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「建てられる家の大きさ」を決める、建ぺい率&容積率って?

2014年11月27日

やじろべえ株式会社

「建てられる家の大きさ」を決める、建ぺい率&容積率って?

5分で分かる!住宅用語シリーズ

「建てられる家の大きさ」を決める、建ぺい率&容積率って?

なんで土地を自由に使っちゃいけないの?

「家の大きさ」は土地ごとにルールがある

自分が所有する土地は基本的に本人が自由に使っていいわけですが、こと家を建てるにあたっては自分の意思だけではどうにもできない様々なルールがあります。たとえば建てる家の面積。せっかくなら限られた敷地をムダなく使って少しでも広い家を建てたいところですが、土地に対する家の面積というのは法律によってその比率が制限されています。いわゆる、「建ぺい率」や「容積率」というやつですね。

建ぺい率や容積率の比率は地域や土地の条件によっても変わってきます。よって、土地を買う際にはそれらをふまえ「どれくらいの広さの家が建てられるのか?」を考慮したうえで検討する必要があるでしょう。



「建ぺい率、容積率」ってそもそも何?

「建ぺい率」「容積率」はどちらも土地に対する家の面積比率の上限を示す数値ですが、前者は「建築面積」を、後者は「延べ床面積」をそれぞれ制限しています。ようするに「建ぺい率=(その土地に建てられる)“建物自体”の面積の上限」、「容積率=“各階の床面積を合計”した面積の上限」となるわけです。

なお、それぞれの基本ルールは以下の通り。まずは建ぺい率から。

【建ぺい率】
(1)地域ごとに30~80%の範囲で制限が定められている
(2)角地の場合、(1)に10%加算されることがある
(3)防火地域内に耐火建築物を建てる場合も(1)に10%加算される
※(2)と(3)の両方に該当する場合は(1)に20%加算される
※第1種・第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域で建ぺい率の上限が80%の区域は制限なし


次に容積率。容積率は都市計画の「指定容積率」によって地域ごとに定められていますが、土地に接する前面道路の幅員が12m未満の場合は「道路の幅員による容積率」が適用され、指定容積率の数値以上に制限がかかる可能性もあります。

【容積率】
(1)「指定容積率」…地域ごとに50~1300%の範囲で定められている
(2)「道路の幅員による容積率」…道路幅に0.4~0.6を乗じた数値で決まる
※前面道路の幅員が12m未満の場合は、(1)と(2)を比較し、“より厳しい方の数値”が適用される



さすがにこれだけでは分かりにくいと思いますので、「敷地面積300㎡、建ぺい率50%、容積率300%(準住居地域)」の土地を例にとり、ケースごとの建築面積、延べ床面積の上限を算出してみましょう。


●CASE1
道路の幅員が12m以上の場合…
[建築面積の上限] 150㎡までOK ※300㎡×50%
[延床面積の上限] 900㎡までOK ※300㎡×300%

●CASE2
前面道路幅が6m(12m以下)の場合…
[建築面積の上限] 150㎡までOK ※300㎡×50%
[延床面積の上限] 720㎡までOK ※300㎡×240%(道路幅員6m×4/10×100)

●CASE3
特定行政庁が指定する「角地」にあたる場合…
[建築面積の上限] 180㎡までOK ※300㎡×60%(50%+10%)
[延床面積の上限] 900㎡までOK ※300㎡×300%



中古物件購入時は「容積率オーバー」に要注意

と、このように家を建てる際には厳密な規定があるわけですが、古い建物の中には建ぺい率や容積率をオーバーしているものが少なからず存在します。注意したいのはそうした家を中古で購入するとき。違法建築だからといってただちに取り壊したりする必要はありませんが、将来的に建て替えを行う際は(容積率の緩和などがない限り)同じ大きさの家を建てることはできません。また、一般的にこうした建物を購入する際は住宅ローンの審査に通りにくいともいわれています。

まあ、それらのデメリットを抜きにしても、そもそも違法建築なわけですし、地域防災という観点からも問題はあるでしょう。本来、建ぺい率や容積率は建物同士の密集を防ぎ、火災の広がりなどを食い止めるために定められているわけですからね。なかには容積率の超過を理由に格安で販売されている中古物件もありますが、購入前には将来的な増改築計画や安全性なども十分に考慮したいところです。


土地いっぱいに家を建てると、建物同士が密集して危険



最終更新日:2018年08月31日

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