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「リノベ済み物件」vs.「中古物件を自分でリノベ」どっちがお...

2019年01月17日

クエストルーム

「リノベ済み物件」vs.「中古物件を自分でリノベ」どっちがおすすめ?

教えて! 中古マンションリノベ2

「リノベ済み物件」vs.「中古物件を自分でリノベ」どっちがおすすめ?

自分でリノベする場合、みんな実際どうしてる!?

“不動産の達人”さくら事務所に所属するホームインスペクター(住宅診断士)の山見陽一さんに、中古マンションのリノベーション(リノベ)のあれこれをずばり回答してもらう本連載。第1回では、都心でも中古マンションのリノベでこだわりのマンションライフが実現することがわかりました。今回は、リノベ済み物件と中古マンションを購入して自分でリノベするの、どっちがおすすめなの? をテーマにお届けします! 



──リノベーション物件の探し方はどのようになりますか?


山見 大きく分けると2種類の方法があります。1つは、ハウスメーカーや工務店などが買い取ってリノベ済みで販売している中古マンションを購入するケース。もう1つは、中古マンションを購入して、自分で工務店などと相談しながら好きなようにリノベするというケースです。

リノベ済みマンションの場合は簡単ですね。最近は物件も増えましたし、インターネットなどで探しやすくなりました。予算、間取り、イメージが気に入るものが見つかるようなら、手軽です。

難しいのは、自分で中古マンションをリノベする場合ですね。


──自分でリノベするのは楽しそうですが…どんなところが難しいのでしょう?


山見 ローンのことなど、いろいろと考えないといけないことが増えるんです(中古住宅の購入とリフォーム ローンのコツは「タイミング」)。リノベ費用は自己資金でまかなえるくらいの準備がないと、かなり面倒です。

中古マンションの購入は、物件価格だけでなく仲介手数料や登記費用といった諸費用が8~10%程度かかったり、金融機関によっては住宅ローンの借入期間も短くなってしまって月々の返済額が思っていたよりも高くなる可能性があります。マンション購入価格とリノベ費用を一緒にできる住宅ローンもありますが、さまざまな条件があったりして確実に住宅ローンに組み込もうと思うと難しいんです。

また、新築と違って中古マンションは1ヵ月で引き渡しになったりと、住宅ローンの検討期間に余裕がなくなりがちです。住宅ローンにリノベ費用も組み込むためには、メーカーや工務店、一級建築士の事務所と物件探しの段階からまとめて相談するなどして、物件購入時にはリノベの契約が済んでいるようにする必要もあります。

さらに、物件が引き渡されてから入居までは、工事などである程度の時間がかかります。現在も賃貸住まいの場合は、その間の二重コストについても考慮しなければなりません。私の担当したケースで、工事中にかかる家賃を節約しようと工事を急かした結果、工事後に手直しが必要となって50万円もかかってしまったというようなトラブルもありました。


写真:アフロ


──なかなかハードルが高そうですね…。現実的には、皆さんどうしているのでしょう?


山見 すでに住んでいる自宅マンションをリノベするケースでは、特に転居にまつわる問題は起きませんが、この場合は住宅ローンに組み込むことはできないというデメリットがあります。ですので、多くの人が自己資金でリノベしていますね。

新たに中古マンションを購入してリノベする場合は、実際に住宅ローンに組み込んでいる方はいます。住宅ローンのフラット35には「リフォーム一体型」プランがありますし、一般の金融機関でも耐震等の条件を満たしていれば住宅ローンに組み込めますね。物件が住宅ローンの条件に適合しない場合は、金利は割高になりますがリフォームローンを組むこともあります。

ですが、転居タイミングによって二重コストの問題が出てきてしまうので、工期には1ヵ月分の余裕を持っておき、さらに工事の完了日を月の前半に設定して、万が一遅れても翌月にならないようにするといった工夫も必要です。


●フラット35 リフォーム一体型の条件例

  • 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅
  • 床面積30㎡以上(マンションの場合)
  • 20年以上の長期修繕計画が定められていること(現在有効なものに限る)


技術基準に適合とは、検査機関や適合証明技術者による検査にて、構造・耐震性、劣化状況などの要件が基準に合格することで交付される適合証明書が必要となります(中古マンションらくらくフラット35に登録されていれば要件を満たしています)。費用は検査機関によって異なり2~10万円台、手続きは1週間程度かかります。

自分でこだわりのリノベをするも良し、リノベ済み物件をサーチするも良し!

写真:アフロ


──自分でリノベするとなると、いろいろと手間はかかりますが、その分、好きなようにこだわりを実現できますよね?


山見 そこが最大のメリットですよね! 新築で買っても、こだわりの強い方はいろいろ不満を持たれます。なかには、「ドアを内開きにしたかった」というような些細な不満で相談にこられた方もありました。リノベーションなら、そういった希望も叶いますし、住めないような状態からでも、こだわりの住まいが実現できることもあります。


──リノベ済み物件は、どんな物件が多いですか?


山見 物件としては、新婚夫婦や若い世代向けの間取りが多いですね。自転車やゴルフ用具を置けるように広い土間と2つの出入口を備えたウォークインシューズクロークを作るなど、ライフスタイル上の満足感が得られるような物件が多くなっています。ほかにも、電機メーカーとコラボして最新家電が付いていたり、家具メーカーとコラボして統一感のあるコーディネートになっていたりというような物件もあります。

リノベ済み物件は、新築のようにきれいにするというより、それぞれの会社の“色”が出た、こだわった物件が手に入ることが多いんです。手間などを考えると、そちらを選択するというのもありですし、実際、どちらも伸びていますよ。



せっかくなら自分でと考えても、楽しみが多い半面、手続きのハードルはなかなか高そう。情報が増えている今、まずはリノベ済み物件にどんなものがあるのかリサーチしてみるところから始めてみるのが良さそうですね。

さて、次回はもう少し突っ込んだ現実的な質問、費用とスケジュールのお話を山見さんに聞いてみたいと思います。


(文・撮影:クエストルーム/イラスト:大久保ナオ登)


【取材協力】

業界初の個人向け不動産コンサルティングを手掛ける一級建築士事務所。ホームインスペクション(住宅診断)の利用実績43,000組以上、マンション管理組合向けコンサルティング多数という実績を誇る。知識と経験豊富な専門家により、住まいに関するあらゆる分野の強い味方として、悩める人をサポートする不動産の達人。

最終更新日:2019年01月17日

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