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住まいを売却、賃貸したときに知っておきたい減価償却のこと

2016年01月13日

平野雅之

住まいを売却、賃貸したときに知っておきたい減価償却のこと

個人の住宅でも「減価償却」は必要

住まいを売却、賃貸したときに知っておきたい減価償却のこと

建物価格の割合が大きなマンションは「減価償却」も大きくなりがち

不動産の売却、賃貸では建物の「減価償却」についての理解が欠かせない

もうすぐ平成27年分の所得に関する確定申告の受付が始まる。平成27年中に住まいを売ったり第三者に貸したりした人は、課税対象となる場合はもちろんのこと、特例の適用を受けることによって課税されない場合も2月16日から3月15日の間に申告が必要だ。また、住まいを購入して住宅ローン控除などの適用を受けようとするときも、1年目は還付申告手続きをしなければならない(会社員などであれば2年目以降の住宅ローン控除を年末調整で受けることが可能)。

住まいを売却、あるいは賃貸して初めての確定申告をするとき、多くの人が面食らうのは「減価償却」だろう。会社で経理の仕事をしている人などであれば馴染みのあるものだが、それ以外の人にとってはなかなか分かりづらい規定だ。

「減価償却」は「期間の経過に伴い価値が減る」という考え方のもとで建物について適用される。それに対して、地価がいくら値下がりしていても土地に減価償却は適用されない。また、経年による建物の劣化の度合いは物件ごとに大きく異なるだろうが、税法上では一定の計算式が設けられており、それに沿って減価償却費(償却費相当額)を求めることになる。


賃貸したときは「減価償却」によって税額を下げられる

賃貸など「事業用」の建物では、減価償却費が必要経費に算入されて税額を減らすことになる。たとえば、3,000万円でマンションを購入して初めの1年間に120万円の家賃収入を得たとしよう。このとき、3,000万円を1年目の必要経費として大幅な赤字にすることは不合理なため、この3,000万円(のうち建物分)を何年かに分けて必要経費へ組み込んでいくのだ。

そのために規定されているのが「法定耐用年数」であり、鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションなら47年である。つまり、47年間に分割して必要経費へ組み込むことになる。そして減価償却費を計算する際の償却率は、1/47で求められる0.022となるのだ。ちなみに、木造住宅を賃貸した場合には法定耐用年数が22年、償却率が0.046となっている。

なお、この「法定耐用年数」はあくまでも税法上の規定にすぎない。また、賃貸事業をする人の立場からすれば「法定耐用年数」は短ければ短いほど減価償却費が大きくなり、有利になることが多い。税法上の配慮から、平成10年の改正では「大幅な短縮」も図られているのだ。当然ながら建物の物理的な耐用年数とは関係ないのだが、ときどき両者を混同したような解説もみられるので注意しておきたい。


自宅を売却したときも申告書の中で「償却費相当額」を計算する

家を売却したときには、建物の取得費用から償却費相当額を差し引くことで、計算上の利益が大きくなる。たとえば4,000万円で買った家を3,500万円で売っても、税務上は「利益あり」となる場合があるので注意が必要だ。

もっとも、売却したのが自分の住んでいた家なら3,000万円の利益までは課税されない特例もあるため、値上がりした高額物件、あるいは使っていなかった家を売るケースなどを除けば、償却によって不利益をこうむることは少ないだろう。だが、税金がかかるかどうか、特例によって所得税の還付を受けられるかどうかなどに関わりなく、確定申告書の中では償却費相当額を計算することが求められる。

居住用の住宅における法定耐用年数は、木造が33年(償却率0.031)、鉄骨鉄筋コンクリート造が70年(償却率0.015)である。これは事業用の場合の1.5倍として簡易に決められるものであり、事業用と同じく物理的な耐用年数を反映しているわけではない。

なお、実際に確定申告書を作成する際の減価償却費、償却費相当額の計算をする際には、その住まいを取得した時期による計算方法の違い(賃貸のとき)、もともと新築で買ったのか中古で買ったのかによる違い(耐用年数の調整)などもある。とくに初めての人は分からないことが出てきて当然なので、手引きなどもよく読みながらなるべく余裕のある日程で申告の準備を進めたいものだ。

最終更新日:2018年08月30日

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