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住宅税制における「居住用財産」とは何か

2015年05月20日

平野雅之

住宅税制における「居住用財産」とは何か

居住用財産かどうかで大きな違いに

住宅税制における「居住用財産」とは何か

不動産にはさまざまな税金がかかるものの、「居住用財産」であれば優遇措置なども多い

居住用財産にはさまざまな優遇措置がある

住宅の購入・保有・売却にあたり、登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、譲渡所得税など、いくつもの税金が課せられる。これらの住宅税制の規定において、しばしば登場するのが「居住用財産」という用語だ。

一般向けの解説などでは「マイホーム」と置き換えられることも多いが、居住用財産にはさまざまな優遇措置や特例措置が設けられている。当然ながらその要件が細かく定められており、「自分が住む家(マイホーム)」が必ずしも「居住用財産」だとはかぎらない。

とくに不動産を売却するときには、思わぬ勘違いが数百万円あるいは数千万円の税金の差にもなりかねないため、あらかじめしっかりと確認することが必要である。「居住用財産」が何を指すのか、その主なポイントをみていくことにしよう。

なお、特例措置などの適用にあたってはそれぞれの税金ごとに要件が定められている。「居住用財産であること」だけが要件ではないので、必要に応じて確認していただきたい。


自分が所有し、住んでいることが前提

「居住用」といっても第三者が住むためではなく、あくまでも所有者が自ら居住するための家屋およびその敷地(借地権の土地を含む)が「居住用財産」だ。売却するときまで住んでいれば、とくに難しい問題は起きないだろう。だが、先に引越しをして住まなくなってから以前の自宅を売却するときには、その期限に注意しなければならない。

その家屋に住まなくなった日から3年が経過した年の年末までに売却をすれば、居住用財産としての特例などを受けられるが、それを過ぎれば一般の不動産と同じ扱いとなる。たとえば2015年5月に新しい家へ引越したときは、2018年12月31日までに旧自宅を売れば居住用財産とみなされる。また、売却までの間は第三者に貸していても特例の適用対象だ。

なお、よほどの事情がないかぎり1月1日に引越しをする人はいないだろうが、居住の用に供されなくなったのが2015年1月1日なら期限は2017年12月31日まで、2015年1月2日なら期限は2018年12月31日までと、1日違いで1年の差が生じる。役所へ出す住所の異動届けを1月1日付にするような場合には、面倒なことにならないように注意しておきたい。

居住用の家(財産)が、税法上の「居住用財産」だとはかぎらない


自分が住んでいなくても、家族が住んでいればOK

転勤や転地療養などで所有者本人が住まなくなっても、配偶者など家族が引き続き住んでおり、その事情が解消すれば再び同居すると認められるときは居住用財産として扱われる。つまり、単身赴任ならば問題はない。ただし、単身赴任先で別の家を買うなどすれば、その者が主として居住の用に供していると認められる一方の家屋だけが特例の対象となる。

配偶者などではなく「生計を一にする親族」が住んでいる家屋の場合はどうだろうか。その家屋に所有者本人がかつて住んでおり、生計を一にする親族が引き続き居住し、かつ、所有者本人の現在の住まいは借家など(本人の所有ではない)の要件を満たせば、居住用財産として取り扱われる。ただし、その親族が住まなくなった場合には1年以内(3年目の年末ではない)に売却しないと特例が適用されなくなるので注意が必要だ。


売却前に住宅を取り壊す場合は要注意

古くなった住宅を取り壊してからその敷地を売却するときは、十分に注意しなければならない。家屋がそのままであれば「住まなくなってから3年目の年末」までに売却すればよいのだが、これを取り壊して更地にした場合には「取り壊しの日から1年以内」の要件が加わるのだ。つまり、「住まなくなってから3年目」かつ「取り壊しから1年以内」でなければならない。

また、家屋を取り壊してから契約締結までの間にその土地を駐車場、資材置き場、仮設建物の敷地などとして貸していたときも「居住用財産」とみなされなくなる。ただし、災害により住宅が滅失した後にその敷地を売却するときはとくに制限がなく、「滅失により住まなくなってから3年目の年末」までは「居住用財産」として取り扱われる。

売却前に家を取り壊したときは規定が変わるので要注意


別荘などは「居住用財産」ではない

自宅新築中の仮住まいなど一時的な目的で入居した住宅、主として趣味、娯楽、保養の目的で使用される別荘など、さらに「特例の適用を受ける目的のみ」で入居したと認められる住宅などは「居住用財産」として扱われない。あくまでも所有者本人が「生活の拠点」として利用している住宅が特例の対象だ。住まなくなった住宅であれば、「住まなくなった時点において生活の拠点だったかどうか」が問われることになる。

その一方で、売却したときの3,000万円の特別控除などは所有期間の長短を問われないが、たとえ居住したのが短期間であっても「入居目的が一時的なものではない」と認められれば「居住用財産」である。

ライフスタイルの変化により、二地域居住もこれから次第に増えていくだろう。また、親からの相続などにより複数の住宅を所有することになるケースも増加が見込まれる。どちらが自分の生活拠点だともいえないような場合が生じるかもしれないが、住まいの売却などを計画するときにはあらかじめ税金のことも考えておくようにしたい。

最終更新日:2018年09月03日

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