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大きく値上がりしているのはマンションだけ?

2016年09月16日

平野雅之

大きく値上がりしているのはマンションだけ?

「不動産価格指数(住宅)」をみる

大きく値上がりしているのはマンションだけ?

新築マンションも中古マンションも値上がりは目立つが……

国土交通省から毎月「不動産価格指数(住宅)」が公表されている

このところ住宅ローンの超低金利状態が続く一方で、住宅価格の値上がりも続いている。とくに資材価格や人件費上昇の影響を受けやすい新築マンションは販売価格の上昇が目立ち、それに伴い中古マンションの価格相場も上がった地域が多い。また、大都市圏や地方の主要都市では地価も上昇しており、7月に発表された相続税路線価では銀座「鳩居堂」前の価格が1平方メートルあたり3,200万円と、バブル期における最高値の9割近い水準に戻った。

だが、都心部は別としても、一般の住宅地では土地や一戸建て住宅がそれほど値上がりしていない地域も多いようだ。国土交通省が毎月公表している「不動産価格指数(住宅)」で最近の価格動向を確認してみよう。

なお「不動産価格指数(住宅)」とは、IMF(国際通貨基金)などが中心となってまとめた国際指針に基づいて算出されるもので、国土交通省が2012年8月から試験運用を開始し、2015年3月に本格運用へ移行した。物件の立地や特性による価格への影響を除去した「同一品質の物件」を仮定し、2010年1月~12月までの平均値を100として指数化したものだ。

また、「住宅地」は住宅を用途とする土地のみの取引、「戸建住宅」は土地と住宅の同時取引、「マンション」は主に中古区分所有建物の取引を対象としている。

国土交通省「不動産価格指数(住宅)」をもとに作成


マンションは3年以上の連続上昇だが、土地と戸建はあまり上がっていない?

2016年5月の全国指数は、住宅地が99.2、戸建住宅が99.6で、いずれも2010年平均(=100)を下回っている。それに対してマンションは128.1で前年同月比6.4%の上昇となったほか、2013年3月から39か月連続の上昇を記録した。マンションを含む「住宅総合」は107.5で前年同月比2.3%の上昇だ。

これをみるかぎり値上がりしているのはマンションだけであり、住宅地(土地)と戸建住宅は毎月、上下動を繰り返しながら長期的にはほぼ横ばいで推移しているといえるだろう。

また、マンション価格が値上がりしているのは大都市圏だけというわけではなさそうだ。2016年5月の地域別マンション価格指数をみると、東京都が131.2なのに対して、北海道地方が155.1、東北地方が166.1、九州・沖縄地方が153.4となっている。サンプル数が少ないために「参考値」とされた中国地方も144.8だった。地方圏では、もともとの価格水準が低かった影響もあるかもしれない。

東京都でも、長期的にみると土地と戸建はほとんど変わっていない

マンションの値上がりが目立つ要因のひとつとして、その立地特性を挙げることもできるだろう。土地や戸建住宅に比べてマンションは、それぞれの地域の中心エリアや主要駅の周辺に建てられる割合が高い。必然的にマンションは「値上がりしやすい立地」に多く、郊外やバス便など「値下がりしやすい立地」には戸建住宅が多くなる。商業地の地価動向も、住宅地価格よりはマンション価格のほうに大きく影響するだろう。

それでは、地価の動きを長期的にみるとどうだろうか。東京都の不動産価格指数のうち住宅地と戸建住宅については、国土交通省と公益社団法人東京都不動産鑑定士協会が協同で1984年4月からの動きを指数化している。

国土交通省および公益社団法人東京都不動産鑑定士協会による資料をもとに作成


このデータをみると、住宅地のピークは1987年10月の355.3、戸建住宅のピークは1990年10月の248.3だ。それに対し2016年5月は住宅地が105.9、戸建住宅が100.5にとどまる。いずれもピーク時から大きく落ち込み、結果的に30年前の水準とあまり変わっていない。振れ幅の大きさの違いこそあれ、大阪府や愛知県でもほぼ同様の傾向である。

不動産価格指数(住宅)はあくまでも指標のひとつであり、これだけで判断することはできないが、マンションのみが上がり続けている状況にもいずれは潮目が表れるだろう。それがいつになるのかは分からないものの、慌てることなくしっかりと見極めていきたいものだ。


参考サイト

最終更新日:2018年08月30日

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