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中古マンションの内覧、リノベーション目線ならここをチェック!

2019年02月14日

クエストルーム

中古マンションの内覧、リノベーション目線ならここをチェック!

教えて!中古マンションリノベ 6

中古マンションの内覧、リノベーション目線ならここをチェック!

プロはここを確認する! 住宅診断士のチェック項目を大公開

“不動産の達人”さくら事務所に所属するホームインスペクター(住宅診断士)の山見陽一さんに、中古マンションのリノベーション(リノベ)のあれこれをずばり回答してもらう本連載。今回は物件の内覧について、リノベーションする前提でプロのチェックポイントを聞いてみました!



──今回は、中古マンションをインスペクションされる際のチェックリストを見せていただけるんですよね。


山見 はい、どうぞどうぞ(笑)。といっても、すごく細部にわたりますので、そのなかからリノベーションに関係しそうな部分を抜粋してみました。


中古マンションホームインスペクション 機能点検・劣化診断/専有部分

(住戸内)

1:壁、柱および梁(はり)の表面

  •  仕上げ材表面
     壁紙等の湿気が原因と考えられる剥がれ、腐食・カビ.
  •  著しい傾斜

2:床

  •  仕上げ材表面フローリング等の著しい割れ
     畳の腐食・カビ
  •  歩行時の著しい沈み、著しい床鳴り・きしみ
  •  著しい傾斜

3:天井

  •  仕上材表面
     壁紙等の腐食・カビ、水染み跡

4:サッシ・ドア等

  •  サッシ、網戸、屋内建具、鋼製扉の動作不良

5:水回りの床下(二重床で点検口がある場合)

  •  漏水、異臭、その他

  ※点検口から見える範囲について

6:天井裏

  •  躯体の著しい割れ、漏水、カビまたは異臭 etc.
  •  断熱材の剥がれ、未施工部分

  ※点検口から見える範囲について

7:設備

  •  給水設備の水の著しい変色、漏水跡
  •  給湯設備からの漏水跡
  •  排水設備の吸引、または吹き出し、漏水跡
  •  換気設備の異音、ダクトの接続不良
  •  火災報知器、スプリンクラーいずれかの設置確認

※さくら事務所のホームインスペクション(住宅診断)報告書より抜粋


──このチェック項目のポイントを解説していただけますか?


山見 これは中古マンションのホームインスペクション報告書から、住戸内について抜粋したものです。床、壁、天井、設備機器をチェックします。仕上げ材表面はいずれも、すべて交換すればきれいになるので問題ないのですが、カビや傾斜は下地材から交換しなければならなくなるので要注意です。

特に築古の中古物件は、黒ずんでいたりどうしても汚く見えますが、汚いから買わないという発想ではダメですね。スケルトンにする前提なら、仕上げ材はすべて交換してきれいになりますので、きれいになることを想像して見るトレーニングが必要です。むしろチェックすべきは、どうしても残るところです。サッシは交換できませんが、北側の居室の窓まわりは全部確認します。ここが黒ずんでいたりすると、結露してカビが生えていたということですので。壁なんかも、仮にクロスがきれいに張り替えられていても、またすぐに下からカビが出てくる可能性があります。そうなると、結局また全部剥がして、除菌しなければならなくなります。漏水跡なども修繕費用がかさむ可能性があるので要注意ですね。


写真:アフロ


──点検口はプロでなくてもチェックできるものですか?


山見 ドライバーを持参しておけば見られますよ。キッチンのシンクの下、洗面化粧台の下は確認したいですね。覗き込むことは難しいので、デジカメを入れてフラッシュを焚いて撮影してチェックします。二重床なら、点検口から下地のコンクリートスラブも見えるケースも多いので、給排水管からの漏水なども確認できます。

水回りではほかに、PS(パイプスペース)の確認もリノベプランに関わってきます。PSとはその住戸の給排水管がすべてまとまる配管スペースのことで、水回りがPSから離れるほど、勾配を取る必要が出てきます。


──そのほかになにかアドバイスはありますか?


山見 工事に関する規約の確認ですね。第4回(リノベーションに適した中古マンションの選び方は“年代”がポイント)で、マンションの規約でフローリングにできない物件があるということをお話ししましたが、ほかにも、工事ができる時間帯や土曜・日曜はだめだとか、釘打ちはしてはいけないとか細かく規定があったりします。リノベプランだけでなく、無理のない工期で施工できるかにも関わってきますので、確認しておいた方がいいでしょう。購入する前提であれば、仲介業者さんにお願いすれば、コピーをもらえると思います。これを怠って、物件を購入してから想定していた通りのプランにできず、残念な思いをされたケースもあります。

リノベ済み物件の内覧は特に注意して確認を!

写真:アフロ


──一方で、リノベ済み物件を内覧する際の注意点を教えてください。


山見 何をどこまで交換しているかは必須ですね。リノベ済み物件は、実際にこれでトラブルになることが多いんです。フルスケルトンというニュアンスを含む「フルリノベ」とうたって、実際には仕上げ材しか交換していないというケースがよくあります。給排水管も樹脂製に交換されていなくて、購入して5年後に水漏れしてしまってせっかくリノベされている床を剥がす羽目になったり。交換していますと言っていたのに、実は住戸外の水道メーターから住戸内の廊下の下に引き込まれている部分は鉄管のままで、そこが漏れてしまったり…。廊下も交換することになるので、引き込み部分には手をつけなかったというようなケースもあります。ほかにも、カビた洗面の壁を、除菌せずに上から壁紙を貼って隠したり。


──そこまでのケースがあるのでは、なかなか素人目線ではチェックが難しいですね…。


山見 リノベ済み物件のリスクは本当に啓発したいです。見積もりの比較や手間が少ない分、できるだけ契約前にホームインスペクションを入れていただくことをおすすめします。



施工会社のバリエーションとその選定方法やこのところのトレンド、そしていかにリスクヘッジするか、かなり突っ込んだお話しが伺えたと思います! ぜひ参考にしてください。

次回は、リノベを前提とした中古物件の内覧について、山見さんに聞いてみたいと思います。


(文・撮影:クエストルーム/イラスト:大久保ナオ登)


【取材協力】

業界初の個人向け不動産コンサルティングを手掛ける一級建築士事務所。ホームインスペクション(住宅診断)の利用実績43,000組以上、マンション管理組合向けコンサルティング多数という実績を誇る。知識と経験豊富な専門家により、住まいに関するあらゆる分野の強い味方として、悩める人をサポートする不動産の達人。

最終更新日:2019年02月14日

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