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不動産売買の仲介手数料はいつ支払うべきものなのか?

2014年09月21日

平野雅之

不動産売買の仲介手数料はいつ支払うべきものなのか?

不動産売買の仲介手数料はいつ支払うべきものなのか?

中古住宅を購入するときには多額の仲介手数料が必要となるが、それをいつ支払うのか

不動産会社の仲介によって住宅などを購入したときには「3%+6万円」(別途消費税)の仲介手数料(媒介報酬)の支払いを求められる。これはあくまでも規定による「上限額」であるが、たとえば個人が売主の中古住宅を4,000万円で購入すれば「126万円+消費税」となり、決して小さな額ではない。それでは、この仲介手数料を支払うのはいつだろうか。


不動産会社の報酬請求権はいつ生じる?

不動産会社が買主および売主に対して仲介手数料の支払いを求める権利は、売買契約が成立した時点で発生する。通常であれば不動産会社の事務所などで売買契約が行われ、売主と買主の双方が売買契約書に署名押印をしたうえで手付金が授受されるだろう。

この時点で「売買契約の成立」とみなされるため、それと同時に不動産会社が仲介手数料の全額の支払いを求め、買主(または売主)がそれに応じて全額を支払ったとしても違法ではない。

しかし、実際には売買契約締結時に半金、決済(残代金の支払いと引き渡し)時に半金というケースが大半だろう。これは建設省(現・国土交通省)による行政指導で「契約が成立した際に半額、媒介の責任を完了したときに残額を受領すること」とされているためだ。

ただし、土地の権利が借地権で売買にあたって地主の承諾が必要なときなどは「停止条件付契約」といい、売買契約を締結した時点では契約成立と認められない。契約後、承諾が得られたときに初めて有効となるため、その時点で不動産会社の報酬請求権が発生する。

売買契約の締結時点では仲介手数料をまったく支払わず、決済時に全額を支払うこととしても、もちろん何ら問題はない。不動産会社がそれに応じてくれるかどうかはケースバイケースだ。


中古住宅を購入する際には仲介手数料の支払いを含めた資金計画が必要になる



契約が解除されたとき仲介手数料はどうなる?

住宅ローンが承認されなかったとき、あるいは引き渡し前の焼失などによって売買契約が白紙解除されたときには、不動産会社は報酬請求権を失う。したがって、すでに支払い済みの仲介手数料があればその全額が返還されることになっている。

しかし、買主または売主の都合で手付放棄・手付倍返しによる契約解除があったとき、あるいは契約違反による契約解除があったときなどは報酬請求権が失われず、残りの仲介手数料も支払わなければならない。

ただし、契約解除の原因となる行為や不手際が不動産会社にあったときは問題だろう。このような事態をめぐって紛争となることもあるので注意が必要だ。

最終更新日:2014年09月22日


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