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マンションの買い替えで失敗しやすいのは…… 物件売却の際に注...

2019年08月07日

クエストルーム

マンションの買い替えで失敗しやすいのは…… 物件売却の際に注意したいこと

プロに聞くマンション買い替え入門

マンションの買い替えで失敗しやすいのは…… 物件売却の際に注意したいこと

仲介担当者との信頼関係がなければ一生後悔してしまう事態に……

マンションの買い替えについて、首都圏での不動産売買ノウハウが豊富な不動産コンサルティング会社・フリーダムリンクを訪ね、プロの視点からアドバイスをお届けする本企画。今回も代表の永田博宣さんと久谷真理子さんのファイナンシャルプランナーのおふたりと、税理士の池田里美さんにお話を伺います。

第3回のテーマは買い替えで失敗しやすいこと。まず、売却時の査定報告がポイントとして挙がりました。


「査定は基本的に、同じマンション内や同じエリアの似た物件の成約情報を元に算出されます。成約した価格は個人情報で一般には出ていないため、情報を持っている仲介の不動産会社に査定を依頼することになります。ただし査定には、担当者の思惑が入りやすい」(永田さん)

「取引されている価格について、チラシで見当をつけることもできます。ただ、そこに掲載されている金額で売れるとは限らないため、できれば成約した価格を知りたいでしょう。その助けとなるのが、国交省の『土地総合情報システム』の『不動産取引価格情報検索』です。プライバシー保護のため、物件が簡単に特定されないような加工がされていますし、数も限られていますが参考になると思います。査定を依頼する際は、事前に調べておいてもいいかもしれません」(久谷さん)


また、査定には売却の事情も考慮されることが多く、例えば先に転居が決まっていてあと何ヵ月以内に売りたいというような事情があると、査定額が下がりがちになるそう。


「でも、売主さんは自宅に愛着もあるので、“うちはこんなもんじゃない!”と査定額を信じられないというケースもよくあります。だからこそ査定報告を受ける際には、査定額の根拠や実際に売り出すときのスケジュールや戦略などについて、十分に納得しておくことが大切です」(永田さん)


査定報告に納得できないままだと、仲介の担当者さんに対して疑心暗鬼になってしまい、売り出し価格にこだわりすぎるなど価格変更のタイミングや価格交渉の判断を間違え、結果的には時間がなくなって仕方なく大幅に値下げに応じて売却するという失敗に…。信頼関係ができていないことで、一生後悔を引きずるような事態になってしまうケースもあるということです。

専任媒介契約で納得の買い替えを実現! 

写真:ペイレスイメージズ/アフロイメージマート


また、住みながら売却する場合には、購入希望者を連れて内覧に来るということが多くなります。その面でも、担当者ときちんと関係を結ぶことができる専任媒介契約(または専属専任媒介契約)で依頼することがおすすめなのだという。


「査定は内覧をしなくても図面だけでできますから、まずは何社かに聞いてみるといいと思います。そうするとだいたい平均化されて、適正な売価が見えてきます。最初から一社にしぼる必要はないでしょう」(永田さん)

「それでも築10年以上になると、同じマンション内でも室内の様子に差が出てきます。日頃の利用の仕方はもちろん、リフォームをしているところもありますし、そのままのところもあります。最終的な売り出し価格は、不動産会社に内覧してもらってから決めることになるでしょう」(久谷さん)


不動産会社としては、一回会うと関係性が作りやすいということもあって、「まず内覧に」ということもあるようです。ちなみに、ウェブサイトなどで複数の業者に一度に査定を依頼できるサービスもありますが、あまり多くの業者に依頼してしまうとその後の営業攻勢に辟易してしまう…なんてこともあるそう。一般媒介契約といって、一社専属にせずに売り出すこともできますが、窓口が複数になってやり取りが煩雑になります。


「自分でちゃんとリードできる人なら一般媒介契約でもいいと思います。しかし、いろいろな意見を聞いて迷ってしまうタイプの方は、売り時を逃してかえって安く売ることになってしまったりする可能性もあるので、専任媒介契約がおすすめですね」(永田さん)


マンション売却時の媒介契約の種類 

  • 一般媒介契約

複数の不動産会社と同時に契約、かつ売主本人が買主を自分で見つけてくることも可能。契約期間に定めはないが、行政指導により一般的に3ヵ月とされる(更新可能)。


  • 専任媒介契約

契約できるのは一社のみ。ただし売主本人が買主を自分で見つけてくることは可能。不動産会社は、依頼物件を7日以内に国土交通大臣指定の「不動産流通機構(レインズ)」に登録し、販売活動の状況を14日に1度以上の頻度で報告する義務がある。契約期間は最長3ヵ月(更新可能)。


  • 専属専任媒介契約

契約できるのは一社のみ。売主本人が買主を自分で見つけてきた場合にも、不動産会社を仲介人とする必要あり。不動産会社は、依頼物件を5日以内に国土交通大臣指定の「不動産流通機構(レインズ)」に登録し、販売活動の状況を7日に1度以上の頻度で報告する義務がある。契約期間は最長3ヵ月(更新可能)。

リフォームやハウスクリーニングはしておいた方がいい?


ちなみに、利用に伴う一般的なキズや汚れがある程度なら、売却するためにリフォームをする必要性は特にないのだとか。


「こちらの部屋のこのクロスだけきれいになっているとか、中途半端なのはかえってツギハギが目立ってしまうんです」(永田さん)

「中古マンションの場合、リフォームを前提として購入されるケースも多く、あまり費用をかける必要はないと思います。ただし、清潔感は大切です。特に水回りは見た目の印象を大きく左右するので、クリーニングをご提案することはあります」(久谷さん)


古くなっていれば、ある程度、くたびれてきているのは当たり前。ただ、丁寧に扱われていない印象を与えるのは売却に不利になるので、住みながら片付けてもらったり、特に水回りだけはハウスクリーニングしたりという対応をとることも多いとのこと。

そのほかに注意すべきポイントとしては、マンションのような大きい買い物でも、意外と“思いつき”で進めてしまって失敗することがあるのだという。


「税金のこと(マンション買い替え時には税金の軽減あり! 理解していないと損することも)もきちんとコストとして考えておく必要があります。またお金を持っていても、『低金利なので』とわざわざ住宅ローンを組む人もいます。住宅ローン控除による減税を受けるためにということですが、住宅ローンを借りるにはそれなりのコストもかかりますから、そこは慎重に比較検討していただきたいと思います」(池田さん)



そもそも、ライフステージの変化に対応するためだったはずのマンションの買い替え。ただでさえ複雑になる資金計画を、いろいろ話を聞いているうちに投機のようにあれこれ手をつけてしまって内容が把握できない……というありがちな失敗にはまらないようにご注意を。


(取材・文:クエストルーム/イラスト:ヒロ・コジマ)


取材協力:株式会社フリーダムリンク

ファイナンシャルプランナーとしての視点から、相続対策、不動産有効活用、不動産売買のコンサルティングを実施。相談内容に応じて弁護士・司法書士・税理士等と専門家チームを組織し、相談者ごとにライフプランニング・資産設計・相続を見据えた最善の解決策を提案している。ウェブサイト「不動産適正売却研究所」も運営しており、2016・2017年度には国土交通省「住み替え等円滑化推進事業」にも採択されている。


参考サイト

最終更新日:2019年08月07日

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