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不動産広告に必要な表示事項とは?

2016年02月17日

平野雅之

不動産広告に必要な表示事項とは?

不動産広告のポイント解説 その2

不動産広告に必要な表示事項とは?

不動産広告だけですべてが明らかにされるわけではないので過度な期待は禁物

不動産広告の表示事項は細かく決められている

不動産公正取引協議会が定める「不動産の表示に関する公正競争規約」および「同施行規則」について、前回は「使ってはならないNGワード」を紹介した。引き続き今回は、不動産広告において「何を書かなければならないのか」をみていくことにしよう。

規約では、次の事項について「見やすい場所に、見やすい大きさ、見やすい色彩の文字により、分かりやすい表現で明瞭に表示する」ことが定めれられている。

【必要な表示事項】
□ 広告主に関する事項
□ 物件の所在地、規模、形質その他の内容に関する事項
□ 物件の価格その他の取引条件に関する事項
□ 物件の交通その他の利便および環境に関する事項
□ その他、規則で定める事項

ただし、その詳細については分譲宅地、現況有姿分譲地、売地・貸地、新築分譲住宅、新築分譲マンション、中古住宅、中古マンションなど、物件の種別に応じて別表1~別表10に分かれているうえ、掲載する広告媒体によっても異なるので注意が必要である。だが、「捨て看板」や「電柱ビラ」などについて表示事項の規定がないのは当然だろう。掲出自体が違法とされるものに関して表示基準を定めることはできない。

また、「予告広告」にあたっては「予告広告である旨、販売予定時期その他規則で定める事項を表示すること」など一定の要件を満たせば、表示事項の一部を省略することができる。さらに、「シリーズ広告」では「シリーズ広告である旨、広告の回数や順位、次回広告の掲載予定日」を表示することなど一定の要件をすべて満たす場合に、一連の広告を一つの広告表示とみなし、最終広告で必要な表示事項を満たせばよいことになっている。

なお、予告広告の後の「本広告」またはシリーズ広告の「最終広告」よりも前の段階においては、「契約または予約の申込みに一切応じない旨および申込みの順位の確保に関する措置を講じない旨」も表示しなければならないことになっている。新築分譲マンションや大規模な宅地・一戸建て分譲などの広告でこのような表示を見たことのある人は多いだろう。

ちなみに、広告の規定における「中古住宅・中古マンション」とは、建築後1年以上を経過したもの、または居住の用に供されたことがあるものだ。建築されてから未入居のままでも1年を経過すれば「中古」として表示しなければならない。新築から数日しか経っていなくても、いったん誰かが入居すれば「中古」だ。

特定のマイナス要因には明示義務がある

分譲宅地および新築分譲住宅、新築分譲マンションにおいて、物件周囲の建築計画や宅地造成計画あるいは道路・鉄道・その他の都市計画で「日照、静寂さなど物件の環境条件に影響を及ぼすおそれがあるもの」については、広告にその旨を表示することとなっている。

ただし、周囲の計画については「自己に係るもの、または自己が知り得たもの」に限られ、都市計画などについては「公表されたもの」に限られる。何かがあれば必ず表示されるというわけではないことに注意しておきたい。中古住宅の広告などではその表示義務も定められていない。

また、「一般消費者が通常予測することができない物件の地勢、形質、立地、環境などに関する事項または取引の相手方に著しく不利な取引条件であって、規則で定める事項」については「特定事項の明示義務」として定められている。

【特定事項の明示義務】(主なものを抜粋)
□ 市街化調整区域に所在する土地
□ 接道義務を満たさないことにより建築が認められない土地
□ 路地状部分の割合が多い土地
□ セットバックを要する土地
□ 高圧電線下にある土地
□ 傾斜地を多く含む土地
□ 著しい不整形画地
□ 地盤面が2段以上に分かれているなど特異な地勢の土地

敷地内における路地状部分や傾斜地の面積割合がおおむね30パーセント以上を占めるとき(マンションや別荘地などの傾斜地を除く)は「その旨およびその割合または面積」を表示する義務があるものの、それを下回るときは広告に表示されるとは限らない。ただし、傾斜地が30パーセント未満でも「土地の有効利用が著しく阻害される場合」には表示しなければならないことになっている。

前面道路の幅員が4メートル未満の場合における「セットバック」は、その面積に関わらず「セットバックが必要な旨」は表示されるが、セットバック面積の表示義務があるのは「その面積がおおむね10パーセント以上の場合」となる。

いずれにしても不動産広告だけを見てあれこれ妄想したり過度な期待を抱いたりすることなく、しっかりと現地を確認して判断することが大切だ。「現地を見なければ何があるか分からない」という意識を持っておくようにしたい。

なお、建築条件付土地の場合には「取引の対象が土地であること」「当該条件の内容および当該条件が成就しなかったときの措置の内容」を明示することが求められている。建築条件付土地でありながら、新築住宅と紛らわしいような広告もあるので十分な注意が必要だ。

最終更新日:2018年09月28日

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