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中古一戸建て住宅は「違反建築物」が多い!?

2014年12月03日

平野雅之

中古一戸建て住宅は「違反建築物」が多い!?

中古一戸建て住宅は「違反建築物」が多い!?

以前は建築工事後に完了検査を受ける住宅が少なく、違反建築物の場合も多かった

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以前は守られなかった建築法規

いまから30年近く前のことである。私は不動産業界へ入ったばかりで、不動産や建築に関する法律などを日々学んでいた。もちろん、建ぺい率や容積率なども習ったわけだが、実際に売り出されている一戸建て住宅の図面を見ると、新築も中古も制限をオーバーしている例が多い。

そこで会社の先輩に聞いてみたところ「制限を守っていたら売れないから」と即答であった。違反しても造れば売れる時代であり供給側の遵法意識が低かったこともあるが、それを買う消費者側からも「法を守った狭い物件なんか買わない」という声が聞かれる時代だったのだ。

違反の多くは容積率オーバーであり、現場検査を必要とする旧住宅金融公庫の融資物件では、住宅の一部分をいったん「吹き抜け」で造っておき、検査終了後にその部分へ床を付けて2階にするようなことも多かった。

住宅を建築する際には、原則として着工前に建築確認を受けるとともに、その完成後には「完了検査」を受けなければならない。1999年からは中間検査の制度も導入されている。ところが、以前は完了検査の受検率が低く、正確な調査データはないが5~20%程度の建物しか完了検査を受けていないともいわれている。マンションですら、建築確認どおりに建てられないことがあったのだ。

その後、完了検査の受検率は向上しているものの、半数を超えるようになったのはようやく2000年頃のことである。つまり、現時点で築15年超の中古一戸建て住宅であれば、5割以上の確率で「完了検査を受けていない建物」だといえるだろう。ちなみに、国土交通省のまとめによれば2012年度でも受検率は9割前後(特定行政庁によるものが85%、指定確認検査機関によるものが91%)であり、およそ1割の建物は完了検査を受けていない。

現在は検査済証を取得しなければ原則として住宅ローンが借りられないため、違反をする新築建売住宅は少ない



完了検査を受けていなければ欠陥住宅というわけではないが……

完了検査を受けていないこと自体が手続き上の違反であるが、検査を受けていない建物は必ず建ぺい率や容積率などの建築法規に違反しているとは限らない。また、建物構造など物理的な欠陥住宅かどうかは別問題だ。しかし、きちんと手続きを踏んで建てられた住宅に比べて、何らかの手抜き箇所が生じている可能性は高いといえるだろう。

さらに、金融機関によっては中古住宅でも融資の際に検査済証(完了検査を証する書面)の提示を求められたり、増改築・リフォーム・リノベーション工事を実施する際に以前の検査済証がなければ、余分な手間が増えたりすることもある。

中古一戸建て住宅を購入する際は、事前に検査済証の有無を確認するとともに、それがない場合には法に適合しているかどうかを含め、建物の状態を契約前にしっかりと調べてもらうことが欠かせない。

最終更新日:2018年08月30日

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