ページトップへ

Yahoo!不動産おうちマガジン は家探しのヒントが満載の情報サイトです!

>
>
「売るとき」「買うとき」、どっちの減税がお得?

2017年12月04日

夫婦漫才

「売るとき」「買うとき」、どっちの減税がお得?

プロに聞く住宅のお金のこと(3)

「売るとき」「買うとき」、どっちの減税がお得?

買い替えで得する(ペイレスイメージズ/アフロ)

売るときの減税「3,000万円の特別控除」と買うときの減税「住宅ローン控除」、どっちがお得?

【相談内容:34歳・専業主婦】

前回(「10年で最大500万円がお得になる!住宅ローン減税とは?」)、前々回(「マンションが購入時より高く売れた!税金ってどうなるの?」)と相談に乗っていただきありがとうございました。現在住んでいるマンションを売却して新しいマンションに買い替えたいと考えています。マンションを売却する際には「居住用財産の3,000万円の特別控除」、マンションを購入する際には「住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)」という特例を利用できることが分かりました。


ただ、残念ながら2つを併用できないと聞きました。私たちの場合は、どちらを利用すればよりお得になるのでしょうか。


【相談者の状況:保有していたマンションを売るとき】

  • 6年前に3,500万円で購入した(減価償却後の取得費 3,000万円)
  • ローン残債は2,000万円
  • 4,000万円で売却する
  • 売却時の譲渡経費は100万円
  • 売却したときに手元に残るお金は1,900万円

(売却価格)4,000万円-(ローン残債)2,000万円-(譲渡経費)100万円=1,900万円

【相談者の状況:新築マンションを買うとき】

  • 新築マンションの販売価格は6,000万円
  • 売却したとき手元に残ったお金1,900万円を頭金にする
  • ローンを組む金額は4,100万円

(販売価格)6,000万円-(頭金)1,900万円=4,100万円


【田中 歩の回答】

今回は2つの特例の内、どちらがよりお得になるかという質問ですね。


まずは、ぞれぞれの特例についておさらいした上でどちらが得になるのか試算してみましょう。

売るときの減税:3,000万円の特別控除の場合

この特例は、マイホームを売却して儲け(譲渡益)が出た場合、課税対象となる儲けの金額(課税譲渡所得)から「最大3,000万円」を控除する(差し引いてもらえる)というものでしたね。

課税譲渡所得=譲渡益(儲け)-最大3,000万円(特別控除)


この課税譲渡所得に税率をかけた税金(譲渡税)を納める必要があります。今回の場合は、所有期間が6年とのことですので、税率は長期譲渡所得税率20.315%が適用されます。しかし、そもそも、この特例で課税譲渡所得は0円になりますので、税率をかけても譲渡税は0円になります!


【今回のケース】

  • 課税譲渡所得=900万円(譲渡益)-900万円(特別控除)=0円
  • 譲渡税=0円×20.315%=0円!!
    →本来は、900万円×20.315%=約183万の譲渡税がかかる


本来なら900万円×20.315%=約183万円かかるはずの税金が、まるまる浮く計算ですね。この特例を利用すると、長期譲渡ならば最大約600万円、短期譲渡ならば最大約1200万円も税金を浮かせることが可能です。

買うときの減税:住宅ローン控除の場合

住宅ローン控除では、住宅ローンの年末残高に一定の率を掛けた金額について税額控除(差し引く)を受けられます。


控除額は「住宅ローンの年末残高の1%」となっており、控除期間は「10年」です。(平成26年4月1日から平成31年6月30日までの間に適用された場合)


ただ、「住宅ローンの年末残高」には限度額が決められているので注意が必要です。一般住宅だと「4,000万円」、認定住宅だと「5,000万円」です(※)


(※)消費税がかからない住まい(売主が個人となる中古住宅)の場合は、「2,000万円」となります。

30年返済・金利1.0%の住宅ローンでこの特例を利用すると、350万円が戻ってきます。


【今回のケース】

(借入額:4,100万円・30年返済・金利1.0%とした場合)

  • 1年目は、4,100万円×1%=約41万円 →40万円控除
  • 2年目は、3,982万円×1%=約40万円 →40万円控除

……

  • 10年目は、2,996万円×1%=約30万円 →30万円控除
    →10年間の控除合計は、約350万円


住宅ローン控除を適用した場合は、10年間で約350万円が戻ってきます。

買い替えのとき、どっちの減税制度を利用するのがお得?

それでは、どちらがお得か見てみましょう。


売るときの減税「最大3,000万円の特別控除」では、約183万円の譲渡税が0円になりました。

買うときの減税「住宅ローン控除」では、約350万円が戻ってきます。


今回のケースは、買うときの減税「住宅ローン控除」を利用した方が、約167万円お得だと言えます。

ケースによって、どちらの減税を適用した方がいいかは異なるので、実際に計算してみてお得な方を利用するといいでしょう。

相談を終えて

相談者:なるほど。今回は、買うときの減税「住宅ローン控除」を利用しようと思います。


田中:繰り返しになりますが、今回紹介した2つの特例を併せて利用することはできません。ケースに応じて、よりお得な方法を賢く選んでくださいね。


相談者:はい! 色々と相談に乗っていただきありがとうございました。


※実際の税額確認や確定申告については、税理士などの専門家に確認しましょう


(文:翁長潤)


【取材協力】

最終更新日:2017年12月04日


キーワードを入力してください

キーワードから探す

本文はここまでです このページの先頭へ

Yahoo!不動産 おうちマガジンとは?

不動産にまつわるマジメな記事からおもしろ記事まで、家さがしが楽しくなる情報をお届け!新しい暮らしのヒントが満載のマガジンです。