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マンション買い替え時には税金の軽減あり! 理解していないと損...

2019年07月31日

クエストルーム

マンション買い替え時には税金の軽減あり! 理解していないと損することも…

プロに聞くマンション買い替え入門

マンション買い替え時には税金の軽減あり! 理解していないと損することも…

マンションを売却するときは税金のことも考えて!

マンションの買い替えについて、首都圏での不動産売買ノウハウが豊富な不動産コンサルティング会社・フリーダムリンクを訪ね、プロの視点からアドバイスをお届けする本企画。今回も代表の永田博宣さんと久谷真理子さんのファイナンシャルプランナーのおふたりと、税理士の池田里美さんにお話を伺います。

第2回のテーマは税金。買い替えの場合、今のマンションを売却することになるので、譲渡所得を計算したときに譲渡益が生じると、税金がかかることがあります。


譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用 

※「取得費」とは、取得に要した費用(売却する土地建物の購入時・建築時の代金など)の合計から、建物の減価償却費を差し引いた金額

※「譲渡費用」とは、売却時の仲介手数料、印紙代など


「マンション売却の場合は取得費の計算上、建物の経過年数に応じた減価償却費を差し引く必要があります。つまり減価償却費の分、取得費が減るので想像以上に利益が出ることもあります」(池田さん)

「都心部などでは、ここ数年のマンションの高騰を受けて譲渡益が出るケースが見られるようになってきています」(久谷さん)

「3,000万円特別控除は、居住しているマイホームを売却するときに、最大3,000万円の利益が出ても税金をかけないという制度です。ところが、この特別控除は居住前後の一定期間は住宅ローン控除との併用ができません。ですから、買い替えた住宅に住宅ローンを組むのであれば、新居に対する住宅ローン控除を受けるのがいいのか、売却時の3,000万円特別控除を受けるのがいいのか、試算することをおすすめします」(池田さん) 

相談するのも申告も、自分でしっかり把握しておく必要あり


居住用財産の3,000万円特別控除を受けようとする場合は、売却した翌年の3月15日までに確定申告をする必要があります。売却時・購入時の契約書や領収書など、確定申告に必要な書類を自分で保管しておかなくてはなりません。


「税金については、仲介業者もあまり積極的にアドバイスをしないでしょう。間違えると大変なことになりますし、特に税額計算については、税理士の独占業務ですので試算もできません。質問をすれば、パンフレットや冊子をくれたり、税理士を紹介してくれると思いますが、そのためにはまず自分に知識がないといけない」(永田さん)

「申告でわからないことがあれば、税務署に相談すると教えてくれます。『自分で申告をするのは厳しい』という方は、申告を税理士に依頼することを検討してみては」(久谷さん)

「試算してみたら3,000万円の特別控除で税金がゼロになったからと、確定申告をされなかったというケースがあります。3,000万円の特別控除は、計算の結果税金がかかりませんでしたという確定申告をしないと受けられず、思わぬ税金がかかってしまいます」(池田さん) 


また、買い替えに際して、親や祖父母などからの援助が期待できるときは税制面でもう一つ、考えておきたいポイントが。


「親や祖父母など直系尊属から援助してもらって住宅を購入などする場合、贈与税が非課税になる『住宅取得等資金贈与の非課税』という制度があります。2020年3月31日までに契約した住宅に関しては最大3,000万円までが限度額となり、基礎控除の110万円を合わせると3,110万円まで贈与税がかかりません」(池田さん)


写真:アフロ


なお「住宅取得等資金贈与の非課税」についても、贈与の翌年の2月1日~3月15日に税務署に申告する必要が。3,000万円特別控除も住宅取得等資金贈与の非課税制度も、結果的に税金を納める必要がなくても期日までの確定申告が必要ということです。


「贈与税については『相続時精算課税制度』などほかの方法もあります。いずれにせよ、自分で調べないことには誰も積極的に提案はしてくれません。日本の税制は、知ってる人だけが使える制度です。知らないと損してしまう。だからこそこの買い替えのタイミングで、自分に適用できる税制、選択肢がどんなものがあるのかを把握しておくことをおすすめします」(永田さん)


ほか、売却に際しても購入時と同様、売買金額によって契約に印紙税が必要となります。なお、購入時に必要な税金に関しては「マンションを買うときに知っておくべき税制は?」を参照のこと。


贈与税の住宅取得等資金贈与の非課税枠(消費税が10%かかる場合)

家屋の契約締結日とその種類によって下記のとおり異なる。 

  • 2019年4月1日~2020年3月31日=一般住宅2,500万円、省エネ住宅3,000万円
  • 2020年4月1日~2021年3月31日=一般住宅1,000万円、省エネ住宅1,500万円
  • 2021年4月1日~2021年12月31日=一般住宅700万円、省エネ住宅1,200万円

※省エネ住宅とは「断熱等性能等級4もしくは一次エネルギー消費量等級4以上」、「耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上もしくは免震建築物」、「高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上」のいずれかに適合する住宅用家屋。


<主な要件>

  • 贈与を受けたときに贈与者の直系卑属(贈与者が直系尊属)であること
  • 贈与を受けた年の1月1日時点において受贈者の年齢が20歳以上であること
  • 贈与を受けた年の受贈者の合計所得金額が2,000万円以下であること
  • 贈与を受けた年の翌年3月15日までに全額を充てて住宅用家屋の新築等をすること
  • 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること、またはその後遅滞なく入居することが確実と見込まれること
  • 住宅の床面積(登記簿面積)が50㎡以上240㎡以下で、床面積の2分の1以上が居住用であること


(取材・文:クエストルーム/イラスト:ヒロ・コジマ)


取材協力:株式会社フリーダムリンク

ファイナンシャルプランナーとしての視点から、相続対策、不動産有効活用、不動産売買のコンサルティングを実施。相談内容に応じて弁護士・司法書士・税理士等と専門家チームを組織し、相談者ごとにライフプランニング・資産設計・相続を見据えた最善の解決策を提案している。ウェブサイト「不動産適正売却研究所」も運営しており、2016・2017年度には国土交通省「住み替え等円滑化推進事業」にも採択されている。

最終更新日:2019年07月31日

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