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抵当権だけではない? 引渡前に処理しておきたい他人の権利

2015年07月21日

株式会社さくら事務所

抵当権だけではない? 引渡前に処理しておきたい他人の権利

越境は後日トラブルになることも

抵当権だけではない? 引渡前に処理しておきたい他人の権利

こんにちは。さくら事務所 不動産コンサルタントの田中 歩です。
今回は「引渡前に処理しておきたい他人の権利」について、注意しておきたいポイントをご紹介します。


見逃してはいけない隣地所有物の「越境」

本来、売主は、買主に不動産を引き渡す以上、完全な所有権を引き渡さなければなりません。

一般的には、その物件についている抵当権や根抵当権、差押えなどの他人の権利を抹消すれば足りると思われがちですが、中古戸建ての場合、お隣さんの建物の庇(ひさし)や塀などが自分の敷地に越境したままの状態で買い受けると、あとで面倒なトラブルに巻き込まれる場合があります。

隣地の庇や隣地の塀が自分の敷地に越境しているので、隣地所有者に撤去をお願いしても拒否されるかもしれませんし、下手をすると時効取得を主張される(他人の敷地だと知っていて20年間占有(自主占有)されれば、越境している部分は自分の土地だと主張される)可能性も否定できません。

契約を締結してからでは遅い場合もありますので、契約を結ぶ前に、自分が買おうとしている土地に他人の越境物がないかどうかきちんと確認したいものです。

もし、契約前に隣地の所有物が越境しているような場合、どうしたらよいのでしょうか。一般的には2つの方法が考えられます。


隣地所有者に越境しているものを全て撤去してもらう

売主にお願いして、越境物を撤去してもらうよう隣地の方と交渉してもらうとともに、物件の引き渡しまでに、売主が隣地の越境物を撤去することを契約条件としてもらいましょう。

しかし、樹木の枝などならば、隣地の方にお願いすれば、切らせてもらうことができるかもしれませんが、ブロック塀や建物の庇などは、現在、隣地の方が利用しているものですから、今すぐに壊すことを了承してもらえそうにありませんね。無理な交渉や強引な交渉をすれば、隣地所有者と揉めてしまうでしょうし、そもそも売主が嫌がる可能性があります。。


隣地所有者と「将来撤去の覚書」を締結してもらう

隣地所有者と売主で、「将来撤去の覚書」を締結してもらうようお願いし、物件の引き渡しまでに、「将来撤去の覚書」を買主に引き渡すことを契約条件としてもらいましょう。

この覚書の内容は、以下のイメージです。
1.隣地所有者のブロック塀や庇などが、売主の敷地内に越境していることを隣地所有者と売主とで、お互いに確認します。これによって時効取得の成立を防ぎます

2.その上で、隣地所有者が、自己の所有土地建物を第三者に売却する際や建て替えを行う場合には、現在ある越境状態を解消(越境している部分を撤去)する旨の約束をします。

3.隣地所有者または売主が、それぞれの土地建物を第三者に譲渡した場合、この覚書の内容をその第三者に承継する旨の約束をします。これによって、売主があなたに中古戸建てを売った場合、この覚書における売主の地位があなたに承継されるという意味です。

越境物がある場合は、このような覚書を締結するのが一般的ですが、仲介会社さんによっては、この手続きを行わない場合が多々見られるので注意しましょう。


株式会社さくら事務所
不動産コンサルタント 田中 歩

最終更新日:2018年08月30日

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