほとんどで、申し込み時点で住宅ローンの事前審査を行っていなかった場合には、この売買契約までに済ませることになります。なお、契約後に初めてローンの事前審査を受ける順序で不動産会社に案内されるケースもありますが、契約後にローンが使えないと分かれば契約の手間が売主・買主ともに無駄になってしまうため、原則は契約前の審査です。


この時点で初めて手付金が必要となりますが、申込金を入れている場合には手付金に充当されます。手付金は物件の購入権利を確保するとともに、解約するときのペナルティ(解約金や違約金)とされることがほとんどのため、契約締結後に買主の都合でキャンセルする場合には、この手付金を放棄することとなります。

手付金は物件売価の5~10%のことが多く、マンションの場合は現状10%となっていることがほとんどです。例えばフラット35を利用するのであれば、頭金は10%未満だと金利が不利になってしまうので10%以上を推奨しています(ローンの頭金っていくら用意すべき? ゼロでも借りられる?)。

なお、自己資金として売価の10%以上を用意している場合にも、未完成の新築マンションの場合は売主が必然的に不動産業者となり、手付金が売価の5%(完成済み物件は10%)または1,000万円を超える場合は売主が保証責任を負うため、支払える自己資金の一部の金額は頭金には充当せずに残代金の支払い時に合わせて入金するよう設定されることもあります(特に“億ション”のような高額物件では、手付金が10%未満となる場合もあります)。


手付金は数百万円にもなりますが、売買契約の前か同時に支払わなければなりません。支払い方法には、事前の銀行振込と、現金で持参して手渡しの2パターンがあります。振り込むにしても、多くの場合は遅くとも契約日前日までに窓口に行く必要があります。


売買契約時に必要なもの【新築・中古共通】

・収入印紙またはその料金(不動産売買契約書)

・本人確認書類(運転免許証と健康保険証など)

・印鑑(認印)

+手付金または振込の控え(一般的には10%)、仲介手数料の半金(中古マンションの場合・無料のケースもあり)


※収入印紙は契約書に記載の金額によって異なります。

※一緒に住宅ローンの本審査を進める場合は、ほかに実印、印鑑証明書、源泉徴収票などの収入証明書類や借入先の残高証明・返済予定表(カードローンや自動車ローン)も必要になります。


さて、売買契約がすめば、住宅ローンの本審査となります。

新築のマンションの場合には、売買契約の場で一緒に提携ローンの本審査の手続きを進める場合があります。もちろん、自分で希望する金融機関でローンを組んでも問題はありませんが、提携ローンなら、万が一ローンの利用は不可という審査結果が出て契約を解除せざるを得なくなった場合に、手付金を全額返還してもらえる「白紙解約」の特約を付けてもらえる・金利が店頭申込時よりも優遇されることがある・販売会社のサポートを受けられるので手続きがラク、といったメリットがあります。

詳しい解説は次回!


(文:クエストルーム/イラスト:アジサカコウジ)


【取材協力】

最終更新日:2018年07月11日

キーワードを入力してください

キーワードから探す


本文はここまでです このページの先頭へ

Yahoo!不動産 おうちマガジンとは?

不動産にまつわるマジメな記事からおもしろ記事まで、家さがしが楽しくなる情報をお届け!新しい暮らしのヒントが満載のマガジンです。