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日本の住宅ローンは「実質マイナス金利」

2015年04月27日

株式会社さくら事務所

日本の住宅ローンは「実質マイナス金利」

不動産コンサルタント長嶋修が解説

日本の住宅ローンは「実質マイナス金利」

こんな事態がいま、日本の住宅市場で進行中です。

現在最も低利なのは、イオン銀行の変動金利で0.57%(15年4月時点)。このように1%を切るほどの低利で住宅ローンを借りた場合、まず残高の1%が毎年戻ってきます(住宅ローン控除)。さらに「住まい給付金」で最大30万円の現金がもらえ、「省エネ住宅ポイント」でも最大30万円分のポイントをもらえるのです。

つまり「お金を借りるとお金をもらえる」という、マイナス金利と同じ効果が働いているわけです。ということは「現金で支払いが出来る場合でも、あえて住宅ローンを組む方がお得」だということになります。

ただし、変動金利でローンを組んだ場合には、言うまでもなく十分な注意が必要です。手元に潤沢な預金があれば、いざ金利が上昇し始めたら一括返済すれば良いのですが、そうした対処ができない場合は大変なことに。

現在進行中の経済政策「アベノミクス」が成功しても失敗しても、いずれどこかの段階で必ず金利は上昇するでしょう。成功して景気が回復、インフレ率も改善すれば当然それにともなって金利は上昇します。一方失敗した場合、日本国債に対する市場の信任が失われ国債価格は下落する、つまり金利上昇すると考えましょう。変動金利はその仕組み上、一定程度政府がコントロール可能ですが、それでも市場相場から過度に離れるのは無理があります。

3,000万円を金利0.57%で借りた場合(返済期間30年)、毎月の支払は90,681円で、その内訳は元金76,251円、利息14.430円、総支払額は32,645,174円で総利息は2,645,174円ですが、例えば金利が2%上がったらどうなるでしょうか?3,000万円を金利2.57%で借りると(返済期間30年)、毎月の支払は119,631(元金55,381円、利息64,250円)、総支払額は43,067,155円(元金30,000,000、利息13,067,155)と、支払いは2,8万円、利息は1,000万以上も増えてしまいます。


実際には、金利上昇時の支払額の上限を定めるいわゆる「キャップ制度」がありますので、毎月の支払額はいきなり1.25倍以上にはなりません。しかしこれは決して支払いを免除されたということではなく、支払いきれない残りは「未払い利息」として蓄積され、「最後にまとめて支払うこと」とされているのが一般的な「住宅ローン契約」(金銭消費貸借契約)です。

住宅金融支援機構のアンケート調査によれば昨今、変動金利を選択する向きが増えているようですが、そのリスクを十分に理解していただくことが必要ですね。


 不動産コンサルタント 長嶋修
 1999年、業界初の個人向け不動産コンサルティング会社『株式会社さくら 事務所』を設立、現会長。『中立な不動産コンサルタント』としてマイ ホーム購入・不動産投資など不動産購入ノウハウや、業界・政策への提言 を行なう。著書・メディア出演多数。(http://nagashima.in/)

最終更新日:2018年08月30日

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