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最近よく聞く「賃貸併用住宅」って本当はどうなの?

2014年09月22日

やじろべえ株式会社

最近よく聞く「賃貸併用住宅」って本当はどうなの?

賃貸併用でローンがゼロになる?

最近よく聞く「賃貸併用住宅」って本当はどうなの?

賃貸併用住宅の実情とは?

話題の賃貸併用住宅。そんなにうまくいくの?

マイホームを建てる際の選択肢のひとつとして、「賃貸併用住宅」なるものが注目を集めている。賃貸併用、つまり住宅の一部をあらかじめ賃貸仕様にしておき、他人に貸して家賃収入を得るというものだ。得た収入は住宅ローンの返済に充てるのが一般的で、中には全額、場合によっては住宅ローンを賄いつつ「利益」を出しているケースもあるという。

しかしながら、果たしてそんなにうまくいくものなのだろうか? そもそも素人に賃貸経営など可能なのだろうか? そこで、賃貸併用住宅の実情や注意すべきポイント、実際に賃貸併用住宅を建てた人の実例などについて取材してみた。


賃貸併用住宅の建築コストは?

話を伺ったのは、アパート経営などのコンサルティングを請け負うプレジャーリンクの倉茂徹氏。「ゼロ円マイホーム倶楽部」というウェブサイトを運営し、賃貸併用住宅にまつわる情報を提供している。

まず、賃貸併用住宅が最近注目を集めている理由から聞いてみた。

「折からの不景気や震災の影響もあり、団塊ジュニア以下の世代は特に家をもつこと、住宅ローンを抱えること対して、とてもシビアに考えているところがあります。住宅ローンって怖いんじゃないか、家を買うって危険なんじゃないか、と思っている人が多い。それならば、住宅ローンを家賃収入で補えないか? という発想が出てきて、とくに去年くらいから賃貸併用住宅という呼称で、すごく注目され始めています」(倉茂氏)

― ― 賃貸併用だと、一般的なマイホームより建築コストは高いですよね。

「場所にもよりますが、たとえば『自宅部分が70㎡で賃貸部分が20㎡×2部屋』といったケースだとだいたいマイホームの価格+1000万円~1500万円というところになるかと思います。ただ、ある程度は部屋数があったほうが収支は安定しますので、ぼくらがおすすめしているのは『自宅部分80㎡+賃貸部分20㎡×4部屋』くらいの規模でトータルコスト7000万円弱~といったところですね」(同)

― ― どんな人が建てているのでしょうか?
「賃貸併用住宅の場合は普通のサラリーマン世帯の方がほとんどです。ふだんは会社員として働いているので定期収入がきちんとあり、賃貸で+αの副収入を得ています。ちなみに、会社員の方の場合、賃貸管理業務は管理会社に委託しているケースがほとんどです。入居者募集や契約関係、トラブル時の対応、収支の計算、修繕リフォームの手配なども代行してくれるので、基本的にオーナーは何もせず、管理会社への手数料や業務委託料を引いた家賃収入だけが入ってくるイメージです」(同)

なるほど、煩わしい管理も委託できて家賃収入だけが入ってくるならこれほどうまい話はない。しかし、実際には入居者が入らず空室になってしまうこともあるはずだ。仮に全て空室になってしまったら家賃収入はゼロ。ただでさえ賃貸併用のぶんだけ通常より割高なローンを支払っているのに、家賃収入で補てんできないのはかなりの痛手に思われるが…。

「そうした空室リスクを回避する方法のひとつに『サブリース』があります。サブリースとは、保証会社などが賃貸物件をオーナーから一括で借り上げ、それを入居者に転貸する仕組みのこと。契約上は保証会社に貸していることになるので、空室の有無に関係なく一定の収入を得ることができます。そのため、家賃保証とも呼ばれます」(同)

なお、サラリーマン大家の場合はこのサブリースを活用するのが一般的だという。


月々のローンがチャラになる?

では、実際に賃貸併用住宅で管理会社とサブリースを活用した場合、どのような収支になるのか? 倉茂氏にいくつかの実例を教えてもらった。

[CASE1]
Aさん(30歳)
エリア:東京都下
規模:自宅部分100㎡+賃貸部分25㎡+8戸
費用:1億円(土地・建物)
自己資金:1200万円(親の援助あり)
収支:住宅ローンと管理費用などを差し引き、プラス10万円

[CASE2]
Bさん(40代後半)
エリア:東京都世田谷区
規模:自宅部分80㎡+賃貸部分20㎡+5戸
費用:1億円(土地・建物)
自己資金:1000万円
収支:住宅ローンと管理費用などを差し引き、プラス2万円

[CASE3]
Cさん(30代後半)
エリア:埼玉県
規模:自宅部分100㎡+賃貸部分20㎡+5戸
費用:8000万円(土地・建物)
自己資金:500万円
収支:住宅ローンと管理費用などを差し引き、プラス3万円


医療関係の会社に勤めるAさんの賃貸併用住宅。土地探しからスタートし、東京都下の人気エリアに建設した


Bさん、Cさんは実質「住宅ローンゼロでマイホーム」を実現。Aさんの場合は、人気のエリアの駅近で周囲に賃貸物件が少ないという好立地もあり、住宅ローンを賄いつつ10万円の利益を得ているという。

こうしてみると、なかなか魅力的な選択肢に思えるが、注意すべきポイントもある。

まずサブリースについてだが、会社によっては手数料が高すぎるケースや、好条件でも経営状態が悪く契約途中で倒産してしまうケースもあるという。また、家賃保証は多くの場合2年~5年毎に契約の見直しが行われ、その度に契約条件が変わる。極端にいえば当初5年間は毎月10万円の収入が保証されていたのに、6年目以降はそれが1000円になる可能性もあるわけだ。このあたりは、契約書の条項をよくチェックしておく必要がある。

また、管理会社選びについても慎重に行う必要がある。管理会社といってもピンキリで、技量や知識量、誠実さなどは極端に良し悪しが分かれるという。なかにはサラリーマン大家が素人なのをいいことに、自分たちの不利益になる情報を隠すような会社もあるようだ。このあたりは倉茂氏のような専門家を訪ね、アドバイスを仰いでみるのがいいかもしれない。

ともあれ、いくら賃貸併用といっても建築コストに見合った収入が得られなければ、無用の長物になってしまう。もろもろのリスクもふまえた上で、よく検討すべきだろう。

取材協力:ゼロ円マイホーム倶楽部


最終更新日:2014年12月12日


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