ページトップへ

Yahoo!不動産おうちマガジン は家探しのヒントが満載の情報サイトです!

>
>
穴場なまち、掘出し物件の見つけ方、探し方

2019年01月16日

中川 寛子

穴場なまち、掘出し物件の見つけ方、探し方

少しでも安く! を実現

穴場なまち、掘出し物件の見つけ方、探し方

お手頃なまち、物件を探す場合には自分の優先順位を冷静に考えてみることが大事です。必ずしも新築でなくても可というだけで想像していたより広い部屋、近い部屋が見つかることもあるのです

不動産の価格には理由がある

不動産価格は不動産会社、管理会社など不動産のプロと言われる人たちがつけます。ですから、賃貸にせよ、分譲にせよ、理由なく安かったり、高かったりすることはほとんどありません。もちろん、プロも人間ですから、時として間違えて安くしてしまうこともないとは言えません。個人が売りに出している物件の場合には早く売りたいから安くするということもあります。しかし、限られた時間内に部屋を見つける、家を買う必要がある時に、そうした希少な物件だけを探そうとするのはあまり賢明とは言えません。


では、そうしたたまたま安くなっている物件以外で穴場なまち、掘出し物件に出会うためにはどうすれば良いのでしょう。それは一般的に好まれ、価格が上がる条件と自分の優先順位をすり合わせ、自分にとって不要な条件は求めず、必要な条件にだけこだわって探すというやり方をすることです。


バス便利用の場合、地域にもよりますが数%から10数%くらい家賃が安くなるケースもあります

 

一般に好まれる物件の3条件としてよく挙げられるのは新築で、駅から近くて、広いというもの。これを多少古くても良いとしただけで賃料、物件価格は下がりますし、駅からバス便でも良い人ならさらに安い物件に巡り合うこともあり得ます。そして、こうした安くなる条件はかなりいろいろあります。探し始める時点では漠然と条件が揃っている物件のほうが良いように思いがちですが、冷静に考えてみると自分には不要な条件、譲っても良い条件もあるはず。それを自分で洗い出してみることが穴場、掘出しモノへの近道です。


仕事で遅くなる人であれば都心に近い、駅に近いなど利便性を優先しますが、規則正しく定時に終わる仕事なら多少足回りの利便性に欠ける立地でも良いこともあるでしょう。料理しない人ならキッチンにこだわらなくて良い、家では風呂に浸からないならシャワーのみでも可などと、自分の暮らしから考えてみると不要な条件、逆にどうしても譲れない条件などが分かってきます。その中から優先順位を付けて探せば、自分にとって穴場なまち、掘出し物件が見つけやすくなります。

穴場なまちは「知られていない」「ちょっと不便」な路線にある

穴場なまちのキーワードは2つ。それは「知られていない」「ちょっと不便」です。たとえば、新宿駅から郊外に向かう代表的な路線にはJR中央線、小田急線、京王線、西武新宿線などがありますが、最も有名なのが中央線。古くから開発されており、中野や吉祥寺などといった人気のまちも多いことから住みたい人が多く、そのため、賃料、住宅価格はどの駅でみても、他の路線よりも高めです。


それに比べると西武新宿線の認知度はかなり下がります。西武新宿駅が新宿駅から少し離れていることもあり、ちょっと不便でもあります。つまり、穴場なまちのキーワード2つを満たしているわけで、その結果、賃料、住宅価格は中央線に比べてお手頃になっています。駅周辺も中央線に比べると静かでのんびりした雰囲気。利便性を優先する人にはちょっと物足りなく思われるかもしれませんが、雑踏よりも緑の多い、静かな環境のほうがほっとするという人はこちらのほうが落ち着けるでしょう。

 

全国的な認知度はそれほど高くないにせよ、成田、羽田両方が利用しやすいなど利便性は高い京急線


品川駅からなら京浜東北線、東海道線よりも京急線が、池袋駅からなら西武池袋線より東武東上線が、大宮に向かう並走区間で見れば京浜東北線より埼京線がなどと、同じターミナル駅からの路線、同じ方角に向かう路線でも比べると賃料が安くなる路線がありますから、穴場狙いならそうした路線も検討してみると良いでしょう。


同じ路線内では各駅停車しか止まらない駅、駅前の商業施設が少ない駅がちょっと不便な分、賃料、住宅価格ともに安くなっているのが一般的。もし、賃料、価格が変わらない場合でもより広い、駅から近いなど、他の条件が良いケースもあります。これについては路線図を見て、どこを狙うかを考えて見てください。


都心から東西に伸びる路線は都心にダイレクトに行けるため、便利で家賃、価格も高めですが、穴場を狙うならそうした路線から乗換が必要な路線を探しましょう。例としては東急世田谷線やJR南武線、JR横浜線、JR武蔵野線など。乗換には多少時間がかかりますが、その分、都心に向かう時に複数路線を利用できるというメリットもあります。たとえばJR南武線はJR中央線、京王線、小田急線、東急田園都市線、東急東横線、JR京浜東北線などが利用できますから目的地に合わせて乗り換える場所を選択できます。

「掘出しモノ」の3大要件は「古い」「狭い」「遠い」 

掘出しモノの要件として多くの人が想像するのは「古い」「狭い」「遠い」の3要素。まず、「古い」に関していえば賃料が安くなる古さの目安は地域によって多少異なります。新築物件(建築後1年未満でかつ使用されたことのないもの)の多い地域であれば築10年でも安くなっていることがありますが、都心などのようにそもそも非常に人気のある地域では築30年でも新築と遜色ない賃料の物件もあります。


ただ、一般的には築10年くらいまではさほど下がらず、10数年以上になると安くなることが多く、20年、30年となると明らかに安くなります。分譲物件の場合も10年未満とそれ以上はひとつの目安になります。


「狭い」も間取り次第ですが、たとえば賃貸では単身者向きのワンルーム、1Kで15㎡以下、カップル向きの2DK、1LDKで30㎡台などが目安でしょうか。「遠い」では徒歩で15分以上、バス便利用などが安くなる要件です。

近くに音、臭いを出す施設があると安くなることも 

高速道路の近くでは音が気になることもありますが、防音がしっかりしている、室内にいる時には音楽を聞いていることが多いなどであれば許容できることも


古い・狭い・遠いの3要素以外に周辺環境、設備、建物内の位置などが掘出しモノを生む場合があります。まず、周辺環境では建物の近くに音や臭いを出す等であまり好まれない施設などがある場合。具体的には高速道路や鉄道、工場などでしょうか。

 

これらについては音や臭いの状況を確認、気になるかどうかをよく考えること。高速道路沿いなどにはあらかじめ防音性能を高くして作られている建物もあり、そうした物件であれば自分が音を出しても問題にならないというメリットがあることも。また、始終音楽を聴いているから、多少の騒音は気にならないという声を聞いたこともあります。

 

お墓は人によって気にする度合いが違う施設のひとつ。部屋からの見え方次第でもあるので、現地で確認してみることが大事です

音、臭い以外でよく聞くのがお墓のように、人によって気にする、しないが分かれる施設です。嫌な人には嫌でしょうが、平気な人であればお得かもしれません。


建物の周辺環境という意味では日当たりが悪い、隣家との間が迫っていて窓が開けられない、急な坂があるなどの物件も安くなります。

3点ユニット、バランス釜など古い設備も 

これがバランス釜と呼ばれるタイプ。最近ではユニット式が増えているが、昔の物件ではこれがスタンダードでした


古さに加えて、住戸内の設備、間取りがより安くなる要因になっていることもあります。特に多いのが水回り。たとえば、バス・トイレ・洗面所が一体になっている3点ユニットやバスタブと釜が別々にあるバランス釜タイプの浴室、和式トイレ、洗濯機置き場が外にあるなどの物件は単に古いだけよりも安くなりがち。気にしない人であればお得です。 


間取りでは和室で、しかも2室がつながっている、いわゆる続き間タイプが安く設定されがち。和室そのものが好まれないことに加え、分けて使いにくいという理由です。ですが、和室2室の2Kは一般的なワンルーム、1Kよりも面積的には広く、押入れになる場合が多いものの収納も多め。安く、広い部屋を借りたい人には狙い目です。

1階、中住戸など住戸の位置で安くなるケースも 

同じ建物内でも賃料、住宅価格が安めに設定される部屋があります。一般的には上階、特に最上階よりも1階、角部屋よりも中住戸(上下左右に他住戸がある部屋のこと)が安くなりがちですが、これも考え方次第。角住戸は独立性が高く、接する部屋が少ない分、音で悩まされる可能性が少なく、かつ窓が多いなどのメリットがありますが、冷暖房が効きにくいことがあります。最上階は上からの音がなく、立地によっては眺望、採光に恵まれることが多いとされますが、その分、やはり冷暖房効率が悪いケースも。メリットがあれば、必ず、デメリットもあるのです。


それ以外ではエレベーターや階段、ゴミ置き場、駐車場に近いなど、音、臭いなどの懸念がある住戸が安くなるケースがあります。駐車場に近いから使いやすいと思うか、夜中に音がするかもしれないことを心配するか。考え方や優先順位でその部屋のお得度は大きく変わるというわけです。


万人にとっての穴場、掘出しモノは存在しませんが、自分にとっての必須条件、優先度をきちんと整理すればその人だけの穴場、掘出し物件が見えてきます。賢い選択でお得な暮らしを実現しましょう。

最終更新日:2019年01月16日

キーワードを入力してください

キーワードから探す


本文はここまでです このページの先頭へ

Yahoo!不動産 おうちマガジンとは?

不動産にまつわるマジメな記事からおもしろ記事まで、家さがしが楽しくなる情報をお届け!新しい暮らしのヒントが満載のマガジンです。