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「定期借地権」のメリット・デメリットは?

2014年10月02日

やじろべえ株式会社

「定期借地権」のメリット・デメリットは?

5分で分かる! 住宅用語シリーズ

「定期借地権」のメリット・デメリットは?

定期借地権はアリかナシか

「定期借地権」ならマイホームが安く手に入る?

当たり前のことですが、一軒家を建てるには土地が必要。それゆえ地価が高い都心部において、戸建てマイホームをもつことは容易ではありません。しかし、土地が高くて買えないなら「借りる」という選択肢も。それが「定期借地権」と呼ばれるものです。

定期借地権とは文字通り、地主から土地を借りて使用する権利のこと。つまり、土地そのものではなく「権利」を買うわけです。都心の人気エリアに戸建てマイホームをもつための、有効な手段とされている「定期借地権」(※以下、定借)。具体的にはどんなものなのか? 借りるのにどれくらいの費用がかかるのか? いつまで借りられるのか? デメリットはないのか? などなど、気になるポイントをまとめてみました。


どれくらいの期間借りられるのか?

まず気になるのは「どれくらいの期間借りられるのか?」ということですが、住宅の所有などを目的とした「一般定期借地権」の場合、返還期限は原則50年以上。50年経ったら更地にして地主に返すことになっています。

50年なら一世代、自分と配偶者が天寿を全うするまで暮らすには十分な期間であるような気もしますが、たとえば30歳で定借を買ってその後50年以上長生きしたとしたら…。80歳にして家を追われ、路頭に迷うという笑えないシナリオが待ち受けている可能性も否定できないわけです。もちろん、再び50年の定借契約を結ぶことは可能ですが、そのためには建物を取り壊して一度返還しなくてはなりません。再契約の際には改めて保証金や権利金(※後述します)も発生します。

定借という制度自体が誕生してからまだ20年ほどしか経っていないため、契約満了時のトラブルについては今のところ形骸化していませんが、そうした状況が起こり得ることは頭に入れておく必要があるでしょう。


定期借地権の「価格相場」はいかほど?

一方、肝心の費用面はどうなのか。「買うよりお手頃」とはいいますが、果たしてどの程度コストメリットがあるのでしょうか?

権利を得るには通常の場合、「保証金」+「地代」を支払う必要があります。「保証金」は賃貸物件契約時における敷金のようなもので、最初に支払うお金。(何事もなければ)土地を地主に返す50年後に戻ってきます。一方「地代」は、要するに賃料ですね。こちらは毎月支払います。

保証金は戻ってくるとはいえ、50年後となると貨幣価値も大きく変わっている可能性があります。返金時には二束三文とはいわないまでも、実質的な価値としてはかなり目減りしているという認識でいたほうがいいかもしれません。

では、それぞれの価格の目安はというと…


●保証金…土地価格の20~25%程度
●年間の地代…土地価格の0.5~1.5%程度
※地代の前払いという位置づけの「権利金」などを最初に支払う場合もあります


上記のように設定されていることが多いようです。仮に価格2000万円の土地の定借を購入した場合は…


<価格2000万円の土地の定期借地権の場合>
●保証金:500万円
●年間の地代:30万円(月2万5000円)


なお、年間30万円の地代を50年間払い続けると1500万円。保証金と合わせると2000万円になります。「結局は土地代と変わらないじゃん!」という声も聞こえてきそうですが、地代には固定資産税や都市計画税なども含まれていますし、土地をローンで購入するとなれば利息がついて実際の支払金額は2000万円では済みません。そう考えると、やはり定借が割安であることは確かです。一応は保証金も戻ってくるわけですし。
ちなみに戸建ての場合、感覚としては購入する場合の6割程度のコストでマイホームが手に入るといわれています。


契約期間中なら建て替えなども自由



(期間限定とはいえ)市場価格の6割でマイホームが手に入るなら定借も悪くない選択肢に思えますが、デメリットもあります。
たとえば、民間の住宅ローンが借りづらかったり、借地人が契約途中で他界した場合は相続税がかかる可能性があったり、繰り返しになりますが先に述べた「50年縛り」も平均寿命が延び続けている我が国の現状を考えるとリスキーな要素といえるでしょう。

定借の利用に際しては、そうした点も考慮して検討する必要があるかと思います。




最終更新日:2018年08月30日

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