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マンションが購入時より高く売れた!税金ってどうなるの?

2017年11月20日

夫婦漫才

マンションが購入時より高く売れた!税金ってどうなるの?

プロに聞く住宅のお金のこと(1)

マンションが購入時より高く売れた!税金ってどうなるの?

マンションの得する売り方(ペイレスイメージズ/アフロ)

ファイナンシャルプランナーでもある、さくら事務所不動産コンサルタント田中 歩さんに不動産にまつわるお金のことを教えてもらう連載。今回はマイホームを売却した時の税金について教えてもらいます。

マンション売却で利益が出るけど素直に喜べない!?

【相談内容:34歳・専業主婦】

34歳の専業主婦です。会社員の夫(38歳)と長女(6歳)、長男(3歳)の4人家族です。現在、6年前(2011年)に買ったマンションに住んでいます。長女が来年小学校に上がるなど子供たちが大きくなることを見据えて、今のマンションを売却して新しいマンションに買い替えようと考えています。

先日、現在のマンションの査定を頼んでみたところ、購入時よりも高い価格の査定額が出ました。とてもうれしいことですが、その一方で売却したときに利益が出た場合、それにかかる税金がどうなるのか気になりました。教えてもらえませんか?


【相談者の状況】

  • 6年前に3,500万円で購入した
  • ローン残債は2,000万円
  • 売却査定額は4,000万円

売却益が出た場合、税金はいくらかかる?

【田中 歩の回答】

マイホームを売却した際の税金に関する質問ですね。


まず、土地や不動産を売却(譲渡)して収入(譲渡所得)を得たときは、譲渡税として所得税と住民税がかかりますよ。

今回の場合の譲渡所得は、確定申告により納税者本人がその税額を納めることになります。


まず、(1)課税対象額を算出し、(2)実際の課税額を計算してみましょう。


(1)課税対象額の算出

簡単にいうと、売却した際の儲け分が課税対象となります。

課税対象となる金額(課税譲渡所得)は、売却額から取得費(減価償却後の建物価格)と譲渡経費※を差し引いた金額です。


※譲渡経費とは、「マイホームを売却した際に支払ったお金」のこと。土地や建物を売るために支払った仲介手数料や印紙代、建物を取り壊したときの取壊し費用など。


【課税対象となる金額の算出方法】

課税譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡経費


今回の場合は、査定額を売却価格、取得費を3,000万円(購入価格から減価償却分500万円を差し引いた金額)、譲渡経費を100万円として計算してみます。

課税譲渡所得=4,000万円-3,000万円-100万円=900万円


(2)実際の課税額を計算

次に不動産を売却した場合の実際の課税額(譲渡税)について、計算してみましょう。譲渡税は所有期間によって税率が異なります。

譲渡した年の1月1日時点での所有期間が「5年以下」の場合は「短期譲渡所得」、譲渡した年の1月1日時点での所有期間が「5年超」の場合は「長期譲渡所得」として扱われます。


【課税額の算出方法】

  • 短期譲渡所得税(所有期間が5年以下)

 税額=課税譲渡所得×39.63%(所得税 30%、住民税 9%、復興特別所得税 0.63%)


  • 長期譲渡所得税(所有期間が5年超)

 税額=課税譲渡所得×20.315%(所得税 15%、住民税 5%、復興特別所得税 0.315%)


今回の場合は、所有期間が6年なので長期譲渡所得税が課されます。

譲渡税額=900万円×20.315%=182万8350円


通常ではこちらの税金を納めることになるのですが……

その税額が軽減できる特例が実はあるのです!


それが「居住用財産の3,000万円の特別控除」です。

家を売るときのお得な特例「3,000万円の特別控除」とは?

(写真:アフロ)


マイホーム(居住用財産)を売却して儲け(譲渡益)が出た場合、課税譲渡所得(いわゆる儲け分。課税対象額でもある。)の金額から「最大3,000万円」を控除する(差し引く)ことができます。


課税対象額から3,000万円を引いてそれぞれの税率を掛けると、短期譲渡ならば最大約1,200万円、長期譲渡ならば最大約600万円も税金を浮かせることが可能です。


ただし、この特例を利用するには、買主が売主と特別の関係にあるもの以外(配偶者や父母、子などへの譲渡ではないこと)が条件となります。


それ以外にも、以下の適用要件に当てはまることが必要です。特にこの特例が「3年に1度しか使えない」ことは覚えておいてください。


【3,000万円の特別控除 主な適用要件】

  • 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
  • 住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 家屋を取り壊した場合は、土地を貸駐車場等にせず、1年以内に譲渡契約を結ぶこと
  • 売った年の前年または前々年に、この特例等の適用を受けていないこと(=3年に1度しか使えない)


今回の場合、この特例を利用すると税金が0円!(かからない)になります。

【今回のケース】

  • 課税譲渡所得=900万円(譲渡益)-900万円(特別控除)=0円
  • 譲渡税=0円×20.315%=0円!!


この特例は、所有期間が短期でも長期でも利用できます。

ただし、控除後の課税譲渡所得が0円となる場合でも確定申告が必要ですのでご注意を。

相談を終えて

相談者:儲け(譲渡益)が出ているのに、特例で差し引かれて税金が軽減されるなんて知らなかったです。


田中:不動産を売って儲けがたくさん出たのはバブル期の話ですが、そもそもマイホームを売るときに税金をなるべくかけないような仕組みになっているんですよ。


相談者:なるほど、早速主人に話をしなきゃ。ありがとうございます!


田中:新しくマンションを買い替える際にもお得な特例があるんですよ。その話は次回にしましょう。


相談者:はい、よろしくお願いします。


※実際の税額確認や確定申告については、税理士などの専門家に確認しましょう


(文:翁長潤)


【取材協力】

最終更新日:2017年11月20日


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