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住宅ローンの審査、金融機関は何を見ているのか

2016年03月16日

平野雅之

住宅ローンの審査、金融機関は何を見ているのか

住宅ローンの実態に関する調査より

住宅ローンの審査、金融機関は何を見ているのか

住宅ローンを借りるためには審査を受けなければならないが……

住宅ローンの審査で9割以上の金融機関が重視する項目は?

国土交通省住宅局は3月11日、「平成27年度民間住宅ローンの実態に関する調査」の結果を公表した。この調査は平成15年度から毎年実施されているものであり、調査期間は平成27年10月~12月、今回は1,369の金融機関が回答を寄せている。調査内容は住宅ローンの新規貸出額、使途、金利タイプなど多岐にわたっているが、その中から「審査項目」の結果を取り上げてみることにしよう。

住宅ローンの申し込みに対する審査で、それぞれの金融機関が何を考慮しているのかを集計したうちの上位6項目は「完済時年齢」「健康状態」「担保評価」「借入時年齢」「勤続年数」「年収」で、いずれも95%を超えている。そのほかに「連帯保証」「金融機関の営業エリア」「融資可能額(融資率)購入の場合」の審査項目が90%を超え、その多くは前年度を少しずつ上回る結果となった。

つまり、住宅ローンの審査における主要項目ほど重視する傾向が、より強まっているといえるだろう。その一方で、「返済負担率」については前年度から9.2ポイント下がり、「カードローン等の他の債務の状況や返済履歴」も8.1ポイント減少している。低金利競争を背景に審査がやや緩くなっているのだろうか。とはいえ、多くの金融機関で重視していることに変わりはない。

注目されるのが「所有資産」だ。前年度24.4%から43.6ポイント増加し、68.0%の金融機関が考慮すると回答した。購入する物件以外に不動産など他の資産を所有していれば、住宅ローンの審査で有利になるケースが増えていることになる。

また、「雇用先の規模」や「業種」を考慮する金融機関は3割~4割未満程度にとどまるほか、「性別」を考慮するのも2割程度だった。どこでどのような仕事をしているのかよりも、どのような雇用形態で働き、どれくらいの年収があるのかが重視されるようだ。

国土交通省「平成27年度民間住宅ローンの実態に関する調査」をもとに作成


住宅ローン審査の基準は金融機関によって大きく異なる

上の図はあくまでも「審査項目」を表したものであり、具体的な基準は金融機関による違いが大きいようだ。たとえば「借入時年齢」では「65歳未満」とする金融機関が最も多いものの、「55歳未満」あるいは「75歳未満」などとするところもある。「完済時年齢」も最多の「80歳未満」を挟んで「70歳未満」~「85歳未満」まで幅広い(「なし」「その他」を除く)。

「年収」は「150万円以上」が最も多く、次いで「100万円以上」となっている。必ずしも高い年収が求められているわけではないのは、物件価格が低い地方都市や住宅ローンの借換えなどを含んでいることも影響しているだろう。

また、求められる「勤続年数」を「1年以上」とする金融機関がほぼ半数を占めており、「3年以上」はその半分強にとどまっている。それに対して「派遣社員は対象外」と「契約社員は対象外」とする金融機関がいずれも半数近く(複数回答)に達し、一部の金融機関は「自営業者は対象外」としている。したがって、「年収は低くても正社員で1年以上働けば大丈夫」というケースが多い半面で、派遣社員や契約社員には厳しいのが現実のようだ。

なお、考慮する項目の上位に挙げられている「健康状態」は主に「団信加入が必要かどうか」であり、住宅ローンの審査にあたって健康診断の実施などを求めるわけではない。「連帯保証」の項目も「系列保証会社または外部保証会社の保証が必要かどうか」であり、身内や第三者の「連帯保証人」を求める意味ではないので注意しておきたい。

ちなみに、今回の調査では「スコアリング方式で審査を行っている」とする金融機関が40.2%だった。スコアリング方式とは、それぞれの審査項目ごとに点数を付けて、その合計点で融資の可否を判断するものだ。したがって、いずれかの項目がダメなら融資が認められないのか、それともどれかがダメでもトータルで基準をクリアすればよいのかも金融機関によって異なる。

だが、どの金融機関がどのような審査をしているのかといった詳細な情報は一般に開示されない。不安に感じる要素があるときには、住宅ローンの内情に詳しい第三者のアドバイスを受けることも考えたいものだ。

参考サイト

最終更新日:2018年08月31日

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