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マンションがきちんと修繕されないとどうなるのか?

2015年04月01日

平野雅之

マンションがきちんと修繕されないとどうなるのか?

新しいマンションにもリスクがある

マンションがきちんと修繕されないとどうなるのか?

築30年程度で老朽化が進むマンションもある

マンションにとって欠かせない大規模修繕

「マンションは管理を買え!」というのは使い古された言葉かもしれないが、その「管理」には日常の建物管理だけでなく、定期的な「修繕」も含まれる。10年あるいは15年といった周期で実施される外壁の手入れや給排水管設備の交換など「大規模修繕」だ。もし、この大規模修繕が適切に行われなければ、そのマンションはどうなってしまうのだろうか。

マンションなど鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の建物は、60年から70年程度、比較的最近の建物であれば100年以上は問題なく使い続けられるものである。だが、そのためには適切な管理・修繕を欠かすことができない。それがきちんとされなければ、築30年あるいは40年を過ぎる頃から急速に老朽化が進んでいくことになる。

鉄部の錆びは外壁を汚すだけでは済まない


老朽化したマンションは外壁の傷みが目立つが……

老朽化が始まったマンションでは外壁の傷みが目立つほか、鉄部の腐食や錆びも顕著になってくる。外壁に亀裂が生じることで内部の鉄筋が錆びて膨張し、表面のコンクリートが剥落することもあるだろう。さらに屋上などの防水箇所にも不具合が生じ、雨漏りの原因にもなる。水道からは赤水が出たり異臭がしたりすることもある。生活に必要な設備なども老朽化したまま、なかなか手入れがされないのだ。

外壁のひび割れも加速度的に増えていく


新しいマンションでも安心はできない

大規模修繕などが適切に行われない大きな原因は資金不足だ。現時点で老朽化が進んでいるマンションでは、分譲当初から修繕積立金の制度を設けていなかったり、それがあっても毎月の積立額が少なすぎたりした例が多い。問題が大きくなってから大規模修繕をしようとしても、1戸あたり数百万円あるいは1千万円を超えるような臨時の負担が必要となり、住民の意見がまとまらないのだ。修繕したいと思いながら、そのような負担はできない世帯も多い。

比較的新しいマンションなら、ほとんどの場合は修繕積立金制度があり、大きな問題は起こらないと考えたいところだが、安心は禁物だ。毎月の積立額が不足する例は依然多く、これからの時代は空き家の問題も考えなければならないのである。

空き家になっても各部屋の所有者が毎月きちんと管理費や修繕積立金を支払ってくれればよいのだが、街が衰退して空き家だらけとなったとき、果たしてうまく徴収できるだろうか。とくに投資で購入して第三者に賃貸しているような所有者の割合が多いマンションでは、借り手がなくなった途端に未払いや滞納が増えることも懸念されるのだ。

毎月の管理や定期的な修繕がうまくいかなくなると、エントランス回りが荒れることもある。深夜に不審者や酔客が入り込み、とんでもない行動に出ることもあるため十分に注意しなければならない。

このような事態を招かないよう、マンションを購入するときには日常管理の状態、大規模修繕の計画や過去の工事履歴、それに備えた積立の内容などをしっかりと確認しておきたい。将来的に需要を維持できる地域かどうかを考えることも必要だ。

ある古いマンションのエントランス内にあった貼り紙

最終更新日:2015年04月01日


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