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購入希望者の競合、優先されるのは誰?

2015年08月26日

平野雅之

購入希望者の競合、優先されるのは誰?

中古住宅では不透明な面が否めない

購入希望者の競合、優先されるのは誰?

複数の購入希望者が現れたときに誰を優先するのかは仲介業者次第!?

中古物件の購入申し込みが重なったら……

新築分譲マンションの売り出しでは、一定期間内に購入の申し込みを受け、複数の購入希望者があった部屋では抽選が行われる。最初の抽選日までに申し込みが入らなかった部屋では、その後「先着順」によって販売されることが多い。

それでは、中古一戸建て住宅や中古マンションなど個人が売主となる売買のときはどうなるのだろうか。中古物件ではなかなか売れずに困るケースが少なくないものの、人気物件や割安感のある物件の売り出し開始当初、値下げ直後などには、ほぼ同時期に複数の購入申し込みが重なり競合することもある。何らかのタイミングで不思議と重なるときには重なるものなのだ。これから中古住宅(既存住宅)の取引が活発になれば、そのようなケースも増えるだろう。

購入申し込みが重なっても中古物件で抽選が行われることはほとんどなく、何らかの基準によって優先する購入希望者が決められるものの、そこに明確な決まりはない。ある意味で「ブラックボックス」だともいえるが、仲介業者間でのルール的なものは存在する。

一般的には「買付優先(申し込み優先)」のことが多いほか、「契約優先(手付優先)」、「ローン優先」「ローンなし優先(現金優先)」「決済優先」などの場合もあるだろう。このうちどれを用いるのかは、元付業者(売主から売却の依頼を受けた仲介業者)が状況を見て判断するほか、競合が起きそうな物件では「◯◯優先にする」と元付業者があらかじめ決めておくこともある。

「買付優先」とは要するに「先着順」のことだが、中古物件の売買では購入希望者が「買付証明書」を書くことが多いために「買付優先」といわれる。この場合、買付証明書を書いた日時ではなく、元付業者への書面の到着(FAXなど)が早かった順で判断されることが多いだろう。

それに対して「契約優先」とは、早く契約締結(手付金の支払い)ができる人を優先するものだ。また、「ローン優先」とは住宅ローンの事前審査による内定を早く得た人が優先されるもの、「ローンなし優先」とは住宅ローンを利用しない人、つまり住宅ローン特約によって契約が白紙解除されるリスクのない現金購入客が優先されるものだ。「決済優先」なら、残代金を早く支払える人が優先される。

なお、これらは法律などに何ら規定されたものではなく、用語の定義があるわけでもない。そのため、仲介業者によって、あるいは地方によって異なる表現がされることもあるだろう。購入希望者が競合したときにどのような条件の人が優先されるのか、といったニュアンスで考えていただきたい。

中古一戸建て住宅でも購入申し込みが重なることはある


本来は売主が判断するべきだが……

「買付優先」「契約優先」などの前提として、指値(値下げ交渉)がないこと、あるいは同じ金額の指値で、契約金額に違いのないことは当然だろう。値下げを求める購入希望者と、満額で買いたいという購入希望者の競合であれば、申し込みの順番に関わらず後者が優先される。ただし、満額の購入希望者の住宅ローンに不安要素があるときなど、総合的に判断しなければならないケースもある。

その最終的な判断は原則として売主に委ねるべきなのだが、実際には競合した申し込みの内容をすべて売主へ伝えることなく、元付業者の内部で決めてしまうこともある。そのとき、売主の利益が最大限に優先されればよいのだが、担当者による意図的な操作が行われるケースも否定できない。

例えば、元付業者とは異なる仲介業者が連れてきた購入希望者Aが満額の条件なのに対して、元付業者が直接みつけた購入希望者Bが100万円の指値だとしよう。元付業者はBを買主として契約すれば、低い売買金額でありながら、より多くの仲介手数料を得ることができる。あえて契約条件の悪いほうを優先すれば、売主に対する背信行為ともなるだろう。そのような疑いを持たれないために、売主へしっかりと情報を開示することが求められる。

話が少し逸れたが、中古物件において購入希望者が競合したときの優先権には不透明な部分もあるのが現実だろう。仲介業者から「優先権を得るために(物件を押さえるために)買付証明書をすぐ書いて欲しい」と急かされることもあるだろうが、それによって確実に買えるというわけではないことを知っておきたい。

最終更新日:2018年08月30日

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