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買い替えでよく語られるポイント「売りが先か、買いが先か」現実...

2019年07月24日

クエストルーム

買い替えでよく語られるポイント「売りが先か、買いが先か」現実は…?

プロに聞くマンション買い替え入門

買い替えでよく語られるポイント「売りが先か、買いが先か」現実は…?

買い替えでよく語られるポイント「売りが先か、買いが先か…」は命題にあらず!?

結婚したり転勤だったり、また子どもが増えたり大きくなったり、逆に子どもが独立したりなど、マンションの買い替えとなると大きなライフステージの変化に伴って訪れるということが多いもの。あまり買い替えのことに向き合っている心の余裕がない状況であっても、マンションの買い替えとなると考えることが多岐にわたり、流れで進めてしまうと大きな後悔を残す結果になってしまうかもしれません。そこで訪れたのが、「不動産適正売却研究所」を運営する相続・不動産コンサルティング会社・フリーダムリンク。首都圏での豊富な不動産売買ノウハウから、マンションの買い替えに関するアドバイスをもらってきました!


左から、代表の永田博宣さんと久谷真理子さんは1級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本FP協会CFP(R)認定者、公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士。池田里美さんは税理士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本FP協会AFP(R)認定者。


マンションの買い替えでまずポイントに挙げられるのが、現在所有しているマンションの売却が先か、それとも新しいマンションの購入が先かという選択です。「賃貸か購入か」という命題のように扱われることもありますが、この点について「自由に選べるとは限らない」と指摘します。


「誰しも一度買った住宅を先に手放すのは抵抗があって心理的には買いを先行したいものです。ところが、経済的に余裕がある方でなければ先に売らないと今の住宅ローンを完済できないし、次に購入するマンションの自己資金も足りない。となると、そもそも買えなくなってしまうので、売り先行でいかざるを得ないというのが現実だと思います」(永田さん)


「同じような状況であっても、新築マンションを選ぶ場合は新しいマンションを購入する動きを先行させるケースも少なくありません。引き渡しまでの期間を利用して今のマンションを売却するのです。この方法を取ることで『先に売らないと今の住宅ローンを完済できない』という悩みや、『次に購入するマンションの自己資金が足りない』という悩みをクリアにすることができます。加えて、『買いを先行させたい』という心理もみたすことができるでしょう。購入する動きを先行させるにもかかわらず、手続き的には売りが先行とも言える方法です」(久谷さん)



この売り先行か買い先行かというテーマは、先に売却すると新しいマンションに住むまでの間、仮住まいが必要になったり、また引っ越しも二度必要になってくるという手間やコストを嫌って「どちらがいいか?」などと議論されることも多いようです。しかし現実には、「まず売却してローンの残債を返し、残った資金と手元の現金を自己資金にして新しいローンを組む」といった方法を取らざるを得ないケースも少なくなく、つまり売り先行と買い先行は、自由に選べるとは限らないということのようです。


「住み替えにあたり、今のマンションの住宅ローンを残したまま、新しいマンションに住宅ローンを組むことができれば、買い先行を選ぶことができるでしょう。本人が住む家のためのローンは1人1本が原則ですが、買い替えのときはいわゆる『ダブルローン』を一時的に利用できるケースもあります。これを利用することで、新しいマンションの引渡しを受けてから、今のマンションを売却することが可能になります」(永田さん)

「しかし、仮に金融機関が受け付けてくれるとしても、その審査をクリアする必要があります。加えて、今のマンションが思ったほどは高く売れなかったり、売却に時間がかかってしまったりすると、資金計画が狂う心配もあります。慎重なプランニングが欠かせません」(久谷さん)


なお、新居の住宅ローンについては、最初の購入時よりも年齢が上がっているので、借入の条件が厳しくなることも。


「借入の条件が厳しくなるということは、返済能力をはかる目がそれだけ厳しくなっていると考えていいでしょう。そこから目を背けることなく、収入の変わり目を意識するなど、家計としっかり向き合うようにしてください」(久谷さん)

「40代半ばまででしたら35年ローンは大丈夫なのですが、返済期間が定年を大きく超える場合、金融機関から年金や退職金についてヒアリングがある場合もありますね」(池田さん)

新築マンションならあれこれ手厚いサポートも!

写真:アフロ


買い替えに際しても新築マンションを選ぶケースが少なくないのは、新築ならサポートが手厚いという側面もポイントとのこと。


「新築マンションなら、売却に関してもディベロッパーの関連会社が手厚くサポートしてくれます。例えば売却を前提とした資金計画で購入の契約をした場合、万一、今のマンションが期限までに売れなければ、購入資金を用意できず違約となってしまいます。そういうときのために『買い替え特約』を付ける(買主と売主の合意が必要)ケ-スもありますし、期限までに売れない場合には、『買取保証』を利用して下取りしてくれるケースもあるようです。ただし、この場合には仲介を依頼する会社を自由に選ぶことはできません」(永田さん)

「『買い替え特約』は、あらかじめ取り決めた条件で今の住宅が売れなかったときは、新居の購入契約が白紙解約になるというオプションです。新築なら引き渡しまで1年半~2年などと期間も長いので、より時間をかけて高く売ることを目指すため、自分で動かれる方も少なくないようです。ただし思うように売却ができなかった場合のことも考えておく必要があります」(久谷さん)


新築の場合、ディベロッパーの系列が賃貸を手がけていれば仮住まいの相談まで1つの窓口で進められ、手間いらずなよう。なお、買い替え特約は中古マンションを購入する場合にも利用されるようですが…。


「不動産の仲介業者としてはトラブルにならないように付けておきたいのですが、売主にとっては不確定要素にもなります。そのため、特に売りと買いの契約で仲介業者が2社以上入るような場合は、取り引きの進捗状況がお互いに分かりにくいこともあって、よほど自宅売却の話が進んでいなければ特約を付けるのは難しいのではないでしょうか」(永田さん)



ということで一般的には、買い替えのケースでは多少仮住まいや引っ越しコストがかかったり、今の物件の売価が少し下がっても、手間なく確実・スムーズにという実質的な売り先行のケースが多いようです。


(取材・文:クエストルーム/イラスト:ヒロ・コジマ)


取材協力:株式会社フリーダムリンク

ファイナンシャルプランナーとしての視点から、相続対策、不動産有効活用、不動産売買のコンサルティングを実施。相談内容に応じて弁護士・司法書士・税理士等と専門家チームを組織し、相談者ごとにライフプランニング・資産設計・相続を見据えた最善の解決策を提案している。ウェブサイト「不動産適正売却研究所」も運営しており、2016・2017年度には国土交通省「住み替え等円滑化推進事業」にも採択されている。

最終更新日:2019年07月24日

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