ページトップへ

Yahoo!不動産おうちマガジン は家探しのヒントが満載の情報サイトです!

>
>
10年で最大500万円がお得になる!住宅ローン減税とは?

2017年11月27日

夫婦漫才

10年で最大500万円がお得になる!住宅ローン減税とは?

プロに聞く住宅のお金のこと(2)

10年で最大500万円がお得になる!住宅ローン減税とは?

得する買い方(ペイレスイメージズ/アフロ)

家を買うときのお得な減税を知りたい

【相談内容:34歳・専業主婦】

前回(「マンションが購入時より高く売れた!税金ってどうなるの?」)は相談に乗っていただきありがとうございました。夫と相談した結果、現在のマンションを売却して新しいマンションに買い替えることにしました。色々と探してみたところ、私たち家族にピッタリの新築物件を見つけることができました。


そこで、住宅ローンを利用してマンションを買い替えようと思っています。先日の田中さんのお話では「マンションを買う際にもお得な特例がある」とのことでしたが、私たち家族でもその特例は使えるのでしょうか。教えてください。


【相談者の状況:保有していたマンションを売るとき】

  • 6年前に3,500万円で購入した(減価償却後の取得費 3,000万円)
  • ローン残債は2,000万円
  • 4,000万円で売却する
  • 売却時の譲渡経費は100万円
  • 売却したときに手元に残るお金は1,900万円

(売却価格)4,000万円-(ローン残債)2,000万円-(譲渡経費)100万円=1,900万円

【相談者の状況:新築マンションを買うとき】

  • 新築マンションの販売価格は6,000万円
  • 売却したとき手元に残ったお金1,900万円を頭金にする
  • ローンを組む金額は4,100万円

(販売価格)6,000万円-(頭金)1,900万円=4,100万円

家を買うときに使える「住宅ローン控除」とは?

【田中 歩の回答】

今回は、住宅ローンを利用したマイホームの買うときに利用できる減税についての質問ですね。


住宅ローンを利用して住宅を取得したり、増改築したりする場合には「住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)」が利用できますよ。

住宅ローン控除とは?

(ペイレスイメージズ/アフロ)


住宅ローン控除は、住宅ローンの年末残高に一定の率を掛けた金額を所得税と住民税から差し引いてもらえる制度です。


控除額は「住宅ローンの年末残高の1%」となっており、控除期間は「10年」となっています。(平成26年4月1日から平成31年6月30日までの間に適用された場合。以下同じ。)


最大控除額は、住宅の種類によって異なります。


【最大控除額】

  • 消費税のかからない住宅の場合、年間20万円まで→10年で200万円
  • 消費税がかかる一般住宅の場合、年間40万円まで→10年で400万円
  • 認定長期優良住宅/認定低炭素住宅の場合、年間50万円まで→10年で500万円

※売主が個人となる中古住宅を購入する場合、消費税がかかりません。


ただ、住宅ローン控除を利用するには幾つかの条件があるんです。住宅ローン控除の主な適用要件は以下の通りです。


【住宅ローン控除を利用するための主な条件】

  • 住宅を取得した日から6カ月以内に居住し、適用を受ける各年の年末(12月31日)まで引き続き居住していること
  • 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
  • 住宅の床面積が50平方メートル以上で、床面積の半分以上の部分が自分で居住するためのものであること(床面積は、登記簿に表示されている床面積で判断)
  • 返済期間が10年以上の住宅ローン(借入金または債務があること(※))
  • 適用を受ける年と前後2年ずつの5年間に、3,000万円の特別控除(前回説明した課税特例)などを受けていないこと

(※)借入金または債務とは、銀行などの金融機関、勤務先などからの借入金が該当します。ただ、勤務先からの借入金の場合には、無利子または1%に満たない利率による借入金は住宅ローン控除の対象にはなりません。また、親族や知人からの借入金は対象外となります。


住宅ローン控除の適用を受ける場合、給与所得者であっても適用初年度は確定申告が必要です。2年目以降は年末調整で控除できるため、確定申告は不要となります。


住宅ローン減税控除のイメージを図で表してみました。

(1)所得税と住民税は収入が上がれば増えます。

(2)住宅ローン控除の最大控除額は一定です。

(3)借入残高は返済で減るため、借入残高の1%も減っていきます。

(1)(2)(3)のうち一番小さい額がその年の控除額となります。


今回のケースでは、買う時に4,100万円のローン調達を予定されていますね。新築マンションなので「消費税のかかる一般住宅」となり、10年間で最大400万円が控除されます。

仮に、金利1%・30年返済のローンだったとしましょう。

この条件で住宅ローン控除を利用すると、


【今回のケース】

  • 1年目は、4,100万円×1%=約41万円 →40万円控除
  • 2年目は、3,982万円×1%=約40万円 →40万円控除
    ・・・・・・
  • 10年目は、2,996万円×1%=約30万円 →30万円控除

→10年間の控除合計は、約350万円


10年間で、約350万円が戻ってきます! ただし、上の図の通り、所得税と住民税額の合計が最大控除額を下回る場合は、その分だけ控除額は低くなります。

相談を終えて

相談者:住宅ローン控除を利用すると、住宅ローンの年末残高の1%が所得税と住民税から差し引かれるんですね。


田中:ただ、住宅ローンの年末残高限度額があって、住宅の種類によって異なるので、条件を確認するようにしましょう。この制度を利用するメリットはかなり大きいと思いますよ。


相談者:ありがとうございます! 前回の売るときの減税「居住用財産の3,000万円の特別控除」といい、今回の買うときの減税「住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)」といい、利用しなきゃもったいないですね~。


田中:そうですね! ただ、売るときの減税「居住用財産の3,000万円の特別控除」と買うときの減税「住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)」は併せて利用できないんですよ。


次回は、売るときの減税「居住用財産の3,000万円の特別控除」と買うときの減税「住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)」のどちらを利用した方がお得なのかをお教えします。


相談者:どっちがよりお得なのかしら(思わず笑みがこぼれる)♪


※実際の税額確認や確定申告については、税理士などの専門家に確認しましょう。


(文:翁長潤)

【取材協力】

最終更新日:2017年11月27日


キーワードを入力してください

キーワードから探す

本文はここまでです このページの先頭へ

Yahoo!不動産 おうちマガジンとは?

不動産にまつわるマジメな記事からおもしろ記事まで、家さがしが楽しくなる情報をお届け!新しい暮らしのヒントが満載のマガジンです。