ページトップへ

Yahoo!不動産おうちマガジン は家探しのヒントが満載の情報サイトです!

>
>
中古マンションのリノベーションはなぜ人気? こだわる人にはリ...

2019年01月10日

クエストルーム

中古マンションのリノベーションはなぜ人気? こだわる人にはリノベがおすすめ

教えて! 中古マンションリノベ1

中古マンションのリノベーションはなぜ人気? こだわる人にはリノベがおすすめ

リノベなら都心暮らしも実現…でも、人気の理由はそれだけにあらず!

新築マンションって、お高いですよね。特に東京都内となると…。

不動産経済研究所の「首都圏マンション市場動向2017年(年間のまとめ)」によると、首都圏でのマンション平均価格は5,908万円、東京都23区に限ると平均価格が7,089万円です。そんな高止まりする新築マンションの価格を反映してか、手頃な価格の中古マンションを購入してリノベーション(リノベ)を選択する人が増えています。そこでこの連載では、“不動産の達人”さくら事務所に所属するホームインスペクター(住宅診断士)の山見陽一さんに、中古マンションのリノベーションのあれこれをずばり回答してもらいます!  第1回のテーマは、「そもそもリノベーションはなぜ人気なの?」です。


さくら事務所に所属するホームインスペクター(住宅診断士)の山見陽一さん。一級建築士、一級建築施工管理技士。大手リフォーム会社で約500件もの営業・施工管理に携わった頼れる存在。


──都内ではなかなか、新築マンションの購入は難しい状況ですが、中古マンションを購入してリノベを選ぶ方って実際、増えてきているという印象はありますか?


山見 弊社の実績でも工事中に見てほしいとか、完成時にチェックしてほしいといったリノベ物件に関するホームインスペクション(住宅診断)のご依頼が増えてきていますね。数年前はほんのわずかで“ちょこちょこ”だったものが、だんだん増加してきている印象です。やはり都内が多いですね。


──以前まではマンションは新築が当然というムードがあったと思うのですが、実際に不動産のトレンドとして、中古マンションの取り扱いは増えてきていますか?


山見 増えてきています。新聞などでも、マンションを買取しますという広告がたくさん出ていますよね。会社名を見ると、これまでは一戸建てしかやっていなかったハウスメーカーさんが、中古マンションのリノベに参入しているということがしょっちゅうあります。

そういうメーカーさんは、中古マンションを買い取って、リノベ済み物件として販売するということになります。ゼネコンなどでは、中古マンションを一棟丸ごと買い取ってリノベしたというケースも見かけますね。それだけ、ニーズがあるということでしょう。


ペイレスイメージズ/アフロ


──リノベーション済み物件ではなく、都内でリノベ目的に3,000万円くらいの中古物件を探すことは現実的に可能でしょうか?


山見 可能ではありますが、都内で70㎡の物件を3,000万円で買おうと思うと、相当古かったり駅から遠かったりするかもしれない。それならば、少し狭い物件を選択肢に入れるのがいいでしょうね。

リノベの費用は部屋の広さでも変わってきます。例えば50㎡の物件なら700万円くらいでひととおりのリノベはできますので、物件価格と合わせて4,000万円以内で収まります。今、現実的に都内で4,000~5,000万円で買える新築物件は少ないですが、リノベならそのくらいの金額から都内住まいが可能になるかもしれません。


──4,000万円出せば、埼玉や千葉など郊外に新築マンションを購入することができると思うのですが…。


山見 そうなんですが、通常、分譲マンションは万人受けするような間取りになっていて、なかなかこだわった物件ってないですよね。狭い物件なのに間取りを細かくして、無理やりウォークインクローゼットが設置されていて使い勝手が悪いといった物件も多いんです。リノベなら、ご自身のライフスタイルを反映したこだわりの間取りに変えることもできる。もちろん、都心の利便性を考えると価格的に中古マンションを選ばざるを得ないという事情もありますが、やはりそこが一番の魅力ではないでしょうか。築30年くらいの物件であっても、自分たちが元気でいる間はもつだろうという考え方ができれば、新築以上に充実した毎日を都内で過ごせるのではないでしょうか。


写真:アフロ


──なるほど。例えば、夫婦だけで暮らすのなら、部屋数もそんなにいらないとか。


山見 都心だと80㎡でも、やはりファミリー対応を考えて3LDKや4LDKが主流になります。そこを2LDKや1LDK、ワンルームにだってできる。間取りだけではなく、ホームパーティーをよく開くのでリビングを広く取りたい、逆に寝室を大きくしたいなど、個人個人のこだわりを反映できます。


──部屋数は2つで、別に衣装部屋が欲しいというような人もいたり!


山見 そうそう。そうなると、例えば衣装部屋には吸湿性のある素材を使って、湿気がこもらないようにしたりといった、こだわりの対応もできます。

リノベした物件からの転居に際してすぐに買い手がついた!

──リノベ物件のインスペクションで、具体的に印象に残っている事例はありますか?


山見 荻窪(杉並区)の物件で、60㎡を切っていたのですが、若いご夫婦が当時で築40年くらいのものを買って1,000万くらいかけてリノベされた事例がありました。元はこぢんまりした2LDKだったのを1LDKにして、リビングも寝室もゆったりと取られました。職場も近かったのですが、そのご夫婦にお子さんができて、今度は少し離れて小金井市近辺で80㎡くらいの中古マンションに越されてやはりリノベされました。


写真:アフロ


──小金井でも、中古で購入されてリノベされたんですね。それくらい、リノベに魅力を感じられていた。


山見 そうなんです。ご夫婦二人の時は、狭くても職場から近い都心に住みたいという感じだったのが、お子さんができてライフスタイルが変わって、やっぱりリノベしようと。その方は特に、自分で吟味して設備機器を購入するのが好きな方で、そこはこだわっておられました。小金井の物件は広くなった分、リノベ費用は高くついてしまったのですが、荻窪の物件がすぐに売れたので住み替えはスムーズでしたね。


──荻窪の物件は購入時点で築40年くらいということは、旧耐震基準の物件ですよね。それでもすぐに売れたというのは、リノベ物件の人気を表していますね。


山見 今なら、築60年くらいでも視野に入ってくるかもしれません。この事例では、1LDKに間取り変更されていましたが、万人受けはしなくてもこだわりのある物件ということですぐに買い手がつきました。とはいえ、あまりにもこだわりの強い間取りにしてしまうと買い手がつかなくなってしまうので、そのバランスが難しいところですね。

押さえておきたい、リノベ物件ならではの注意点

写真:アフロ


──維持費用に関しては注意が必要なことはありますか?


山見 共用部分の修繕積立金のことは、よく確認することをおすすめします。今まできちんと積立されておらず、新しく買った人がそのツケを払わされるということもあります。管理状況をきちんと確認したうえで購入した方がよいでしょう。また、税制上、築年数が古いと住宅ローン減税制度が使えない可能性がありますが、固定資産税は新築マンションよりもかなり安価になります。


──ところで、リノベとリフォームとは、どう違うのでしょう?


山見 定義としては違いはないんです。不動産業界の中でも、マンションはリノベ、一戸建ての場合はリフォームと言う人がいたり。間取りの変更までをするのがリノベで、壁紙の貼り替えやキッチンの交換などはリフォームと言う人もいたり。ただ、今はリノベという言葉に良いイメージがでてきているので、あえてリノベとされるようになってきていると感じます。

そういったなかで注意が必要なのが、「フルリノベ」と言う言葉。フルリノベと聞くと、大多数の方はスケルトン(骨組みと構造体だけの状態)にしてからのリノベだと捉えると思うのですが、現実は違います。表面だけ全部貼り替えただけ……例えば、フローリングは既存のものを残して新しいものを上から貼ってあるというようなケースや、キッチン・風呂・洗面・トイレといった水回りは新品に交換して、壁や下地はそのまま壁紙を張り替えたというケースでもフルリノベと呼んでいたりします。そのような状態では、もし元の壁にカビが出ていたり、必要な給排水の交換がされていなかったりしても分からなくなってしまいます。


──言葉に惑わされずに、きちんと内容の確認を取らないといけないんですね。


山見 そうです。リノベ物件としてサイトで紹介されているマンションでも、こういうケースがしょっちゅうありますね。実際のところ、スケルトンからのフルリノベまで行っている物件はあまりないんです。


ペイレスイメージズ/アフロ


──どうしてフルリノベを行っている物件は少ないんですか?


山見 フルリノベで全て手を入れてしまうと、結局、費用面から中古マンションを選んだのに、さほど費用を抑えることができなかったということになってしまいます。一部そのまま残すところがあっても、生活に支障がないのであれば“それも味!”と思って受け入れることが必要になります。



ということで、都心で暮らしたいけど新築マンションにはとても手が出ない…とお嘆きの方は、ぜひリノベーションを視野に入れてみてはいかがでしょう?

リノベーションは最近のトレンドなので、なかなか分かりづらいことも多いですよね。これからも皆さんに代わって、山見さんにどんどん質問をぶつけていきます!


(文・撮影:クエストルーム/イラスト:大久保ナオ登)


【取材協力】

業界初の個人向け不動産コンサルティングを手掛ける一級建築士事務所。ホームインスペクション(住宅診断)の利用実績43,000組以上、マンション管理組合向けコンサルティング多数という実績を誇る。知識と経験豊富な専門家により、住まいに関するあらゆる分野の強い味方として、悩める人をサポートする不動産の達人。


【参考サイト】 

最終更新日:2019年01月10日

キーワードを入力してください

キーワードから探す


本文はここまでです このページの先頭へ

Yahoo!不動産 おうちマガジンとは?

不動産にまつわるマジメな記事からおもしろ記事まで、家さがしが楽しくなる情報をお届け!新しい暮らしのヒントが満載のマガジンです。