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ちょっと注意!「既存不適格物件」

2015年08月11日

株式会社さくら事務所

ちょっと注意!「既存不適格物件」

既存不適格をきちんと確認!

ちょっと注意!「既存不適格物件」

こんにちは。さくら事務所  不動産コンサルタントの田中 歩です。

今回は、『既存不適格物件』についてのお話。

建物を建築した当時は、当時の建築基準法などの法令に適合するように建てられていたものの、その後の法令改正等によって、現在の制限に適合しなくなってしまったと物件のことを、既存不適格物件と言います。

古いマンションなどの場合、よく見かけるものです。

既存不適格って、違反建築物なの?

建築基準法は、原則として着工時の法律に適合することを要求しているため、着工後に法令の改正など、新たな規制ができた結果、現在の法律に適合していないからといって、「直ぐに取り壊して適法な建物に直せ!」と言われるわけではありません。

既存不適格物件は、建築時に適法であった行為を事後に定めた法令によって遡って違法としないこと、既に建っている既存不適格物件をすべて違法としてしまう場合に発生するであろう社会的混乱から、半永久的ではないにせよ見逃しましょう、という考え方になっています。


既存不適格物件の主なケース

●用途地域が決められる前から建っていた工場などで、後になって住居専用地域などに定められたような場合

●かつては、20mあるいは31mといった高さ制限で建物の規模を制限していましたが、1968年の建築基準法改正により、建物の規模を容積率で制限するようになった結果、現行の容積率をオーバーしている場合

●日照権訴訟が多発したことにより、1976年の建築基準法改正で日影規制が導入され、現状の規模あるいは形状の建物が再建築できないような場合

●1981年の建築基準法改正で、耐震基準が改正された結果、現行基準に満たない耐震基準の建物である場合(旧耐震基準の物件)

既存不適格物件で注意しておきたいポイント

<住宅ローン審査>
金融機関によっては、既存不適格物件には融資しないというところもあります。特に容積率オーバーや建ぺい率オーバーの物件についてはハードルが高くなる傾向にあります。

<建替え>
現在と同じサイズの物件が建てられない可能性が高いという問題があります。マンションの場合、当初の建物と同規模以上のものが建築可能であればよいのですが、そうでない場合、建替えは困難となります(既存建物を大切に使っていく道を選ばざるを得ない)。


既存不適格については、重要事項説明書に記載されるケースがありますが、詳細について語られていない場合もありますので、仲介業者には十分な説明をしてもらったほうがよいでしょう。


株式会社さくら事務所
不動産コンサルタント 田中 歩

最終更新日:2015年08月11日


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