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晴海地区に建設中の東京五輪選手村は2019年5月から販売開始...

2019年01月07日

クエストルーム

晴海地区に建設中の東京五輪選手村は2019年5月から販売開始!注目度はいかに

晴海・豊洲・有明、東京湾岸展望2

晴海地区に建設中の東京五輪選手村は2019年5月から販売開始!注目度はいかに

「HARUMI FLAG」完成予想CG。

分譲・賃貸合わせて総戸数はなんと5632戸! 選手が使った建物も“新築”マンションに

再開発ラッシュに湧き、東京都心の不動産市況を牽引する存在とも言える晴海・豊洲・有明の東京湾岸エリア。市場の移転、そして2020年に東京五輪を迎えるこのエリアの現状と展望を、“不動産の達人”さくら事務所創業者にして会長の長嶋修さんに緊急取材し、全3回にわたってお届け!


第2回は、2020年に向けて急ピッチで選手村の建設が進められている晴海地区。オリンピック後には、東京都の都市開発プロジェクト「晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業」として、約13haを整備。選手村に利用された板状棟は改修(2022年秋完成予定)され、さらにタワー棟が2つ新設(2024年春完成予定)される計画で、分譲・賃貸合わせて総戸数は5632戸。建物だけでなく、街そのものが直径約100mの広場を中心に、「海に浮かぶ緑の環境都市」として整備される。実はその分譲開始は早くも2019年5月に開始される予定だ。その注目度やいかに!


※本記事の内容は2018年12月11日時点の取材内容に基づいています。


2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地開発「HARUMI FLAG」 

銀座へ約2.5km、東京駅へ約3.3km、三方を海に囲まれ東京湾の眺望を満喫できる住環境をセールスポイントとする街は、「HARUMI FLAG(ハルミフラッグ)」と命名されたことが2018年10月末に発表された。建物は、法隆寺西寺院に見られるような左右対称性をあえて崩す日本の伝統的手法を汲み取った「ダイナミックシンメトリー」の統一デザインコードのもと、海沿いの建物が低く、中央に高い建物を配置し、2つのタワーを中心とした山なりの美しいスカイラインを形成。直径100mの中心広場「CENTER CORE」のほか広場や中庭が多く設けられ、約100種の樹木が高木約3000本、中木約900本植えられるとありまさに「海に浮かぶ緑の環境都市」。また、住宅だけでなく商業施設・小中学校・広大な公園・マルチモビリティステーション、そして次世代のエネルギーを供給する「水素ステーション」などが設けられる。日本初の街区をまたいだ専用の光ケーブル網を使ったエリアネットワークも計画しており、街全体のセキュリティー管理やエネルギーマネジメントが効率的に行われるという。


「HARUMI FLAG」完成予想CG。


――今回は、晴海エリアの東京オリンピック選手村跡地です。まず、どういう計画になっているのかということと、その注目度を伺えますか?


長嶋 選手村の跡地は民間(三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、住友不動産、野村不動産、東急不動産、東京建物など11社)に売却されて、マンション23棟と商業施設1棟が建設されます。今のところ、マンションは5632戸という計画です。選手の宿泊施設となる板状棟もマンションに改修されることになります。マンションは本来、竣工してから1年が経過すると中古扱いになるのですが、今回は改修のうえ新築マンションとして販売されるので、感覚としては新築マンションを買うのと同じということでいいと思います。ただし、注意点は前回も言ったように引き渡しまで約4年あるので、住宅ローン金利が読めないこと。これをリスクヘッジするには、企業勤めであれば財形住宅融資を利用する方法があります。これだけは、申し込んだときの金利が適用になるので、現在の金利で利用できます。ただ、住宅ローンの金利水準よりもやや高めなのと、借入額の上限が4000万なのですが…。とりあえず申し込むだけ申し込んでおいて、やっぱり使いませんということもできますので、リスクヘッジとして財形が使える方は申し込んでおくといいでしょう。


――財形住宅融資で4000万円を借り入れして、不足分を違う住宅ローンでということは可能なんですか?


長嶋 もちろん。だから、二重に申し込んでおけばいいんです。フラット35と財形住宅融資というように。


――ところで、選手村として使う板状棟の改修とはどの程度なのでしょう?


長嶋 いちからやるようなものですよ。選手村として、1部屋にお風呂が3つあるようなところから改築するので、むしろゼロからより手間がかかるかもしれないですね。


なるほど。ゼロからよりも手間暇をかけて改修されるのであれば、それは新築と考えても良さそうだ。


中心広場「CENTER CORE」完成予想CG。

東京オリンピック選手村跡地に新しい街が誕生する! 

──建物だけでなく、街としても整備されるようですが、その魅力はどう感じておられますか?


長嶋 豊洲よりもさらに銀座に近いというのはありますよね。運河を渡らないでいい。当然、「BRT」(第1回参照)は来ます。現在の晴海ふ頭もなくなって、公園として整備するようですね。前回も話題に出た水素ステーションもできたり。だから、近未来的な感じが好きで、どんどん開発していく、その成長力みたいなものが好きな人には魅力的なのではないでしょうか。現在でも湾岸エリアには水辺にジョギングコースがあったりしますが、選手村跡地でも水辺開発がうまくできるといいですね。ロンドンオリンピックのときにも、やっぱり工場跡地のような、日本の東京湾岸エリアみたいなところをオリンピック会場のメインにしたんですね。オリンピックの後にはやはりマンションにしたほか、遊園地風に観覧車をつくったり、デートスポットや遊びスポットを整備したんです。そうしたら、そのエリアの魅力や価値が上がったんです。


「HINATA GARDEN」完成予想CG。


――ランニングコースは計画されているような情報も出ていましたが、街全体として、健康都市やエコロジーな街というような、魅力的な街が出来上がるんじゃないかという期待感はあるかもということですよね。


長嶋 そうですね。東京湾岸エリアというイメージは、嫌いな人は嫌いですよね。なんか、住むところじゃないと言う人もいる。そもそも、タワーマンションなんて住まいじゃないだろうという人もいる。良くも悪くも、そういう話題の対象になりやすいんですよね。


――そういう、ちょっと鼻につくようなイメージが、オリンピックの選手村跡地だったり、エコロジカルだったりというイメージで、プラスの明るい話題に捉えてもらえるようになるといいですね。


長嶋 そうです。今はやっかまれている側面もありますし、不動産の価値に重きを置く人は、やっぱり青山や赤坂だと言ったりしていますが。


――それこそ用途地域で言えば、住居地域じゃない…。


長嶋 でも、だからこそ都心部にあって開発の余地がたくさんあるフロンティアなんですよ。だから、繰り返しになりますけれども、イメージをポジティブなものに転換できるかどうかはこの後の開発の意思次第だと思いますね。


――魅力的な街にしてほしいということですね。


長嶋 住人じゃなくてもデートで遊びに行きたくなるぐらい魅力のある街。あるいは、外国人観光客が遊びに来ちゃうような状況をつくれれば、もう、みんなにとって面白い人気のエリアということになる。2018年の地価公示で、大阪の上昇率ナンバーワンは大道頓堀のあたりだったんです。大阪でナンバーワンと言ったら、いつも梅田のほうなのに今回はミナミだった。それって、やっぱり観光客なんですよ、特に外国人観光客。賑わいができることで、賃料や不動産額が上がったということなんです。そのように、インバウンドも取り込めるくらいの魅力的な街をつくるには、商業系の施設もガンガン入れることになるでしょうし。


商業施設完成予想CG。


――それこそ、前回の豊洲や有明はガンガン、ホテルや商業施設をつくっていますね。銀座、築地、豊洲の間に、さらに晴海というスポットができれば、縦でつながりますね。


長嶋 秋葉原も遠くない。浅草やスカイツリーには水上バスでもアクセスできます。有明に泊まった外国人が、どう遊びに行きたいかという全体像で考えてつくってあげればいいんですよね。このエリアで3日、4日、楽しめるような機能をつくれればいいんじゃないでしょうか。


――豊洲も以前は全然、人なんか歩いていなかったですよね。ららぽーとには人がいましたが、その先に人は歩いてなかった。そこが、バーベキュー施設ができたり、「豊洲PIT」(ライブエンタテインメント専用シアター)ができたり、2018年夏には「teamLab PlanetsTOKYO DMMcom」のオープンも話題を呼びました。若い人たちや、ファミリーの方々がたくさん歩いているんですよね。


長嶋 実際に現況を見た人は、「豊洲、面白いよね!」って言っているんですが、そうは言ってもまだ知る人ぞ知るみたいなエリアなんです。これがデートスポットとして当たり前というような状況にまでなってしまえば、もうしめたものというか。誰でも当たり前に出かけて行くような状況をつくれるかどうかっていうことですよね。


――意外と晴海もそうですが、銀座から向こうって東京の中では街がフラットですよね。埋め立て地なので当然ですが。なので、結構歩いて散策しやすいですよね。晴海から築地までも歩くことはできます。最近盛んな、コミュニティサイクルを使ってもいい。


長嶋 渋谷などでは、自転車すら使えないですね。ただでさえ山坂が多いし、幹線道路はなかなか渡れないですし。そういう意味で言うと、縦につながりやすい感じは確かにありますね。


――マンションの注目度という意味で言うと買える人は限られるのかもしれないですけど、住人だけではなくインバウンドも含めて、いろんな人が出かけてきてくれるきっかけづくりみたいな街になってくれればというところでしょうか。


長嶋 そう思います。商業系の施設がたくさんできれば、働いている人たちが住むというニーズも出てきますし、不動産的には賃貸でも分譲でもどちらでもいいわけですから。とにかく、広い意味でのニーズが集まってくれれば、不動産価格は上昇ないしは底上げになるということなので。

やっぱり、オリンピックが来るというのは、人の流れを変えるという意味でも大きいです。それを賑わう街の開発という流れにつなげていければということでしょうか。


(文・撮影:クエストルーム)


【取材協力】

業界初の個人向け不動産コンサルティングを手掛ける一級建築士事務所。ホームインスペクション(住宅診断)の利用実績43,000組以上、マンション管理組合向けコンサルティング多数という実績を誇る。知識と経験豊富な専門家により、住まいに関するあらゆる分野の強い味方として、悩める人をサポートする不動産の達人。

最終更新日:2019年01月07日

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