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固定資産税の清算について知っておきたいポイント

2015年07月01日

平野雅之

固定資産税の清算について知っておきたいポイント

清算方法には明確な決まりがない

写真:アフロ

写真:アフロ

固定資産税などの清算方法について決まりはなく、すべて慣例による

固定資産税や都市計画税は、1月1日時点の所有者に対して1年分が課税されることになっている。たとえ1月2日に売却して実質的な所有期間が1日であろうと、その納税義務を免れることはできない。そこで、住宅など不動産の売買においては、固定資産税や都市計画税を、売主と買主の間で清算することが一般的だ。

通常の売買であればほぼ例外なく固定資産税などの清算が行われるだろうが、現行の法律には何ら規定がなく、あくまでも不動産取引上の慣例、慣習にすぎない。そのため、具体的な清算方法については、仲介業者または売主業者によって異なる場合があることを理解しておこう。

まず、清算の起算日だが、1月1日の場合と4月1日の場合がある。関東では1月1日を起算日とする不動産業者が多く、関西では4月1日を起算日とする不動産業者が多いようだ。1月1日を起算日とする「暦年方式」は1月1日時点の所有者に対して課税されることを根拠とし、4月1日を起算日とする「年度方式」は実際の納税期間が4月以降になることを根拠にするものだが、どちらかが正しく、どちらかが間違いだというような話ではない。

たとえば、7月15日に契約物件の引き渡しをするとき、1月1日が起算日なら1月1日から7月14日までの195日分を売主が負担し、7月15日から12月31日までの170日分を買主が負担することになる。同様に4月1日が起算日なら4月1日から7月14日までの105日分を売主が負担し、7月15日から翌3月31日までの260日分を買主が負担することになるのだ。

引き渡し当日分は買主に帰属させるケースが多いものの、決まりはないのであるから、売主の負担に含めても間違いではない。また、日割りではなく月割りとする場合もあるだろう。月割りの場合でも端数の生じる月をどうするのかは、任意で決めることになる。

明確な決まりはないため、仲介業者や売主業者によって清算方法が異なる場合もある

明確な決まりはないため、仲介業者や売主業者によって清算方法が異なる場合もある


固定資産税などの清算金には消費税がかかる!?

既存住宅など個人が売主の場合には考えなくてもよいが、不動産業者など課税事業者が売主の場合には、建物分の固定資産税や都市計画税の清算金について消費税が課税されることを理解しておきたい。税金に対して税金がかかるようで奇異に感じるだろうが、これは国税庁通達(消費税基本通達10-1-6)などによるものだ。

国税庁の見解を要約すれば、「固定資産税や都市計画税の未経過分を買主が負担するのは、地方公共団体に対して納付すべき税金そのものではなく、私人間で行う利益調整のための金銭の授受であり、不動産の売買代金の一部である」として、消費税の課税対象であることを示している。

たとえば、売買金額(税込)4,000万円の住宅を購入した際に、固定資産税・都市計画税の清算金を10万円支払えば、買主は4,010万円で買ったものとして扱われる。同様に売主は4,010万円で売ったことになるので、法人の会計担当者などは十分に注意しておきたい。

ただし、消費税分を転嫁するかどうかは自由であり、実際には消費税を上乗せしない金額で清算を求められることもあるだろう。

最終更新日:2015年07月01日


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