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住宅ローンの超低金利競争が激化、マイナス金利の影響は?

2016年02月24日

平野雅之

住宅ローンの超低金利競争が激化、マイナス金利の影響は?

長期金利が過去最低水準を更新した

住宅ローンの超低金利競争が激化、マイナス金利の影響は?

写真:アフロ

長期金利は2月24日に過去最低を更新

住宅ローンの「超低金利競争」が一段と激しさを増している。テレビやネット、新聞などのニュースを読んで知っている人も多いだろうが、日銀が導入した「マイナス金利」の影響によるものだ。

「マイナス金利」は金融機関が日銀へ預ける準備預金の「一部」に対して2月16日から適用されたものであり、我々の日常生活に直接的に関わるものではない。しかし、それによって銀行預金の金利が引き下げられたほか、住宅ローン固定金利の指標となる「長期金利」が下がったことで、10年固定型を中心に住宅ローンの引き下げが相次いでいるのである。

それでは、長期金利(新発10年物国債利回り)がどのように推移しているのだろうか。2015年12月1日からの動きを表したのが下のグラフだ。1月下旬まで徐々に低下傾向が続いていたわけだが、1月29日に日銀が「マイナス金利」の導入を決めたことで前日の半分以下の水準まで一気に落ち込んだ。そして、2月9日に初めて長期金利がマイナス圏へ突入した。

その後は少し持ち直していたものの2月22日、23日と小幅なマイナスが続き、24日の終値はマイナス0.055%で過去最低水準を更新したのだ。近いうちに再び「過去最低」を更新するケースもあるだろう。

日本相互証券による終値をもとに作成


住宅ローン金利の大半は過去最低水準に

以前から低金利による住宅ローンの貸出競争を続けている金融機関だが、昨年からの金利低下傾向を受けて、短期プライムレートを指標とすることの多い「変動金利型」の最優遇金利は1月に過去最低水準に引き下げられている。メガバンクなどでは年0.6%台、ネット専業銀行では年0.5%台の貸出金利となるケースが多い。

さらに、2月分の「10年固定型」金利も過去最低水準まで引き下げられていた。だが、大半の金融機関は日銀がマイナス金利導入を発表する前に2月の適用金利を決めていたため、月の途中で金利の見直しに動く金融機関が相次ぐという、かなり異例の事態が続いている状況だ。

メガバンクでは、三井住友銀行が2月16日から、みずほ銀行が2月22日から、10年固定型の最優遇金利をそれぞれ年0.9%に引き下げている。その他の住宅ローン商品を含め、地方銀行などでも金利の引き下げに踏み切る例が目立つ。

三菱東京UFJ銀行は2月途中での引き下げを見送ったものの、3月1日からは他行を下回る年0.80%(10年固定型の最優遇金利)とする。金利の見直しでは0.005%から0.010%程度の幅にとどまることが多く、0.250%の引き下げはかなり異例だ。他のメガバンクが追随する可能性は高く、3月はさらに低金利競争が激しくなることも考えられるだろう。

超低金利競争はいつまで続くのか

「超低金利による住宅ローンの貸出競争はそろそろ限界」といわれるようになったのは一昨年あたりだろうか。しかし、その後も金融機関同士の競争は続き、ここへきてさらに拍車がかかった状態だ。「住宅需要が高まる3月が底」という見方もあるが、次の消費税率引き上げを前にした駆け込み需要のピークが予想される今年の9月までは、この状態が続くものと予想される。

ただし、住宅ローンの金利自体がマイナスになることはほとんど考えられない。デンマークではマイナス金利の住宅ローンもあるとされるが、手数料などを考えれば顧客の実質的な負担はプラスになるようだ。

その一方で、この低金利によって住宅需要が大きく膨らむことも考えにくい。都心部などでは新築、中古ともマンション価格の上昇が顕著となり、一部では顧客離れも起き始めているようだ。将来的な生活不安などが払拭されないかぎり、「金利が下がった、じゃあ住宅を買おう」と考える人は一部にとどまるだろう。

日銀がマイナス金利政策をすぐにやめるとは考えにくく、さらにマイナス幅を拡大する局面があるかもしれない。しかし、それがいつまでも続くわけではないのだ。経済情勢が変化したり、あるいは消費税率引き上げ時期の再延期などが決められたりすれば、金利が急に上向くこともありそうだ。これから変動型金利の住宅ローンを借りようとする人は、金利上昇時のリスクもしっかりと考えておきたい。

また、ほとんどの住宅ローンでは融資実行時の金利が適用されることもよく考えておくべきだ。引き渡し時期が1年後、あるいは2年後となるような新築マンションの購入では、住宅ローンの融資を受けるときまで超低金利状態が続いているとはかぎらないのだ。

契約から引き渡しまでの期間が短い既存住宅を購入する場合や、すでに借りている住宅ローンの借り換えをする場合には、現在の超低金利によるメリットを最大限に活かせそうである。

最終更新日:2018年08月31日

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