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住宅を買うときにも媒介契約が必要になる

2014年09月22日

平野雅之

住宅を買うときにも媒介契約が必要になる

住宅を買うときにも媒介契約が必要になる

売却のときだけでなく、購入のときにも媒介契約をすることが原則

「媒介契約」という言葉くらいは聞いたことがあるという人も多いだろう。専属専任媒介、専任媒介、一般媒介という3つの種類があるものだ。中古住宅などの売却を不動産会社へ依頼するときに使われるものだが、仲介により購入する際にもこの契約が必要なことはあまり知られていない。


買主が交わすのはたいてい「一般媒介契約書」

不動産会社の仲介により売買契約が成立したときに仲介手数料の支払いを求められるが、そのためには次の4つの条件を満たすことが必要とされている。

1.宅地建物取引業の免許業者であること
2.その業者と依頼者との間に媒介契約が成立していること
3.その業者が媒介行為を行ったこと
4.その媒介行為により売買契約が成立したこと

この場合の「依頼者」には売主だけでなく買主も含まれる。そして、媒介契約が成立したときには媒介契約書を交わして依頼者に交付することが、宅地建物取引業法で定められているのだ。この媒介契約書には手数料の支払いに関する事項が含まれている。

買主との契約においてとくに規定はないが、たいていは「一般媒介契約書」が用いられる。専属専任媒介や専任媒介によって「1社にしか頼めない」という縛りは買主に対して不適切な場合が多いためだ。

なお、国土交通省が定めた「標準媒介契約約款」は物件の売却(売主)を対象に作られた面が強く、買主にはそぐわない箇所も多い。だが、ほとんどの場合で売主用と共通の書面が使われるだろう。

媒介契約書の右下のほうに購入希望者用の欄が設けられている



媒介契約書はいつ交わすのか

物件の売主がその売却活動を始める前に宅地建物取引業者との間で媒介契約書を交わすのと同様に、本来であれば購入希望者が「いい物件を紹介して」と依頼をした初めの時点で媒介契約書を交わすべきである。

しかし、現状では購入希望者にそのような認識はほとんどないため、店舗を訪れたり電話で問い合わせをした客にいきなり「媒介契約を締結してくれ」などと切り出せば、ドン引きされて逃げられるのがオチだ。

したがって、現実には重要事項説明のタイミングまたは売買契約締結の前後に買主との間で媒介契約書を交わすことが大半である。なお、旧来の慣習によって媒介契約書を交わさずに、報酬の「支払い約定書」を求めてくる宅地建物取引業者もあるだろう。

必ずしも「媒介契約書がなければ仲介手数料を支払わなくても良い」ということにはならないのだが、売買契約締結が終わり仲介手数料の支払いを求められるときになっても媒介契約書が出されなければ、「何かお忘れじゃありませんか」ぐらいは言ってやりたいものである。

最終更新日:2014年09月22日


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