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不動産鑑定士に聞いた。のび太の家ってハウマッチ?

2018年05月25日

夫婦漫才

不動産鑑定士に聞いた。のび太の家ってハウマッチ?

西村まさゆきのちょっと気になる

不動産鑑定士に聞いた。のび太の家ってハウマッチ?

不動産鑑定士の西原さんにのび太の家の資産価値算出につきあっていただいた

国民的アニメ『ドラえもん』に出てくるのび太の家

前回(漫画からのび太の「家」を推察してみる のび太家の間取りは?築年数は?)では、ドラえもんが大好きな著者がドラえもんのコミックからのび太が住む家の詳細をあれこれ集めて推察してきた。だいたいの間取り・住所・築年数が推察できたら、いったいいくらなのかが気になってしまうのは仕方ないだろう。後編では、集めた情報を元に、プロの不動産鑑定士に、資産価値を計算してもらうことにした。

実際に査定してもらおう

今回は、本当に不動産鑑定士の資格を持った方に来ていただき、野比家の家の資産価値を鑑定してもらいたい。


来ていただいたのは、不動産鑑定士の西原さん。


不動産鑑定士の西原さん。電卓を持つ姿が頼りになる。


──今回、ドラえもんの野比家の家を鑑定していただきたいと思うんですが。


西原さん「なるほど。鑑定してみますが、不動産を鑑定するにあたり、必要な情報がいくつかあります」


──はい。


西原さん「まず、住所。それから、建物の築年数と延床面積、そして、土地の面積がどれぐらいあるかです」


──なるほど、住所、築年数に関しては、事前に調べてきました。


西原さん「月見台というのは……」


──架空の住所ですが、練馬区の富士見台あたりとして、築年数は1963年ごろに建築された物件としてください。


西原さん「1963年、そうしますと、建物の資産価値はゼロですね」


──え! いきなりゼロ?


西原さん「そうなんです、日本では建築物の市場価値は築50年以上経つとほぼゼロという扱いになることが多いんです。木造ならなおさらです。」


──なんと!

野比家の家はゼロ円

ということで、ドラえもんに出てくる野比家の家は、資産価値「ゼロ円」。ということでした。意外と安かった!


……で、終わるわけにはいかない。


算出に励む不動産鑑定士の西原さんと私ライター西村。


──さすがに、結果はゼロでした! というわけにもいかないので……そうですね、そうしましたら、野比家のような家が、今の練馬区に新築で建てられたとしたらどうでしょう?


西原さん「建物延床面積を坪数でいうと、35坪ぐらいでしょうか? 土地は駐車場が無くても庭がけっこう広いように感じますので40坪ぐらいで算出します」


──練馬区に40坪ってけっこう広いですよね。


西原さん「練馬区富士見台でこの辺りかなと推測されるエリアの坪単価が、公示価格などから推定するとおよそ120万円ですので、単純に40坪と考えて4800万円ですね」


──おー、やっと具体的な数字が出た! 


西原さん「これに最近の木造の建築単価として、東京都の平均だと坪当たり63万円で計算すると、35坪の場合、新築で約2200万円ですね」


──つまり、野比家は、土地代と建物代の合計で約7000万円!


西原さん「あくまで新築の場合ですが」


──そんなところを借家で借りてるとなると、ひと月の家賃も結構高そうですね。月10万~15万はしそうですね。


西原さん「あとは、築年数をどれぐらいで考えるかですねー」


──漫画の連載開始当初の想定だとおそらく、築15年ぐらいを考えてたと思うんです。


西原さん「仮に25年で市場価値がゼロになるとすると……残存があと10年だから(計算中)……建物の価値は約900万円……土地と建物合計すると5700万円になりますね。」


──築15年で建物の値段はそこまで下がるんですね……これはあくまで、今2017年(※取材当時)に練馬区のその場所に築15年の建物があったとして、ということですね。


西原さん「そうですね」


──昭和45年当時の値段ってわかったりしますか?


西原さん「うーん、資料があればですけれど……データとしてあれば……地価調査価格は1990年までしかないかな(資料を調べ中)……ギリギリ昭和45年がありますね、あ、住所ちょっと変わっちゃいますけど、データがありますね」


──あ、練馬区ならいいです。


西原さん「富士見台三丁目がありますね……(計算中)でました」


──でました!


西原さん「土地の値段は、当時の地価公示価格があったので、それから計算すると、約700万円」


──え、今4800万円ですよね。


西原さん「そうです、昭和45年は。坪単価17万2千円なんです」


──すげえ、めちゃめちゃ値上がりしてる……土地だけで6倍以上してますね……。


西原さん「建物の値段がちょっと難しいですね……当時の建設物価指数がどれぐらいだったのかがちょっと正確にはわからないのですが(計算中)……木造で……東京都とは違うんですが、坪単価ざっくり10万だとして、35坪で築15年で(計算中)……140万、そうなると、土地建物合わせて840万。」


──おー、1000万円しないのか……。野比家は、当時(昭和45年ごろ)は土地建物合わせて840万円ぐらい。現在の価格としては5700万円。なんだかスッキリしましたね(※新築の場合だと7000万円)。


西原さん「あくまでこれ、持ち家だった場合の価格ですね」


──そこなんです。最大の謎なんですが、野比家は明治時代からそこに住んでいるのに、借家なんですよ。


西原さん「借家なんですか? へー、それは不思議ですねぇ」


──借家、借りてるだけじゃなく、建て替えてもそこに住んでいる。謎なんです。


西原さん「それはもしかして、借地という可能性がありますね」


―あー、なるほど、土地だけ借りてて、建物は自分で建てるというやりかたか。


西原さん「なら、ありえますね、建替承諾料を払って、建て替えというのも辻褄が合う」


──そうか、借地説いいですね。のび太のママが度々「家賃が上がった」って言うんですよね。


西原さん「家賃って言うんですか? じゃあ、借地説はないなー」


──え、どうしてですか?


西原さん「借地の場合は地代っていうんですよ、家賃と地代は違うんです」


──そうなのか……、振り出しに戻りましたね……。って何を推理してるんだ。

野比家、めちゃめちゃ値上がりしてるはず……。でも、賃貸だから……

前編から続く、ドラえもんのコミックからのび太の家についての断片情報をかき集めたボクの妄想。後編では、不動産鑑定士の方に実際に来ていただき、具体的な数値算出に付き合ってもらったところ、野比家は、昭和45年当時で840万。今だと5700万円(築15年の場合)ということがわかった。


しかし、明治時代からそこに住んでいるのに、なぜか借家。という謎は謎のまま残ってしまった。


のび太のママが、地代のことを家賃と言ってしまうようなおっちょこちょい。ということであれば、借地説というのも有り得るかもしれない。


どうだろうか? 読者のみなさんの妄想も聞きたい。


(取材・文:西村まさゆき)


最終更新日:2018年08月30日

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